Comment expulser un locataire en Turquie ? | Guide 2025

Dans la vie quotidienne, l’une des relations juridiques les plus fréquentes est celle de la location. Cet article traite en détail des questions fréquemment posées concernant l'expulsion du locataire en Turquie :

➔ Comment expulser un locataire ?

➔ Comment exécuter une décision d’expulsion ?

➔ Comment introduire une procédure d’expulsion ?

➔ Quelles sont les voies judiciaires et administratives disponibles ?

1. Qu’est-ce qu’un contrat de bail en Turquie ?

Un contrat de bail est une convention par laquelle le bailleur s'engage à laisser l’usage d’un bien mobilier ou immobilier au locataire contre paiement d'un loyer convenu. Ce contrat impose des obligations réciproques aux parties.

En cas de non-respect des obligations, le contrat peut être résilié par l'une des parties ou expirer automatiquement selon les conditions prévues.

2. Comment un contrat de bail prend-il fin ?

Résiliation automatique :

• Dans les baux à durée déterminée, à l’expiration du terme, le contrat prend fin sans qu’il soit nécessaire d’envoyer un préavis.

• Toutefois, si le locataire reste dans les lieux avec l’accord du bailleur, le bail est considéré comme renouvelé pour une durée indéterminée.

Résiliation par notification :

• Dans les baux à durée indéterminée, chaque partie peut mettre fin au contrat par notification préalable, en respectant les délais légaux (trois mois pour les baux immobiliers).

3. Méthodes d’expulsion du locataire

a) Expulsion sur la base d’un engagement écrit (promesse de quitter les lieux)

Un engagement d’évacuation signé après la remise des clés est valide.

Si le locataire ne quitte pas malgré cet engagement, le bailleur peut demander l'expulsion par voie d'exécution forcée ou par action en justice dans un délai d'un mois après la date prévue.

b) Résiliation pour besoin personnel

Selon l’article 350 du Code des obligations turc, si le bailleur, son conjoint, ses descendants ou ascendants ont un besoin réel et sincère du logement pour y vivre ou y exercer une activité professionnelle, il peut demander l'expulsion.

Le bailleur doit notifier le locataire et engager l’action dans un délai d’un mois suivant la fin du bail.

c) Expulsion pour rénovation importante

Si des travaux de rénovation lourds rendent impossible l'usage des lieux, le bailleur peut demander l’expulsion.

La notification doit également être faite avant d'engager la procédure.

d) Expulsion pour défaut de paiement du loyer

• Si le locataire ne paie pas son loyer malgré les mises en demeure, une procédure d’exécution sans jugement peut être initiée (art. 269 de la Loi sur la faillite et l’exécution).

• Une fois l'ordre de paiement signifié, si le locataire ne paie pas sous 30 jours et ne conteste pas sous 7 jours, l'expulsion peut être demandée devant le Tribunal de l’exécution.

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e) Deux avertissements valables pour retards de paiement

Deux notifications valables dans une même année de location pour des retards de paiement peuvent également justifier l’expulsion.

f) Acquisition du bien par un nouveau propriétaire

Un nouvel acquéreur peut demander l'expulsion pour besoin personnel dans les un mois suivant l'acquisition, avec action possible six mois après la notification.

4. Cas particuliers

• Expulsion d’un locataire ayant un autre logement dans la même commune : possible si ce fait était inconnu au moment de la signature du bail.

• Après 10 ans de prolongation dans les baux commerciaux et résidentiels, le bailleur peut résilier sans motif.

5. Questions fréquentes

➔ Un locataire qui paie régulièrement peut-il être expulsé ?

Oui, en cas de besoin personnel réel ou de rénovation lourde.

➔ Que faire si j’achète un bien occupé par un locataire ?

Notifier dans un mois suivant l'achat, puis actionner après six mois.

➔ Que faire si le locataire ne respecte pas l'engagement de libération ?

Déposer une demande d'exécution dans un mois suivant la date prévue.

6. Résumé

Expulser un locataire en Turquie nécessite de suivre rigoureusement les procédures prévues par le Code des obligations turc et la Loi sur la faillite et l’exécution.

Le respect des délais et la preuve des besoins personnels sont essentiels pour obtenir gain de cause.

Chez Beyaz Hukuk, nous vous accompagnons à chaque étape pour protéger vos droits en matière de location et d'expulsion.

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