Çanakkale ve Gelibolu İmar Planı İptal Davaları: Kademeli Birliktelik İlkesi

Gelibolu’daki arsa veya tarlanız imar planı kurbanı olmasın! Gelibolu'da Arsa veya Tarlanız Varsa, İmar Planı Tuzaklarına Karşı Bu Rehberi Mutlaka Okuyun!

Bir önceki yazımızda imar planı kavramına ve temel plan türlerine değinmiştik. Bu yazımızda ise imar hukukunun en çok uyuşmazlık sarmalına giren, mülk sahiplerinin ve yatırımcıların hak kaybına uğramasına neden olan en kritik konuyu ele alacağız: İmar Planları Arasındaki Hiyerarşi, Özel Kanunların Etkisi ve Planların Yönetmeliklerle İlişkisi.

İmar planlarına ilişkin hukuki danışmanlık için arayabilirsiniz.

Özellikle Çanakkale merkez, Gelibolu ilçesi ve civar köylerinde bir gayrimenkul yatırımı yaparken ya da mevcut mülkünüzün imar durumunu incelerken, belediyenin önünüze koyduğu 1/1000 ölçekli plan her zaman hukuka uygun olmayabilir. İmar hukukunda "kademeli birliktelik" ilkesi gereği, alt ölçekli bir planın üst ölçekli planlara veya özel kanunlara aykırı olması, o planın iptal edilmesini gerektirir.

İmar hukuku alanında daha fazla blog yazısı için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

1. Kademeli Birliktelik İlkesi /Planlar Arasındaki Hiyerarşi

Hukuk sistemimizdeki "Anayasa, Kanun, Yönetmelik" sıralamasına benzer şekilde, imar planları arasında da katı bir hiyerarşi vardır. Buna imar hukukunda "Planların Kademeli Birlikteliği İlkesi" denir.

Bu ilkeye göre; alt ölçekli planlar, üst ölçekli planların getirdiği ana kararlara, koruma ilkelerine ve arazi kullanım stratejilerine aykırı hükümler içeremez. Hiyerarşi yukarıdan aşağıya şu şekilde akar:

• Çevre Düzeni Planı ➔ Nazım İmar Planı (1/5000) ➔ Uygulama İmar Planı (1/1000)

  
  

Eğer Gelibolu Belediyesi tarafından hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı, Çanakkale Valiliği veya ilgili Bakanlıkça onaylanan üst ölçekli planlara aykırı kararlar içeriyorsa, bu durum doğrudan bir hukuka aykırılık sebebidir ve Çanakkale İdare Mahkemesi nezdinde iptal davasına konu edilmelidir.

2. Nazım ve Uygulama İmar Planlarının “Varsa” Bölge ve Çevre Düzeni Planına Uygun Hazırlanması

3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mekânsal planlar yönetmeliği uyarınca; belediyeler nazım ve uygulama imar planlarını yaparken, "varsa" üst ölçekli bölge planı ve Çevre Düzeni Planı kararlarına uymak zorundadır.

Buradaki "varsa" ibaresi, eğer o bölgede henüz bir çevre düzeni planı yapılmadıysa belediyenin doğrudan imar planı yapabileceğini ifade eder. Ancak günümüz şartlarında Çanakkale ve Gelibolu bölgesini kapsayan yürürlükte üst ölçekli Çevre Düzeni Planları bulunmaktadır. Dolayısıyla, Gelibolu sınırları içinde yapılacak her türlü imar planı veya imar planı değişikliği (kat artırımı, fonksiyon değişikliği vb.), bu üst ölçekli makro planın vizyonuna ve koruma-kullanma dengesine uyumlu olmak zorundadır. Üst ölçekli plana aykırı olarak alt ölçekte parsel bazında yapılan ayrıcalıklı plan değişiklikleri, Danıştay’ın yerleşik içtihatları uyarınca "plan bütünlüğünü ve hiyerarşisini bozduğu" gerekçesiyle iptal edilmektedir.

3. Gelibolu İçin En Kritik Konu: Özel Kanunlara Dayanılarak Yapılan İmar Planları ve Hiyerarşi

İmar hukukunun genel kanunu 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. Ancak bazı özel nitelikli bölgeler vardır ki, buralarda genel kanunun ötesinde Özel Kanunlar devreye girer. Hukukun temel ilkelerinden biri olan "Özel kanun, genel kanundan önce uygulanır" kuralı burada da geçerlidir.Gelibolu ve Çanakkale bu durumun Türkiye’deki en somut örneğidir. Bölgemiz sınırları içinde:

• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (Sit Alanları),

• 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanun,

• 3621 sayılı Kıyı Kanunu (Sahil şeritleri ve kıyı yapıları),

• 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu gibi çok sayıda özel mevzuat kesişmektedir.

  
  

Eğer mülkünüz Tarihi Alan Başkanlığı sınırları içindeyse veya bir sit alanında kalıyorsa, burada genel belediye mevzuatına göre imar planı yapılamaz. Bu alanlarda "Koruma Amaçlı İmar Planları" devreye girer. Özel kanunlara dayanılarak yapılan bu planlar, hiyerarşik olarak belediyelerin genel yetkiyle yaptığı planların üzerindedir. Dolayısıyla, Gelibolu’daki mülkünüzle ilgili bir idari işlem tesis edilirken bu özel kanunların getirdiği sınırlandırmaların ve planlama yetkilerinin doğru analiz edilmesi gerekir. Aksi takdirde, idarenin yetkisiz veya yanlış mevzuata dayanarak yaptığı planlar mülkiyet hakkınızı haksız yere kısıtlayabilir.

4. Normlar Hiyerarşisi Açısından Planların Yönetmeliklerle İlişkisi

Sıkça karşılaştığımız hukuki karmaşalardan biri de şudur: "İmar planı notu mu üstündür, yoksa İmar Yönetmeliği mi?"

İmar planları, niteliği gereği "genel düzenleyici işlem" (adsız düzenleyici işlem) statüsündedir. Bakanlıkların veya belediyelerin çıkardığı İmar Yönetmelikleri ise açıkça yönetmelik normundadır. Normlar hiyerarşisinde imar planları ile yönetmelikler birbirine alt-üst ilişkisinden ziyade "alan/kapsam" ilişkisiyle bağlıdır.

• Planların Esaslığı İlkesi: İmar planları, o şehrin veya bölgenin yerel, özgün ve teknik şartlarına göre üretilir. Bu nedenle, genel bir yönetmelik maddesi, o bölgeye özel olarak yapılmış imar planının amacını işlevsiz hale getiremez. Plan notları, planın ayrılmaz bir parçasıdır.

• Bununla birlikte, imar planları ve plan notları hazırlanırken, dayanakları olan üst hukuk normlarına (Kanunlara ve genel İmar Yönetmeliklerinin emredici hükümlerine) aykırı olamaz. Örneğin, genel yönetmeliğin kesin olarak yasakladığı veya asgari ölçü koyduğu bir konuda, imar planı notuyla bu emredici hüküm delinemez.

  
  

Çanakkale ve Gelibolu’da İmar Hiyerarşisi İhlallerine Karşı Hukuki Çözümler

Mülkünüzün bulunduğu alanda yapılan bir imar planı veya plan revizyonu;

1. Üst ölçekli çevre düzeni planına aykırıysa,

2. Gelibolu’nun sahip olduğu sit alanı, tarihi alan veya kıyı mevzuatına (özel kanunlara) riayet etmeden hazırlanmışsa,

3. Şehir planlama ilkelerine, kamu yararına ve hakkaniyete aykırı olarak mülkiyet hakkınızı kısıtlıyorsa;

   
   

Bu planların ilan edilip askıya çıktığı tarihten itibaren yasal süreleri içinde itiraz edilmesi ve ardından Çanakkale İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli imar planı iptal davası açılması gerekmektedir. İmar davalarında sürelerin kaçırılması, geriye dönülmesi imkansız hak kayıplarına (örneğin arsanızın yeşil alana dönüşmesi veya inşaat hakkınızın elinizden alınması gibi) yol açabilir.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak, Çanakkale ve Gelibolu bölgelerindeki imar planı uyuşmazlıklarında, üst ve alt ölçekli plan hiyerarşisi analizleri, sit alanı imar kısıtlamaları ve imar planı iptal davaları süreçlerinde müvekkillerimize uzman kadromuzla hukuki destek sağlamaktayız. Hak kaybı yaşamamak adına her türlü imar sorununuzda büromuzla iletişime geçebilirsiniz.