Haricen Satış Nedir ve Hukuki Sonuçları Nelerdir? Yargıtay kararları ile inceleme

Haricen Satışın Tanımı

Haricen satış, bir taşınmazın elden ödeme ve tapu devri yapılmaksızın, resmi şekle aykırı olarak yapılan satış işlemlerini ifade eder. Bu tür satışlar, kanunun öngördüğü şekil şartlarına uymadığı için hukuken geçersizdir. Borçlar Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca, kanunun emrettiği şekle riayet edilmediği sürece akit sahih olmaz. Dolayısıyla, haricen satışlar da geçersiz kabul edilir ve herhangi bir hak veya borç doğurmazlar.

Haricen Satışın Hukuki Sonuçları

1. Yokluk Görüşü: Haricen satış sözleşmesi yok hükmündedir. Bu durumda, taraflar birbirlerini bu sözleşmenin ifası konusunda zorlayamaz. Eğer bu sözleşmeye dayalı bir tescil işlemi yapılmışsa, tescil de yolsuz olacak ve düzeltilmesi gerekecektir. Ayrıca, bu sözleşmeye dayalı ifada bulunulmuşsa, verilenler istihkak veya sebepsiz zenginleşme davaları ile geri istenebilir.

2. Butlan Görüşü: Bu görüş, haricen satış sözleşmelerinin batıl olduğunu ve baştan itibaren hüküm ve sonuç doğurmayacağını savunur. Geçersiz bu sözleşmeye dayalı olarak sebepsiz zenginleşme, el atmanın önlenmesi veya istihkak davaları ile verilen şeyin iadesi her zaman talep edilebilir. Yargıtay da bu görüşü benimsemiştir. Buna göre, haricen satış sözleşmesi geçersizdir ve tarafların icazeti ile geçerli hale gelemez. Üçüncü kişiler tarafından veya hâkim tarafından da bu husus re'sen dikkate alınabilir.

3. Kendine Özgü Geçersizlik Görüşü: Bu görüş, haricen satış sözleşmelerinin kendine özgü bir geçersizlik müeyyidesine tabi olduğunu ileri sürer. Yargıtay ise, şekle aykırı taşınmaz satım sözleşmelerinin butlana tabi olduğunu kabul eder.

Yargıtay Kararları

1. Yargıtay’ın Görüşü: Yargıtay, şekle aykırı sözleşmelerin yokluk müeyyidesine tabi olacağını ve MK m. 2 hükmünün uygulanamayacağını belirtmiştir. Ancak, şekle aykırı sözleşmelerin butlana tabi olduğunu da kabul etmiştir. Bu durumda, haricen satış sözleşmesi baştan itibaren geçersiz olacak ve taraflar ifaya zorlanamayacaktır. Ayrıca, geçersiz bu sözleşmeye dayalı olarak ifada bulunulmuşsa, yapılan bu ifa geçerli bir hukuki nedene dayanmadığı için verilenler geri talep edilebilecektir.

2. Denkleştirici Adalet ve Enflasyon: Yargıtay, haricen taşınmaz satışı nedeniyle ödenen paraların enflasyon nedeniyle değer kaybına uğraması durumunda, alıcıların mağduriyetini önlemek amacıyla taşınmazların değer artışını dikkate alarak denkleştirici adalet ilkelerini uygulamıştır. Ancak, araç satışlarında aynı durumun geçerli olmadığı belirtilmiştir.

3. Zamanaşımı: Yargıtay, haricen satış sözleşmesine dayalı olarak tarafların iade taleplerini, sebepsiz zenginleşme değil, taraflar arasındaki taahhüde dayanarak değerlendirmiştir. Bu nedenle, zamanaşımı süresi 10 yıl olarak kabul edilmiştir. Zamanaşımı süresi, mülkiyetin devri konusundaki ümidin ortadan kalktığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

1. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 01.02.2005 Tarih, 2004/14033 E., 2005/1169 K.

Karar Özeti: Bu karar, haricen taşınmaz satışı nedeniyle ödenen paraların enflasyon nedeniyle değer kaybına uğraması ve haricen satılan taşınmazların değer kazanması durumunu ele almıştır. Yargıtay, taşınmazların yıllar içinde değer kazandığını ve alıcıların mağduriyetini önlemek amacıyla denkleştirici adalet ilkelerini uygulamıştır. Ancak, aynı durumun araç satışları için geçerli olmadığı belirtilmiştir.

Alıntı: “Haricen taşınmaz satışı nedeniyle ödenen paralar ülkemizde yıllardan beri yaşanan enflasyon nedeniyle hızla değer kaybederken bununla ters orantılı olarak harici satıma konu taşınmazların değer kazandığı bilinen bir gerçek olduğu için haricen taşınmaz satın alan şahısların mağduriyetinin önlenmesi ve sattıkları taşınmazları yıldan yıla değer kazanan satıcılara karşı bir nebzede olsa zararlarının asgariye indirilmesi ve bu şekilde korunması için ülke gerçeklerinde gözetilerek denkleştirici adalet ilkeleri Yargıtay İçtihatları doğrultusunda uygulama alanı bulmuş ve bu alandaki yasal boşluğun bu şekilde doldurulması cihetine gidilmiştir.”

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.05.1987 Tarih, 1986/14-679 E., 1987/358 K.

Karar Özeti: Yargıtay, haricen satış sözleşmesine dayalı iade taleplerinin zamanaşımı süresini ele almıştır. Mahkeme, iade taleplerinin sebepsiz zenginleşmeye değil, taraflar arasındaki taahhüde dayanması nedeniyle 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu belirtmiştir. Zamanaşımı süresi, mülkiyetin devri konusundaki ümidin ortadan kalktığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

Alıntı: “...davalı satıcı taşınmaz malı satış vaadi sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte alıcı olan davacıya teslim etmiş, davalı, davacının müdahalesinin önlenmesi yolunda da herhangi bir girişimde bulunmamış, davacı iyiniyetle ferağın verileceği ümidini taşımıştır. Bu durum karşısında zamanaşımı söz konusu olmayacağı gibi davalının çelişkili davranışı da objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.”

3. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 18.03.2003 Tarih, 2002/14214 E., 2003/3134 K.

Karar Özeti: Yargıtay, haricen satış sözleşmesine dayalı olarak taşınmaza zilyet olmuş alıcının, bedel iade edilinceye kadar iyiniyetli zilyetliğinin devam edeceğini belirtmiştir. Bu durumda alıcıdan ecrimisil talep edilemez.

Alıntı: “Satış bedelini ödeyen alıcı satışa konu taşınmazın bedeli ödeninceye kadar elinde bulundurma hakkına sahiptir. Davacının zilyetliği sürdüğü sürece alacak muaccel olmadığından zamanaşımı süresi işlemeye başlamaz.”,

Geçersizliğe Bağlanan Hukuki Sonuçlar

1. Haricen Satış Sözleşmesine Dayalı Olarak Verilenlerin İadesi: Yargıtay, haricen satış sözleşmesine dayalı olarak taşınmaza zilyet olmuş alıcının bedel iade edilinceye kadar iyiniyetli zilyetliğinin devam edeceğini belirtmiştir. Bu nedenle, alıcıdan ecrimisil talep edilemez.

2. MK m. 724 Hükmü: Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir.

3. Kadastro Kanunu: Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi, haricen satış sözleşmelerinin geçerliliğini belirli şartlar altında kabul eder. Zilyet, taşınmazı kayıt malikinden, mirasçılarından veya temsilcilerinden sicil dışı bir yolla iktisap ettiğini ispat ederse ve taşınmaza malik sıfatıyla kesintisiz ve aralıksız 10 yıl süreyle zilyet bulunursa, taşınmaz zilyet adına tescil olunur.

Somut Olayın Değerlendirilmesi

Somut olayda, hak sahiplerinden biri yıllar önce dava konusu taşınmazlardan birini haricen satmışsa, bu satışın hukuki sonuçları yukarıda belirtilen görüşler ve Yargıtay kararları doğrultusunda değerlendirilecektir. Haricen satış sözleşmesi şekle aykırı olduğu için geçersiz kabul edilecek ve bu sözleşmeye dayalı herhangi bir hak talebi mümkün olmayacaktır. Ancak, taşınmaza zilyet olunmuşsa ve belirli şartlar sağlanmışsa, Kadastro Kanunu uyarınca taşınmazın tescili talep edilebilir.

Bu hukuki değerlendirmeler ışığında, hak sahiplerinin hak iddia etme imkanları sınırlıdır ve geçersiz sözleşmelere dayalı talepleri reddedilecektir. Ancak, fiili durumlar ve iyiniyet unsurları dikkate alınarak bazı istisnai durumlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle, somut olayın tüm detaylarıyla birlikte hukuki bir değerlendirme yapılması gereklidir.