Saros Körfezi’nde Değerlenen Arsa ve Tarlalarda Müteahhit Mağduriyeti ve Hukuki Çözümler

Saros Körfezi Arsa ve Tarla Mağduriyeti | İnşaat & Müteahhit

Doğal güzellikleri, turizm potansiyeli ve her geçen gün artan prim gücüyle Saros Körfezi, Kuzey Ege ve Marmara’nın en gözde gayrimenkul merkezlerinden biri haline gelmiştir. Gelibolu’nun Bolayır, Güneyli, Koruköy, Kavak, Evreşe, Adilhan, Kocaçeşme köylerinden; Edirne Keşan ve Enez hattındaki Sazlıdere, Mecidiye, Danişment, Erikli lokasyonlarına kadar geniş bir bölgede hızlı bir yapılaşma ve inşaat faaliyeti yaşanmaktadır.

Bölgedeki arsa ve tarlaların değer kazanmasıyla birlikte, taşınmaz sahipleri mülklerini değerlendirmek amacıyla yüklenicilerle (müteahhitlerle) arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı) veya özel ortaklık anlaşmaları yapmaktadır. Ancak Saros bölgesindeki özel imar durumları, sit alanları, kıyı kenar çizgisi düzenlemeleri ve ehil olmayan müteahhitlerin süreç dahil olması sebebiyle ciddi mülkiyet ve inşaat mağduriyetleri doğmaktadır.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak, Saros Körfezi bölgesindeki arsa ve tarla sahiplerinin karşılaşabileceği riskleri, hukuki haklarını ve taşınmazlarını güvence altına alma yöntemlerini kaleme aldık.

Saros Bölgesinde Taşınmaz Sahiplerinin Karşılaştığı Temel Sorunlar

Saros Körfezi çevresindeki gayrimenkul hareketliliğinde en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlıklar şunlardır:

1. Tarla ve Hisseli Tapularda Usulsüz İnşaat Sözleşmeleri: Tarla niteliğindeki veya henüz imara açılmamış alanlarda, yasal altyapı oluşturulmadan yapılan sözleşmeler sebebiyle ruhsat alınamaması ve inşaatların mühürlenmesi.

2. Müteahhidin İnşaatı Tamamlamaması (Yarım Kalan Projeler): Bolayır, Güneyli, Mecidiye gibi tatil ve yazlık bölgelerinde başlanan projelerin finansal yetersizlikler veya organizasyon eksikliği nedeniyle kaba inşaat seviyesinde terk edilmesi.

3. İskan (Yapı Kullanım İznı) Alınmaması ve Kaçak İmalat: İmar planlarına, kıyı kanununa veya projeye aykırı yapılan imalatlar yüzünden belediye/özel idare tarafından cezai işlem uygulanması ve binalara iskan alınamaması.

4. Tapu Devri Yapıldığı Halde Taahhütlerin Yerine Getirilmemesi: Müteahhide "inşaatı yapacak" güveniyle devredilen hisse veya tapuların, inşaat bitirilmeden üçüncü şahıslara satılması veya üzerine ipotek/haciz konulması.

   
   

Müteahhit Sözünü Tutmazsa Saroz Körfezindeki Taşınmaz Sahibi Ne Yapmalı?

Saros Körfezi'nde yer alan arsa veya tarlanız için imzalanan sözleşmede müteahhit edimini yerine getirmediğinde veya inşaat durduğunda uygulanabilecek temel hukuki mekanizmalar şunlardır:

1. Sözleşmenin Geçerlilik Kontrolü

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için Noter huzurunda "Düzenleme Şeklinde" yapılması şarttır. Adi yazılı (kendi aranızda) yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak geçersiz sözleşmelerde dahi sebepsiz zenginleşme ve zilyetlik hükümleri uyarınca verilen tapuların iadesi ve zararların tazmini mümkündür.

2. Tapu İptal ve Tescil Davası (Tapuyu Geri Alma)

Müteahhit inşaatı makul sürede tamamlamazsa (%90 tamamlanma seviyesinin altındaysa) sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilir. Fesih kararı ile birlikte müteahhide veya müteahhitten avans tapu alan üçüncü kişilere devredilen tapular iptal edilerek tekrar arsa sahibi adına tescil edilir.

3. Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Talebi

Sözleşmede belirlenen teslim tarihi geçmesine rağmen mülk teslim edilmediyse, gecikilen her ay için bölgesel emsal kira bedelleri üzerinden gecikme tazminatı dava yoluyla müteahhitten tahsil edilebilir.

Saros Bölgesinde Hukuki Süreç Başlatırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Güneyli'den Enez'e, Bolayır'dan Sazlıdere'ye kadar Saros bölgesinde yer alan taşınmazlar; Çanakkale İl Özel İdaresi, Edirne İl Özel İdaresi, Gelibolu Belediyesi, Keşan Belediyesi veya Enez Belediyesi gibi farklı idari mercilerin imar yetki alanındadır.

• Delil Tespiti: İnşaat durduğu an, alanın fiziki durumunu (tamamlanma oranını) mahkeme aracılığıyla bilirkişi marifetiyle tespit ettirmek şarttır.

• İhtiyati Tedbir: Müteahhidin taşınmazı başkalarına devretmesini engellemek için vakit kaybetmeksizin tapu kaydına mahkeme kararıyla ihtiyati tedbir koydurulmalıdır.

• Noter İhtarnamesi: Süreç başlamadan önce müteahhide noterden yasal süre içeren ihtarname çekilerek temerrüt durumu resmiyete dökülmelidir.

  
  

Saros Körfezi Gayrimenkul ve İmar Hukuku Desteği

Saros Körfezi’nin kendine has imar yapısı, sit derecelendirmeleri ve bölgesel mevzuatları, uzmanlık gerektiren bir hukuk disiplini oluşturmaktadır. Arsa veya tarlanızı müteahhide vermeden önce sözleşmenin hazırlanması veya başlayan projelerde yaşanan mağduriyetlerin giderilmesi, geri dönülmez hak kayıplarını engeller.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak Av. Vedat Hakan Beyaz yönetiminde; Gelibolu (Bolayır, Güneyli, Koruköy, Kavak, Evreşe, Adilhan, Kocaçeşme) ve Keşan/Enez (Sazlıdere, Mecidiye, Danişment, Erikli) bölgesindeki arsa ve tarla sahiplerine;

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin denetimi ve hazırlanması,

• Müteahhit mağduriyetlerine karşı tapu iptal ve tescil davaları,

• Sözleşmenin feshi ve gecikme tazminatı süreçleri,

• İmar ve ruhsat uyuşmazlıklarında uzman avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.

  
  

Taşınmazınızın geleceğini güvence altına almak ve hukuki haklarınızı öğrenmek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul hukuku hakkında diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/gayrimenkul-hukuku İmar hukuku hakkında diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/i-mar-hukuku

Diğer hukuki yazılarımız: https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Yasal Uyarı: Bu makale Saros Körfezi bölgesindeki arsa ve tarla sahiplerini bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Her somut olayın imar durumu, sözleşme şartları ve tapu yapısı farklılık gösterebileceğinden hukuki adımların bir gayrimenkul hukuku uzmanı ile atılması tavsiye edilir.