Gelibolu’da Bağ Evi Yapma Koşulları (2025 Rehberi)

Gelibolu’da (Çanakkale) bir bağ evi planlıyorsan, önce arsanın konumu (belediye sınırı/­mücavir alan, köy yerleşik alanı, kırsal/iskân dışı alan) ve hangi mevzuata girdiğini netleştirmen gerekiyor. Aşağıda; ulusal kurallar, Gelibolu’da hangi idarelerle iş yürüteceğin ve pratik adım adım süreç var.

1) Önce “nerede?” sorusu: Parselinin hukuki statüsünü öğren

• Belediye veya mücavir alan içi: Çoğunlukla Planlı Alanlar hükümleri geçerli olur; ruhsat sürecini belediye yürütür.

• Belediye/mücavir alan dışı (köyler, kırsal): Plansız Alanlar ve 3194 sayılı İmar Kanunu m.27 (köylerde bazı yapılar için ruhsat muafiyeti) devreye girer; işlemleri Çanakkale İl Özel İdaresi ve ilgili muhtarlık ile yürütürsün.

  
  

2) Bağ evi için iki ana hukuki hat:

A) İskân dışı alanlarda (kırsalda) “ruhsat aranmadan” bağ evi yapabilme istisnası

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca iskân dışı parsellerde belirli boyut ve şartları sağlayan bağ evleri, idarenin izni ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün uygun görüşü ile ruhsatsız yapılabiliyor. Bu istisnanın özeti:

• Taban alanı ≤ 75 m²

• Toplam inşaat alanı ≤ 150 m²

• Kat adedi ≤ 2 (bodrum dâhil) ve parselde yalnız 1 adet bağ evi

• İl Tarım ve Orman Müdürlüğü “uygun görüşü” + ilgili idarenin (belediye/İl Özel İdaresi) “izni”

• Projelerin ruhsat vermeye yetkili idare tarafından “fen, sanat ve sağlık kurallarına uygunluğu” açısından incelenmesi (ruhsat değildir, teknik uygunluk kontrolüdür).

Not: Bu koşullardan biri bile aşılırsa, istisna düşer ve normal ruhsat zorunlu olur (aşağıdaki “B” koluna bak).

Ayrıca, iskân dışı parsellerde genel kural olarak (istisnalar dışında) E= %5 inşaat alanı, toplam inşaat alanı en çok 250 m², yoldan min. 5 m, komşudan min. 3 m çekme mesafesi, maks. 2 kat / 7,50 m saçak kotu sınırları gözetilir. (Bağ evi istisnası bu genel çerçeveyi daraltır.)

B) Ruhsatlı bağ evi (ölçüleri veya şartları aşan projeler)

İstisna ölçülerini aşan ya da tarım uygun görüşü/­idare izni alınmayan bağ evleri için yapı ruhsatı şarttır. Bu durumda tam ruhsat dosyası (mimari–statik–tesisat projeleri, zemin/jeolojik rapor vb.) hazırlanır ve belediye (belediye/mücavir alan içindeyse) ya da İl Özel İdaresi (kırsalda) tarafından ruhsat düzenlenir. Aksi halde yapı “ruhsatsız/ruhsata aykırı” sayılır ve 3194/32. madde yaptırımları (mühürleme, süre verme, devamında yıkım/para cezası) devreye girer.

3) Köylerde “ruhsat aranmayan” yapılarla bağ evinin ilişkisi (İmar Kanunu m.27)

3194 sayılı İmar Kanunu m.27, köy yerleşik alanı ve civarında köylünün ihtiyacına yönelik kimi yapıları (konut dâhil) ruhsatsız bırakır; ancak valilik onayı, muhtarlığa bildirim ve yöresel doku ile fen–sağlık kurallarına uygunluk şartlarını arar. Bu rejim “ruhsatsız=kuralsız” demek değildir; şekil ve teknik uygunluk zorunludur.

Uygulamada yargı, m.27 kapsamındaki yapılarda dahi mevzuata aykırılık varsa mühürleme/durdurma ve idari para cezası olabileceğini; ancak sadece bu nedenle yapıyı ruhsata tabi sayıp doğrudan yıkıma gitmenin tartışmalı/uyuşmazlık konusu olduğunu vurgulamıştır. Çanakkale Belediyesi

4) Gelibolu için pratik yol haritası

1. Parselle başla:

   • E-İmar/imar durumu ile parselin planlı mı–plansız mı, iskân dışı mı, kırsal/köy yerleşik alanında mı olduğunu öğren. (Gelibolu Belediyesi; belediye dışı ise Çanakkale İl Özel İdaresi.)

2. Hangi kol?

   • İskân dışındaysan ve bağ evi istisnası (75/150 m², ≤2 kat, 1 adet) hedefleniyorsa İl Tarım ve Orman Müdürlüğünden uygun görüş al; idare izni ve proje incelemesi yaptır.

   • Ölçüyü/şartı aşıyorsan ruhsatlı projeye geç.

3. Çekme–yükseklik–kot–altyapı:

   • Yoldan ≥5 m, komşudan ≥3 m, ≤2 kat/7,50 m, E=%5 ve/veya 250 m² toplam sınırları (uygulanıyorsa) için projeyi kontrol et.

4. Yol, su, enerji, atık su:

   • Kırsalda fosseptik/arıtma çözümü, içme–kullanma suyu ve elektrik bağlantıları için ilgili kurum görüşlerini dosyana ekle. (Teknik uygunluk incelemesi kapsamında istenir.)

5. İnşaatta uyum:

   • İstisna yolunu seçtiysen, projeye/uygun görüşe bağlı kal; ölçüyü aşarsan ruhsat zorunluluğuna düşersin. Aksi hâlde 3194/32 uyarınca mühürleme ve devamında yaptırımlar gündeme gelir.

5) Sık yapılan hatalar (ve kaçınma yolları)

• “Ruhsatsız serbestim” zannetmek: İstisna için Tarım uygun görüşü + idare izni + proje teknik uygunluğu şart. Yazılı onaylar olmadan kazma vurma.

• Metre kareyi/katı büyütmek: 75/150 m² veya 2 kat sınırı aşıldığı an istisna biter; ruhsat gerekir.

• Çekme mesafesini ihlal: 5 m yol, 3 m komşu çekmeleri çoğu kırsal senaryoda aranır; krokide göster.

• “Köydeyim, yıkım olmaz” sanmak: 27. madde yapıları için de mühürleme/para cezası riski var; yıkım ise uyuşmazlığa konu olabildiğinden baştan uygunlukla ilerle.

6) Özet kontrol listesi

• [ ] Parselim kırsal/iskân dışı mı, köy yerleşik alanında mı? (İdareden yazılı teyit)

• [ ] Bağ evim ≤75 m² taban / ≤150 m² toplam / ≤2 kat / 1 adet mi? (İstisna hedefi)

• [ ] İl Tarım ve Orman Md. uygun görüşü var mı? İdare izni ve proje teknik uygunluk incelemesi yapıldı mı?

• [ ] Çekme mesafeleri, yükseklik, E=%5 / 250 m² sınırları (gerekiyorsa) sağlanıyor mu?

• [ ] İstisna dışına taşarsa ruhsatlı projeye geçiş planı hazır mı?

Gelibolu’da hangi kurumla konuşmalıyım?

• Gelibolu Belediyesi İmar ve Şehircilik: Belediye/mücavir alan içindeki parseller.

• Çanakkale İl Özel İdaresi (İmar ve Kentsel İyileştirme): Belediye dışındaki köy/kırsal alanlar.

• Çanakkale İl Tarım ve Orman Müdürlüğü: Bağ evi istisnası için uygun görüş.

• Muhtarlık: Köy yerleşik alanı bildirim/­tespit süreçleri (İK m.27 bağlamında).

Önemli hukuk notu

2018 değişikliğiyle 3194/32’de “ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırılık” tespiti halinde de mühürleme/durdurma açıkça düzenlendi. Yani “ruhsatsız yapılabilen” bağ evinde bile projeye/mevzuata aykırı davranırsan mühürlenebilirsin; devamında süreç yıkım/para cezasına kadar uzanabilir (somut duruma göre). Bu nedenle baştan şartlara birebir uyum kritik.

Son söz

Gelibolu’da bağ evi mümkün; ancak yer–ölçü–görüş–izin dörtlüsünü doğru kurgulamak şart. İstisna ölçülerine sadık kal ve yazılı uygunlukları dosyana koy; aksi hâlde ruhsatlı sürece geçmeyi planla. Takıldığın noktada, parsel numaranla birlikte yaz—teknik/­hukuki kontrol listeni netleştireyim.