Gelibolu'da Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Mağduriyetleri ve Görevli Mahkeme Rehberi

Çanakkale ili ve özellikle Gelibolu ilçesi, son yıllarda gayrimenkul ve kentsel dönüşüm projelerinin hız kazandığı kritik bölgeler arasında yer almaktadır. Ancak arsa sahipleri ile yükleniciler (müteahhitler) arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi süreçlerinde yaşanan aksaklıklar, inşaatın süresinde teslim edilmemesi, eksik veya ayıplı imalat yapılması ya da tapu devirlerinde yaşanan sorunlar arsa sahiplerini ve üçüncü kişi alıcıları ciddi mağduriyetlerle karşı karşıya bırakmaktadır.

Gerek Gelibolu’da gerekse Çanakkale genelinde müteahhit mağduriyeti yaşayan vatandaşlarımızın hukuki mücadeleye başlarken attığı ilk ve en önemli adım, davanın doğru mahkemede açılmasıdır. Yanlış mahkemede açılan bir dava, görevsizlik kararı ile sonuçlanarak yıllarca sürecek hak kayıplarına ve zaman israfına yol açabilir.

Bu yazımızda, Beyaz Hukuk Bürosu olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaynaklı uyuşmazlıklarda hangi mahkemenin görevli olduğunu ve haklarınızı nasıl koruyabileceğinizi detaylarıyla ele alıyoruz.

Gelibolu'da Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ve Mağduriyetler Nasıl Oluşur?

Çifte tipli karma bir sözleşme olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsa payını müteahhide devretme borcu altına girdiği, müteahhidin ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt ettiği hukuki bir bağıntıdır.

Gelibolu ve Çanakkale yöresinde sıkça karşılaştığımız temel kat karşılığı inşaat sözleşmesi mağduriyetleri şunlardır:

• İnşaatın ruhsatsız veya projeye aykırı yapılması,

• Belirlenen teslim süresinin aşılması ve inşaatın durdurulması,

• Malzeme kalitesinin sözleşmeye aykırı (ayıplı/eksik) olması,

• Müteahhidin, henüz tamamlamadığı daireleri üçüncü kişilere satması veya arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması,

• Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı alanda yaşanan uyuşmazlıklar.

  
  

Gelibolu'da Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Davalarda Görevli Mahkeme Hangisidir?

Bir uyuşmazlık yargıya taşınırken görevli mahkemenin belirlenmesi; tarafların "tacir" olup olmamasına, taşınmazın "konut" veya "işyeri" niteliğine ve yapının "riskli yapı" kapsamında bulunup bulunmadığına göre değişiklik gösterir.

1. Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Uyuşmazlıklar

• Arsa Sahibi Gerçek Kişi (Tacir Değil) – Müteahhit (Tacir/Şirket): Arsa sahibinin ticari bir amacı bulunmadığı hallerde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle açılacak genel uyuşmazlık ve tazminat davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

• Arsa Sahibi Şirket/Tacir – Müteahhit Şirket: Her iki tarafın da tacir olduğu ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirdiği durumlarda görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

  
  

2. Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Kapsamındaki Uyuşmazlıklar

Çanakkale ve Gelibolu bölgesindeki kentsel dönüşüm projelerinde sıkça karşılaşılan riskli binalarda durum farklılık göstermektedir. Riskli yapı şerhi bulunan bir taşınmazda arsa sahibi kat maliki ile müteahhit arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıklarında, Yargıtay güncel kararları (örn. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi) uyarınca Tüketici Mahkemesi görevli kabul edilmektedir.

3. Müteahhitten Taşınmaz Satın Alan Üçüncü Kişilerin Durumu

Müteahhidin payına düşen bağımsız bölümleri şahıslara satması durumunda açılacak tapu iptal ve tescil, gecikme tazminatı veya ayıplı ifa davalarında görevli mahkeme şu kriterlere göre belirlenir:

• Tek Konut Alan Gerçek Kişi: Şahsi kullanım amacıyla müteahhitten tek konut alan alıcıların açacağı davalarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi’dir.

• Birden Fazla Konut Alan Alıcı: Tacir olmasa dahi birden fazla konut alan kişilerin bu eylemi yatırım/ticari amaç taşıdığı kabul edildiğinden, dava Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

• Tacir Alıcılar: İşyeri veya konut alımını ticari işletmesi adına yapan tacirlerin açacağı davalarda görevli yer Asliye Ticaret Mahkemesi’dir.

• Ofis ve İşyeri Alımları: Tacir olmayan bir kişinin ticari nitelikli bir bağımsız bölüm (ofis/dükkan) satın alması halinde uyuşmazlık Asliye Hukuk Mahkemesi kapsamında değerlendirilir.

Uyuşmazlığın Tarafları	Tarafların Sıfatı ve Niteliği	Uyuşmazlık Türü / Konusu	Görevli Mahkeme
Arsa Sahibi – Müteahhit	Tacir olmayan gerçek kişi arsa sahibi ile tacir/şirket olan müteahhit	Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan genel uyuşmazlıklar	Asliye Hukuk Mahkemesi
Arsa Sahibi – Müteahhit	Şirket veya tacir arsa sahibi ile tacir/şirket müteahhit	Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ticari nitelikteki uyuşmazlıklar	Asliye Ticaret Mahkemesi
Arsa Sahibi – Müteahhit (Riskli Yapı)	Riskli yapı şerhi bulunan taşınmaz sahibi ile müteahhit	Kentsel dönüşüm/riskli yapı sürecindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları	Tüketici Mahkemesi (Yargıtay 6. HD. güncel içtihadı uyarınca)
Üçüncü Kişi – Müteahhit (Tek Konut)	Müteahhitten tek konut satın alan gerçek kişi alıcı	Ayıplı ifa, gecikme tazminatı, tapu devri ve tescil talepleri	Tüketici Mahkemesi
Üçüncü Kişi – Müteahhit (Çoklu Konut)	Tacir olmayan ancak yatırım/ticari amaçla birden fazla konut alan alıcı	Ayıplı veya eksik ifa, gecikme tazminatı ve tapu iptali davaları	Asliye Hukuk Mahkemesi
Üçüncü Kişi (Tacir) – Müteahhit	Tacir alıcı (konut veya işyeri satın alan)	Ticari alımdan doğan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları	Asliye Ticaret Mahkemesi
Üçüncü Kişi – Müteahhit (Ofis / İşyeri)	Tacir olmayan ancak ticari nitelikli bağımsız bölüm alan alıcı	Ticari vasıflı taşınmaz satışından doğan uyuşmazlıklar	Asliye Hukuk Mahkemesi

Gelibolu'da Müteahhit Mağduru Olan Arsa Sahiplerinin Yasal Hakları Nelerdir?

Müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerini ihlal etmesi durumunda arsa sahiplerinin başvurabileceği başlıca hukuki yollar şunlardır:

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Müteahhidin temerrüde düşmesi ve inşaatı makul sürede tamamlayamaması halinde sözleşmenin geriye veya ileriye etkili feshi talep edilebilir.

2. Gecikme Tazminatı ve Kira Yardımı Talebi: Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi aşıldığında, gecikilen her ay için kira kaybı tazminatı talep etme hakkı doğar.

3. Eksik ve Ayıplı İşler Bedelinin Tahsili: İnşaatta kullanılan malzemenin eksik veya kalitesiz olması durumunda nef'i ve hasar ilkeleri doğrultusunda bedel indirimi veya tazminat istenir.

4. Nama İfaya İzin Davası: İnşaatın belli bir seviyede bırakılması durumunda arsa sahipleri, inşaatı müteahhit namına kendileri tamamlamak üzere mahkemeden nama ifa izni alabilir.

Gelibolu ve Çanakkale’de Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davalarında Hukuki Danışmanlık

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, niteliği itibarıyla noter huzurunda re'sen düzenlenmesi gereken ve karmaşık hukuki detaylar içeren bir sözleşme türüdür. Gelibolu ve Çanakkale bölgesinde imar ve gayrimenkul hukukuna ilişkin yaşanan uyuşmazlıklarda süreci doğru mahkemede ve doğru hukuki sebeplerle başlatmak hayati önem taşır.

Siz de müteahhit ile yaşadığınız uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak, kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshi, gecikme tazminatı ve tapu tescil süreçlerinizi güvenle yürütmek için Beyaz Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Ayrıntılı Bilgi ve Danışmanlık İçin: Av. Vedat Hakan Beyaz – Beyaz Hukuk Bürosu Web Sitesi: www.vedatbeyazhukuk.com

Uzmanlık Alanları: İmar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları (Gelibolu / Çanakkale)

Gayrimenkul hukuku hakkında diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/gayrimenkul-hukuku İmar hukuku hakkında diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/i-mar-hukuku

Diğer hukuki yazılarımız: https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Aydınlatma Metni & Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan blog yazıları ve hukuki makaleler yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özelliklerine göre hukuki durum değişiklik gösterebilir. Hak kaybına uğramamak adına hukuki süreçlerinizi bir gayrimenkul ve imar hukuku uzmanı avukat rehberliğinde yürütmeniz tavsiye edilir.