İmar Hukuku ve Yapı Kavramı: Temel Bilgiler

Gelibolu Belediyesi’nin son dönemde imar para cezaları ve idari yaptırımlar uygulamaya başlamasıyla birlikte, bölgedeki birçok taşınmaz sahibi “imar hukuku nedir, yapı ruhsatı neden zorunlu, aykırılıklar nasıl tespit edilir?” gibi sorular sormaya başladı. Bu yazımızda, imar hukuku ve yapı kavramı üzerine temel bilgileri ele alıyoruz.

İmar Hukuku Nedir?

İmar hukuku, şehirlerin planlı ve sağlıklı şekilde gelişmesini sağlayan kurallar bütünüdür. Bu kurallar sayesinde:

• Yerleşim yerleri düzenli şekilde kurulup gelişir,

• Kamu düzeni, sağlık ve güvenlik korunur,

• Yapılaşmada planlılık ve hukuka uygunluk sağlanırimar mevzuatına aykırılık.

Türkiye’de imar hukukunun temel kaynağı 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. Bunun yanında Anayasa’nın 23, 35, 56, 57 ve 63. maddeleri, Boğaziçi Kanunu, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Kıyı Kanunu, Belediye Kanunu gibi birçok özel kanun da imar hukukunun parçasıdır imar mevzuatına aykırılık.

İmar Planları

Her imar faaliyeti yalnızca kanuna değil, aynı zamanda imar planlarına uygun olmalıdır.

Başlıca plan türleri şunlardır:

• Ülke planı: Ulusal ölçekte kalkınma ve yerleşme politikaları,

• Bölge ve çevre düzen planı: Bölgesel gelişme eğilimleri, arazi kullanım kararları,

• Nazım imar planı: Yerleşim alanlarının nüfus yoğunluğu, yapı yoğunluğu, ulaşım sistemi,

• Uygulama imar planı: Parsel bazında hangi yapının nasıl yapılabileceğini gösteririmar mevzuatına aykırılık.

Planlar arasında hiyerarşi vardır: Her plan bir üst ölçekteki plana uygun olmalıdır.

Yapı Kavramı

İmar Kanunu’na göre “karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi, yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler” yapı sayılır.

👉 Yani sadece binalar değil; tel örgü, baz istasyonu, konteyner, bahçe duvarı gibi tesisler de kimi zaman yapı kabul edilmektedir imar mevzuatına aykırılık.

Bina ve yapı farkı:

• Her bina bir yapıdır,

• Ancak her yapı bina değildir. (Örneğin; baz istasyonu yapı sayılır ama bina değildir.)

  
  

Yapı Ruhsatı

Bir taşınmaz üzerinde yapıya başlamadan önce mutlaka yapı ruhsatı alınması gerekir.

• Yetkili merci: Belediye sınırları içinde belediyeler, dışında il özel idaresi,

• Başvuruda gerekli belgeler: Tapu senedi, mimari proje, statik proje, tesisat projeleri, zemin etüdü raporu vb.imar mevzuatına aykırılık

Yapı ruhsatı olmadan yapılan inşaatlar ruhsatsız yapı sayılır ve para cezası + yıkım gibi yaptırımlarla karşılaşılır.

Yapı Kullanma İzni

Bir inşaat tamamlandığında kullanılabilmesi için yapı kullanma izni (iskan ruhsatı) alınmalıdır. İskan alınmayan binalar:

• Elektrik, su, doğal gaz aboneliği açtırmakta sorun yaşar,

• İdari yaptırımlara maruz kalır.

İmar Mevzuatına Aykırılık Halleri

• Ruhsatsız yapılar,

• Ruhsat ve eklerine aykırı yapılar,

• Fen, sağlık ve şehircilik kurallarına aykırılıklar,

• Komşu mesafelerine veya imar yoluna aykırılıklar,

• Başkasının arsasına yapılan yapılar,

• Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar sayılabilirimar mevzuatına aykırılık.

Her biri ayrı ayrı tespit edilerek, para cezası ve yıkım gibi yaptırımlarla sonuçlanır.

Sonuç ve Öneri

Gelibolu’da belediye, son dönemde imar para cezaları ve yıkım kararlarını aktif şekilde uygulamaya başladı. Bu süreçte:

• Yapı ruhsatı alınmadan yapılan inşaatlar,

• Ruhsata aykırı tadilatlar,

• Plan hükümlerine aykırı yapılar,

  idari yaptırımlarla karşılaşacaktır.

Beyaz Hukuk olarak, Gelibolu ve Çanakkale’de imar para cezaları, ruhsatsız yapı işlemleri, yıkım kararları ve yapı ruhsatı süreçlerinde hukuki destek sağlıyoruz.