Gelibolu'da Emlakçı (Simsar) Komisyonu Uyuşmazlıkları

Çanakkale ve özellikle Gelibolu bölgesinde gayrimenkul sektöründeki hareketliliğin artmasıyla birlikte, alıcılar, satıcılar ve emlak danışmanları arasında yaşanan hukuki uyuşmazlıklar da hızla çoğalıyor. Ev, arsa veya tarla alıp satarken emlakçılarla imzaladığınız belgeler çoğu zaman detaylıca okunmuyor. Peki, attığınız bu imzalar hukuken ne anlama geliyor? Emlakçı her koşulda komisyona hak kazanır mı? Hukuk dilinde "simsarlık sözleşmesi" olarak adlandırılan emlak komisyonculuğu, bir tarafa sözleşme kurulması fırsatını sunan veya bu sözleşmenin kurulmasına aracılık eden kişinin bu faaliyetleri üstlendiği sözleşme türüdür.

Gelibolu'da faaliyet gösteren Beyaz Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin en çok mağduriyet yaşadığı "emlakçı komisyonu ve sözleşmeleri" konusunu Yargıtay kararları ışığında mercek altına alıyoruz.

Emlak Komisyonculuğu (Simsarlık) Sözleşmesi Geçerli Midir?

Gayrimenkul (taşınmaz) alım satımında veya kiralanmasında emlakçıyla aranızda kurulan sözleşmenin hukuken geçerli olabilmesi için yazılı olarak yapılması şarttır. Kanunumuz, taşınmaz simsarlığında yazılı şekli bir geçerlilik şartı (adi yazılı şekil) olarak öngörmüştür.Burada Gelibolulu hemşehrilerimizin en çok düştüğü yanılgı şudur: Size ayaküstü imzalatılan basit bir "taşınmaz gösterme belgesi", tek başına geçerli bir simsarlık sözleşmesi sayılamaz. Kurallara uygun, tarafların haklarını ve alacağı ücreti belirten yazılı bir sözleşme yoksa, kural olarak emlakçının hukuken geçerli bir komisyon talep etmesi mümkün olmaz.

Emlakçı Komisyona (Simsarlık Ücretine) Ne Zaman Hak Kazanır?

Emlakçının komisyon ücretine hak kazanabilmesi için bazı katı şartların gerçekleşmesi gerekir:

• Geçerli Bir Asıl Sözleşme Kurulmalıdır: Taraflar arasında (alıcı ile satıcı arasında) tapuda gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulmuş olması şarttır.

• İlliyet (Nedensellik) Bağı Bulunmalıdır: Sözleşmenin kurulması ile emlakçının yürüttüğü aracılık faaliyeti arasında bir nedensellik bağı bulunmalıdır. Yani o gayrimenkul, şans eseri değil, emlakçının çabası ve aracılığı sayesinde satılmış veya kiralanmış olmalıdır.Emlakçıyı Aradan Çıkarmak (Devre Dışı Bırakmak) Bizi Kurtarır Mı? Uygulamada sıkça karşılaştığımız bir diğer senaryo ise, alıcı veya satıcının komisyon ödememek için emlakçıyı aradan çıkartarak doğrudan mülk sahibiyle gizlice sözleşme yapmasıdır. Eğer emlakçı üzerine düşen tüm görevleri yerine getirmiş, alıcıyı bulmuş ancak iş sahibi sırf komisyon ödememek için sözleşmeyi kurmaktan kaçınıp, sonradan aynı kişiyle doğrudan el sıkışmışsa, emlakçı dürüstlük kuralı gereği komisyon ücretine hak kazanır.

• Eşe veya Akrabaya Satış Yapılması: "Evi ben almadım, eşimin üzerine yaptık" diyerek komisyondan kaçınmak da hukuken korunan bir durum değildir. Yargıtay kararlarına göre, emlakçının gösterdiği taşınmazı kişi kendisi almayıp eşi veya yakın hısımları alırsa, nedensellik bağı kurulmuş sayılır ve emlakçı yine komisyonunu talep edebilir.

Emlakçının Komisyon Hakkını Tamamen Kaybettiği Durumlar

Emlak komisyoncuları her istediklerinde komisyon alamazlar. Kanunumuz, emlakçıya ciddi bir sadakat borcu yüklemiştir. Emlakçı, faaliyetlerini yürütürken dürüst ve tarafsız olmak zorundadır.

• Eğer emlakçı, kendi komisyonunu bir an önce alabilmek için sizin (iş sahibinin) menfaatlerinize aykırı hareket ederse ücret hakkını kaybeder.

• Karşı taraftan gizlice ücret veya menfaat sözü alırsa, komisyon talep etme hakkı tamamen ortadan kalkar.

• Böyle bir dürüstlük kuralı ihlali yaşandığında, emlakçı sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi yaptığı masrafları (yol, ilan vs.) sizden isteyemez.

  
  

Fahiş Emlakçı Komisyonlarına İtiraz Edilebilir Mi?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca, alım satıma aracılık hizmeti bedeli (komisyon), satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Eğer emlakçı ile imzaladığınız sözleşmede bu yasal sınırların çok üzerinde, fahiş bir komisyon belirlenmişse, mahkemeye başvurarak hâkimden bu fahiş ücretin indirilmesini talep etme hakkınız bulunmaktadır. Hâkim, adalete ve hakkaniyete uygun bir şekilde bu bedeli yasal sınırlara veya makul seviyelere çekecektir.

Gelibolu'da Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Desteği Gayrimenkul alım satım süreçleri, ciddi maddi yükümlülükler barındırır. Çanakkale ve Gelibolu bölgesinde imzalayacağınız sözleşmelerin hukuki sonuçlarını bilmek, ileride yaşayacağınız haciz, icra takibi veya haksız ödemelerin önüne geçer. Emlakçınızın sizden haksız bir komisyon talep ettiğini düşünüyor, sözleşme şartlarının ihlal edildiğine inanıyor veya herhangi bir belgeye imza atmadan önce hukuki güvence arıyorsanız, Beyaz Hukuk Bürosu olarak sürecin her aşamasında yanınızdayız. Hak kayıplarının önüne geçmek ve profesyonel hukuki danışmanlık almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul hukuku alanında daha fazla blog okumak için okuyunuz:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/gayrimenkul-hukuku