Çanakkale Emlak Piyasasında Emlakçının Hakları: Komisyonunuzu Güvence Altına Almanın Yolları

Gelibolu ve Çanakkale bölgesinde gayrimenkul sektörü günden güne büyürken, piyasanın en büyük yükünü şüphesiz emlak danışmanları çekmektedir. Günlerce süren yer göstermeler, pazarlık süreçleri ve harcanan mesainin ardından, ne yazık ki emlakçıların (hukuki tabiriyle simsarların) hak ettiği komisyon ücretini alamaması veya sözleşmelerin ihlal edilmesi sıkça karşılaştığımız bir durumdur.

Daha fazla gayrimenkul hukuku alanında yazılarımıza ulaşmak için tıklayınız. https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/gayrimenkul-hukuku 

Çanakkale Emlak Piyasasında Emlakçının Hakları: Komisyonunuzu (Simsarlık Ücreti) Güvence Altına Almanın Yolları

Beyaz Hukuk Bürosu olarak, Çanakkale ve Gelibolu'da faaliyet gösteren emlak danışmanlarının emeklerinin hukuki güvence altında olması gerektiğine inanıyoruz. Emlak danışmanlarını koruyan Yargıtay uygulamaları ve hukuki haklarınız hakkında bilmeniz gereken kritik detayları sizler için derledik.

"Yer Gösterme Formu" Sözleşme Yerine Geçer Mi?

Sahada en çok sorulan sorulardan biri, müşteriye imzalatılan yer gösterme formunun komisyon talep etmek için yeterli olup olmadığıdır. Kanunlarımıza göre taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı şekilde yapılması şarttır.Ancak her "Yer Gösterme Formu" hukuken bir sözleşme sayılmaz. İmzalatılan belgenin geçerli bir taşınmaz simsarlığı sözleşmesi olarak kabul edilebilmesi için; belgenin içerisinde alınacak ücretin miktarı ve sözleşmenin süresi gibi temel unsurların açıkça yazılı olması gerekmektedir. Eğer belge bu unsurları barındırıyorsa hukuken sözleşme niteliği taşır ve söz konusu taşınmaza dair asıl sözleşme kurulduğunda (veya belirlenen şartlar gerçekleştiğinde) ücrete hak kazanırsınız.Ayrıca unutulmamalıdır ki; emlakçı ile yapılan sözleşmeyi mutlaka taşınmaz sahibinin imzalaması zorunlu değildir. Sözleşmeye imza atarak yükümlülük altına giren kişi kimse, borçlu ve sorumlu olan taraf da odur.

Emlakçıyı Aradan Çıkarmak (Devre Dışı Bırakmak) Mümkün Mü?

Emlakçıların en çok mağdur edildiği konu, alıcı ve satıcının emlakçıyı aradan çıkararak tapuda kendi aralarında işlem yapmasıdır. Yargıtay uygulamaları bu konuda tamamen emlakçının emeğini korumaktadır. Geçerli bir sözleşmeniz varken iş sahibi tarafından haksız yere aradan çıkarılırsanız ve taşınmazın satışı sizin faaliyetinizden sonra gerçekleşirse, komisyon ücretine (simsarlık ücretine) eksiksiz olarak hak kazanırsınız. Sizin bulduğunuz alıcının veya satıcının, sözleşmeyi arkanızdan dolanarak kurması, sizin hukuki hakkınızı ortadan kaldırmaz.

Tapuda Düşük Gösterilen Bedel Üzerinden Mi Komisyon Alınır?

Bölgedeki emlak işlemlerinde sıklıkla tapu harçlarını düşük ödemek amacıyla resmi senetteki satış bedeli, gerçek bedelin çok altında gösterilebilmektedir. Emlakçı olarak komisyonunuzu bu düşük bedel üzerinden mi alacaksınız? Hukuken hayır. Yargıtay kararlarına göre, komisyon ücretinin yüzde (%) olarak belirlendiği durumlarda, tapu dairesinde gösterilen resmi satış bedeli değil; emlakçıyla müşteri arasında imzalanan sözleşmede yazılı olan satış bedeli esas alınmalıdır. Eğer taraflardan biri sözleşmedeki bedelin veya tapudaki bedelin gerçek bedelden çok uzak olduğunu iddia ediyorsa, hâkimin keşif incelemesi yaptırarak gayrimenkulün gerçek bedelini tespit etmesi ve komisyonun bu gerçek değer üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Emeğinizin karşılığı, tapudaki eksik gösterimlere feda edilemez.

Fahiş İndirimler ve Cezai Şartlar: Haklarınızı Bilin

• Ücretin İndirilmesi: Müşterileriniz bazen sözleşmede yazan komisyonu sonradan "fahiş" bularak ödemekten kaçınmaya çalışabilir. Ancak bir hâkimin sizin sözleşmedeki ücretinizi fahiş bularak indirebilmesi için, iş sahibinin (müşterinin) bunu mahkemede açıkça talep etmiş olması şarttır. Yani müşteri itiraz edip talepte bulunmadıkça mahkeme kendiliğinden ücretinizi düşüremez.

• Cezai Şartlar: Sözleşmeden haksız dönülmesi veya aradan çıkarılmanız ihtimaline karşı sözleşmenize cezai şart eklemiş olabilirsiniz. Eğer müşteri sözleşmeye aykırı davranırsa ve hem komisyon ücreti hem de ek bir bedel talep ediliyorsa, Yargıtay komisyon ücretinden arta kalan o ek kısmı "cezai şart" olarak değerlendirmektedir. İş sahibinin tacir (ticari işletme sahibi) olmadığı durumlarda hâkim, bu cezai şart miktarını hakkaniyete göre kendiliğinden (resen) inceleyerek indirebilir.

Gelibolu'da Hukuki Çözüm Ortağınız Emlak danışmanlığı, hukuki risklerin son derece yüksek olduğu bir meslektir. Eksik hazırlanmış bir sözleşme veya hukuki dayanağı olmayan bir yer gösterme belgesi, aylarca süren emeğinizin çöpe gitmesine neden olabilir. Gelibolu'da hizmet veren Beyaz Hukuk Bürosu olarak; sözleşmelerinizin yasal standartlara uygun hazırlanması, aradan çıkarılma durumlarında komisyon alacaklarınızın tahsili ve icra süreçlerinde emlak profesyonellerinin yanındayız. Emeğinizin karşılığını şansa bırakmamak ve profesyonel hukuki destek almak için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.