Gelibolu Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi ve Müteahhit Mağduriyeti

Arsanızı değerlendirmek, hayalinizdeki konuta kavuşmak ya da karlı bir gayrimenkul yatırımı yapmak amacıyla müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi) imzaladınız. Ancak süreç ilerledikçe inşaatın durması, ruhsat sorunları, süresinde teslim edilmeme veya iskan (yapı kullanım izin belgesi) alınmaması gibi durumlarla mı karşılaştınız?

Özellikle Çanakkale ilinde ve Gelibolu ilçesinde son yıllarda hız kazanan gayrimenkul ve inşaat projelerinde, müteahhidin (yüklenicinin) edimlerini zamanında ve hukuka uygun şekilde yerine getirmemesi sebebiyle pek çok arsa sahibi telafisi güç mağduriyetler yaşamaktadır.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak bu rehber yazımızda, müteahhit tarafından mağdur edilen arsa sahiplerinin haklarını, izlemesi gereken hukuki adımları ve tapularını güvence altına alma yöntemlerini detaylandırıyoruz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Hukuki niteliği itibarıyla çift tarafa borç yükleyen ve karma yapıda olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsadaki belirli payların mülkiyetini müteahhide devretmeyi, müteahhidin ise bu arsa üzerinde bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) inşa ederek belirlenen kısımları arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği bir sözleşmedir.

Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için Noter huzurunda "Düzenleme Şeklinde" yapılması kanuni bir zorunluluktur. Noterde resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir ve taraflar arasında ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Gelibolu ve Çanakkale’de En Çok Karşılaşılan Müteahhit Mağduriyetleri

Çanakkale ve Gelibolu bölgesindeki gayrimenkul uyuşmazlıklarında arsa sahiplerinin sıklıkla karşılaştığı temel problemler şunlardır:

1. İnşaatın Süresinde Bitirilmemesi veya Tamamen Durması: Müteahhidin ekonomik gerekçeler veya organizasyon yetersizliği nedeniyle inşaatı belirlenen tarihte teslim etmemesi ya da kaba inşaat seviyesinde bırakması.

2. Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) Alınmaması: Binanın fiilen oturulur hale gelmesine rağmen belediyeden iskan belgesinin alınmaması ve kat mülkiyetine geçilememesi.

3. Sözleşmeye ve Projeye Aykırı İmalat (Ayıplı/Eksik İfa): Kullanılan malzemenin kalitesizliği, projedeki metrekarelerin tutmaması, imar mevzuatına aykırı kaçak kat veya kısımların yapılması.

4. Üçüncü Kişilere Usulsüz Daire Satışı: Müteahhidin henüz hak etmediği halde arsa sahibinden aldığı vekaletname veya avans tapularla üçüncü kişilere satış yapıp inşaatı bitirmeden kaçması.

   
   

Gelibolu'da Müteahhit İnşaatı Yarım Bıraktıysa Hangi Hukuki Yollara Başvurulabilir?

Müteahhidin temerrüde düşmesi (borcunu süresinde ifa etmemesi) halinde Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda arsa sahiplerine tanınan temel haklar şunlardır:

1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi

İnşaatın tamamlanma oranı yüksekse (örneğin %80-90 seviyelerinde ise) ve arsa sahibi sözleşmeyi ayakta tutmak istiyorsa; mahkemeden inşaatın müteahhit nam ve hesabına tamamlanması (Nama İfa) yönünde karar alabilir. Ayrıca teslim edilmeyen her ay için sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezasını veya rayiç kira bedeli tazminatını talep edebilir.

2. Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptal - Tescil Davası

İnşaat henüz başlangıç seviyesindeyse (%50-60’ın altındaysa) veya müteahhidin işi bitirme ihtimali kalmamışsa, arsa sahibi sözleşmenin geriye etkili feshini (sözleşmeden dönme) talep edebilir.

• Tapuların Geri Alınması: Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde, müteahhide veya müteahhitten bağımsız bölüm satın alan 3. kişilere devredilen tapu payları iptal edilerek yeniden arsa sahibi adına tescil ettirilir.

• Üçüncü Kişilerin Durumu: Yargıtay kararlarına göre, müteahhitten avans tapu devriyle daire alan üçüncü kişilerin "iyi niyet" iddiası korunmaz. Çünkü inşaatın bitmediğini gören alıcının riskleri bildiği kabul edilir.

  
  

3. İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) Eksikliğinin Giderilmesi

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça iskan alma yükümlülüğü müteahhide aittir. İskansız bina hukuki açıdan tamamlanmış sayılmaz. Bu durumda arsa sahibi, eksikliklerin tespiti ve iskan giderlerinin müteahhidin alacaklarından mahsubu veya tazmini için dava açabilir.

Hak Kaybı Yaşamamak İçin İlk Adımda Ne Yapılmalı?

Bir müteahhit mağduriyeti ile karşı karşıya kaldığınızda atılması gereken ilk hukuki adımlar şunlardır:

• Delil Tespiti Yaptırmak: Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla inşaatın mevcut fiziki durumunun, tamamlanma yüzdesinin ve eksik/ayıplı imalatların bilirkişi kanatıyla tespit ettirilmesi.

• İhtarname Keşide Etmek: Noter kanalıyla müteahhide usulüne uygun ihtarname gönderilerek edimini yerine getirmesi için makul bir süre verilmesi ve aksi halde hukuki yollara başvurulacağının ihtar edilmesi.

• Tapu Kayıtlarına Şerh ve İhtiyati Tedbir: Dava sürecinde taşınmazların üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla mahkemeden tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.

  
  

Çanakkale ve Gelibolu Bölgesinde Hukuki Desteğin Önemi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar; Borçlar Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, İmar Mevzuatı ve Mülkiyet Hukuku gibi karmaşık disiplinlerin bir arada değerlendirilmesini gerektirir.

Gelibolu İlçe Belediyesi ve Çanakkale ilindeki imar planları, ruhsat süreçleri ve bölgesel emsal kararlar göz önünde bulundurulmadan yürütülen hatalı işlemler, arsa sahiplerinin mülkiyet haklarını kaybetmelerine veya yıllarca süren davalarla karşı karşıya kalmalarına neden olabilir.

Beyaz Hukuk Bürosu bünyesinde Av. Vedat Hakan Beyaz olarak; Gelibolu ve Çanakkale genelinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, sözleşme revizyonları, müteahhit temerrüdü, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davaları ile gecikme tazminatı süreçlerinde arsa sahiplerine uzman hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

İnşaat projenizde mağduriyet yaşamamak veya mevcut uyuşmazlıklarınızı hukuki zeminde çözüme kavuşturmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul hukuku hakkında diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/gayrimenkul-hukuku İmar hukuku hakkında diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/i-mar-hukuku

Diğer hukuki yazılarımız: https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Aydınlatma Metni & Yasal Uyarı: Bu web sitesinde yer alan blog yazıları ve hukuki makaleler yalnızca bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özelliklerine göre hukuki durum değişiklik gösterebilir. Hak kaybına uğramamak adına hukuki süreçlerinizi bir gayrimenkul ve imar hukuku uzmanı avukat rehberliğinde yürütmeniz tavsiye edilir.