Kiralanana Yapılan Faydalı Ve Zorunlu Masraflara Dair Alacak Davası

Kiracının taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tazmini, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında değerlendirilen ve Yargıtay içtihatları ile şekillenen önemli bir hukuk konusudur. Bu blog yazısında, kiracının bu tür masrafların tazmini talebiyle dava açma sürecinde dikkat etmesi gereken hususlar ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirmeler yapılacaktır.

Kiralanana Yapılan Faydalı Ve Zorunlu Masraflara Dair Alacak Davasında Kiracının Masraf Talep Edebilme Şartları:

Kiracı, taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tazmini talebiyle dava açabilmesi için belirli şartları yerine getirmelidir. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, bu şartlar:

1. Taşınmazın Tahliyesi: Kiracı, taşınmazı tahliye etmeden faydalı ve zorunlu masrafların tazmini talebiyle dava açamaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.06.2013 tarihli kararında da belirtildiği üzere, taşınmazın tahliye edilmemesi durumunda kiracının bu tür masrafları talep edemeyeceği hüküm altına alınmıştır.
   

2. Sözleşme Hükümleri: Kira sözleşmesinde kiracının yaptığı masrafların malike bırakılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, kiracı bu masrafların tazminini talep edemez. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 23.09.2004 tarihli kararında, bu tür sözleşme hükümleri nedeniyle kiracının masraf talebinin reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

3. Vekaletsiz İş Görme Hükümleri: Kiracı, yaptığı masrafların tazmini için TBK m.530 kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak dava açmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.06.2017 tarihli kararında, bu tür masrafların vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edilebileceği belirtilmiştir.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

TBK m.321/3 hükmüne baktığımızda ise; “Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” hükmü amirdir. Ancak Yargıtay tarafından söz konusu kanun fıkrası daraltıcı olarak yorumlanmaktadır. Yargıtay’ın son kararlarına göre TBK m.321/3 hükmü taraflar arasındaki kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiracının kiraya verenin rızası/zımni onayı ile yaptığı masrafları isteyemeyeceği şeklinde anlaşılması gerektiği belirtilmektedir. Yapılan masrafları zorunlu, faydalı ve lüks masraflar olarak sınıflandırırsak zorunlu ve faydalı masrafların talep edilmesi mümkündür. Zorunlu, faydalı veya lüks masraf değerlendirmesi ise somut duruma göre yapılmalıdır. Buna göre sözleşmenin sona ermesi halinde aksi kararlaştırılmamışsa taraflar arasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların talep edilmesi mümkündür. Kiralanana Yapılan Faydalı Ve Zorunlu Masraflara Dair Alacak Davası Hakkında Yargıtay Kararları için okumaya devam ediniz.

Yargıtay kararlarında kiracının zorunlu masraflarına dair açıklamalara yer verilmiştir. İşte bazı önemli noktalar:

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 530. maddesi (818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 414. maddesi): Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kural olarak bu gibi masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir. Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır.

2. Kiracının Yapması Gereken Faydalı ve Zorunlu Masraflar: Kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları talep edebilmesi için bunların kiraya verenden habersiz şekilde değil, bilgilendirme ve onay ile yapılması gerektiği belirtilmiştir. Mahkemeler, kiracının yaptığı imalatların hangilerinin faydalı ve zaruri, hangilerinin tezyinat (lüks) masraflar olduğunun belirlenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

3. Kira Sözleşmesinin Başlangıcında Yapılan Masraflar: Kira sözleşmesinin başlangıcında yapılan masrafların, kiracı tarafından tahliye edilmesi halinde kiraya verenden talep edilebileceği kabul edilmektedir. Ancak, kiracı, kiralanan taşınmazı tahliye etmediği sürece faydalı ve zorunlu masrafları isteyemez.

Bu kararlardan görüldüğü üzere, Yargıtay, kiracının zorunlu masraflarının belirlenmesi ve talep edilmesi konusunda net ilkeler belirlemiştir. Bu masrafların kiraya verenden istenebilmesi için yapılan imalatların zorunlu ve faydalı nitelikte olup olmadığının belirlenmesi ve kira sözleşmesi süresince bu masrafların yapıldığı tarih itibariyle değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/5782 Esas, 2019/2155 Karar sayılı kararı üzerinden kiracının yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları açıklayalım:

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5782 K. 2019/2155 T. 18.03.2019

Özet: Davacı, kiraladığı taşınmazda yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tahsilini istemiştir. Mahkeme, davanın kabulüne karar vermiştir. Yargıtay, faydalı ve zaruri masrafların belirlenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Detaylı İçerik: Davacı, davalının maliki bulunduğu taşınmazı çay bahçesi olarak işletmek üzere kiraladığını ve taşınmazın boş olarak kendisine teslim edildiğini belirtmiştir. Davacı, taşınmazı büfe (kafeterya) haline getirmek amacıyla çeşitli imalat ve masraflar yaptığını, taşınmazı tahliye ettikten sonra üçüncü bir kişiye kiraya verildiğini ve yapılan faydalı ve zorunlu masraflar nedeniyle kendisine herhangi bir bedel ödenmediğini ileri sürmüştür.

Kiralanana Yapılan Faydalı Ve Zorunlu Masraflara Dair Alacak Davas Hakkında Yargıtay Kararları.

Yargıtay kararında şu ifadeler yer almaktadır:

1. "Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların, 6098 sayılı TBK'nın 530. maddesi (818 sayılı B.K.'nın 414. Md.) kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden istenebilmesi mümkündür."

2. "Kural olarak bu gibi faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Kiralananın tahliyesi sonunda, kiralayan bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir."

3. "Kiraya verenin sorumluluğu, faydalı ve zorunlu imalatların imal tarihindeki değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle bulunacak değer kadardır."

Yargıtay, kiracının taşınmaz üzerinde yaptığı imalat ve tadilatların, faydalı ve zorunlu olup olmadığının belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır. Kararın detaylarına göre:

• Davacı, taşınmazı çay bahçesi olarak işletmek üzere kiraladığını ve bu amaçla çeşitli imalat ve masraflar yaptığını belirtmiştir. Bu masraflar arasında, taşınmazın büfe (kafeterya) haline getirilmesi için yapılan tadilatlar yer almaktadır.

• Mahkeme, davacının taleplerini kabul etmiş ve Yargıtay, yapılan masrafların faydalı ve zaruri olup olmadığının belirlenmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Bu karar, Yargıtay'ın kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların belirlenmesi ve bu masrafların kiraya verenden talep edilebilmesi için gerekli olan kriterleri net bir şekilde ortaya koymaktadır. Faydalı ve zorunlu masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olup olmadığının, imalat tarihindeki değerlerinin ve bu değerlerin yıpranma payı düşülerek hesaplanmasının önemli olduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2009/3284 K. 2009/8732 T. 24.06.2009

Özet: Davacı, kiracı olarak bulunduğu taşınmazda yaptığı faydalı masrafların tahsilini istemiştir. Mahkeme, kira sözleşmesinin 10. maddesine dayanarak davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay, masrafların faydalı ve zaruri olup olmadığının belirlenmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Detaylı İçerik: Davacı, uzun yıllar kiracı olacağını düşünerek taşınmaza faydalı masraflar yaptığını belirtmiştir. Mahkeme, kira sözleşmesinin belirli maddelerine dayanarak davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay, davacının yaptığı masrafların hangilerinin faydalı ve zaruri olduğunu belirleyerek karar verilmesi gerektiğini vurgulamıştır

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/2508 K. 2016/485 T. 27.01.2016

Özet: Davacı, taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tahsili amacıyla icra takibi başlatmış ve yapılan itirazın iptalini istemiştir. Mahkeme, davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay, her bir talep hakkında ayrı değerlendirme yapılması gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Detaylı İçerik: Davacı, taşınmaza yaptığı masrafların tahsili için başlattığı icra takibine yapılan itirazın iptalini istemiştir. Mahkeme, kira borcunun mahsup edilerek davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay, masrafların ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/10860 K. 2013/2811 T. 20.02.2013

Özet: Asıl dava, kiralayan tarafından kiralanana verilen zararların tazmini, karşı dava ise kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tahsili istemine ilişkindir. Mahkeme, karşı dava yönünden kısmen kabul kararı vermiştir. Yargıtay, kiracının yaptığı masrafların faydalı ve zaruri olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.

Detaylı İçerik: Davalı, kiracının yaptığı tadilatların kendi ihtiyacı için yapıldığını savunmuştur. Mahkeme, kiracının yaptığı imalatların faydalı ve zorunlu olup olmadığının belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir. Yargıtay, masrafların detaylı değerlendirilmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8213 K. 2019/4152 T. 06.05.2019

Özet: Davacı, kendisine tahsis edilen lojmana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tahsilini istemiştir. Mahkeme, davanın reddine karar vermiştir. Yargıtay, kiracının faydalı ve zorunlu masrafları tahliye etmeden talep edemeyeceğini belirterek kararı onamıştır.

Detaylı İçerik: Davacı, lojmana yaptığı masrafların kira bedelinden düşülmesini talep etmiştir. Mahkeme, davacının yazılı muvafakat olmadan yaptığı masrafların istenemeyeceği gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay, kiracının faydalı ve zorunlu masrafları tahliye etmeden talep edemeyeceğini belirterek kararı onamıştır

Genellikle avukatlar tarafından izlenilen yöntem, kiracının evi veya işyerini tahliye etmeden önce kiracı adına tespit davası açarak yapmış olduğu zorunlu ve faydalı masrafları mahkeme aracılığı ile hızlı bir şekilde tespit ettirmek. Ardından Kiracı adına icra yoluyla ev sahibi veya yeni kiracıdan talep etmek. Sonrasında icra takibine itiraz varsa yine sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ile dava açmanızdır.

Kiracının Dava Süreci

Kiracının faydalı ve zorunlu masrafların tazmini talebiyle dava açma sürecinde dikkat etmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Tahliye ve Anahtar Teslimi: Kiracı, öncelikle taşınmazı tahliye etmeli ve anahtarları malike teslim etmelidir. Bu adım, dava açabilme şartının yerine getirilmesi açısından önemlidir.

2. Masrafların Belirlenmesi: Kiracı, yaptığı masrafların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olduğunu ve bu masrafların taşınmazın değerini artırdığını ispatlamalıdır. Bu kapsamda, bilirkişi raporları ve diğer delillerle masrafların tespiti yapılmalıdır.

3. Dava Açılışı: Kiracı, taşınmazı tahliye ettikten sonra, faydalı ve zorunlu masrafların tazmini talebiyle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmalıdır. Dava dilekçesinde, TBK m.530 kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanılarak masrafların tazmini talep edilmelidir.

Sonuç

Kiracının taşınmaza yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların tazmini talebi, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde belirli şartlara bağlıdır. Kiracı, taşınmazı tahliye etmeli, masrafların niteliğini ispatlamalı ve dava sürecinde ilgili kanun hükümlerine dayanmalıdır. Yargıtay kararları ışığında, bu tür davalarda dikkat edilmesi gereken hususlar açıkça ortaya konulmuştur. Bu nedenle, kiracılar dava açmadan önce bu şartları ve Yargıtay içtihatlarını dikkate alarak hareket etmelidir. Dava süreci uzun ve yoğun olabilir söz konusu durumlarda hak kaybına uğramamak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt