.png)
Çanakkale ilinde Ekoturizm Projesi Nasıl Hazırlanır? Yeni Yönetmeliğe Uygun 2025 Rehberi
- Avukat Vedat Hakan beyaz
- 11 Tem 2024
- 24 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 24 May
2025 OCAK AYINDA YENİ DÜZENLEMELER İLE EKOTURİZM PROJE ŞARTLARI DEĞİŞMİŞTİR. 2024 YILI VE ESKİ DÖNEMLERE AİT PROJELER YENİ YÖNETMELİKTEN ETKİLENMEMEKTEDİR
Çanakkale Kırsalında Eko Turizm Projesi: Arazi, İzinler ve Destekler
Giriş: Türkiye’nin Çanakkale ilinde kırsal bir bölgede planlanan eko turizm projesi kapsamında (kamp alanı ve otel gibi konaklama birimleri dahil) başarılı bir uygulama için arazi seçimi, yasal izinler ve destek mekanizmaları dikkatlice değerlendirilmelidir. Eko turizm, doğal ve kültürel kaynakların korunmasını gözeterek, düşük çevresel etkiyle yerel halka ekonomik fayda sağlamayı amaçlayan bir turizm türüdür. Aşağıda, (1) uygun arazilerin taşıması gereken yasal/çevresel/coğrafi kriterler, (2) Çanakkale kırsalında eko turizme elverişli arazi türleri, (3) gerekli izin ve belgeler ile mevzuat şartları, (4) ÇED, imar planı ve yapı ruhsatı süreçleri ve (5) olası hibe/destek imkanları detaylı olarak ele alınmıştır.
1. Eko Turizm İçin Arazi Seçiminde Yasal, Çevresel ve Coğrafi Kriterler
Eko turizm faaliyetinde kullanılacak arazinin seçiminde hem yasal sınırlamalar hem de çevresel ve coğrafi uygunluk kriterleri göz önünde bulundurulmalıdır:
Tarım Arazileri: Mümkünse tarım dışı veya tarımsal niteliği düşük (ör. marjinal tarım arazisi) alanlar tercih edilmelidir. Türk mevzuatına göre verimli tarım arazilerinin başka amaçla kullanımı sıkı izne tabidir. 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu uyarınca, tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanımı için ildeki Toprak Koruma Kurulu’nun uygun görüşü ve gerektiğinde Bakanlık’tan kamu yararı kararı alınması zorunludur. Nitelikli tarım yapılan verimli arazilere genellikle izin verilmez; tarımsal bütünlüğü yüksek arazilere Toprak Koruma Kurulu ret kararı verebilmektedir. Bu nedenle eko turizm için, mümkün olduğunca mutlak/sulu tarım arazisi olmayan, tarımsal üretime elverişsiz veya düşük vasıflı araziler (örneğin %15’e kadar eğimli, kıraç marjinal tarla vasfındaki yerler) tercih edilmelidir. Ayrıca seçilecek arazi “Büyük Ova Koruma Alanı” içinde olmamalıdır (zira bu alanlar özel koruma altındadır). Eğer tarım arazisi kullanılacaksa, tarım dışı kullanım izni ve gerekirse arazi kullanım planı değişikliği şarttır.
Orman Arazileri: Proje alanı olarak orman vasfındaki arazilerin seçilmesi durumunda, 6831 sayılı Orman Kanunu devreye girer. Orman alanları devlet mülkiyetindedir ve üzerlerinde yapılaşma izne tabidir. Orman alanında turizm tesisi yapılabilmesi için Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan özel izin/irtifak hakkı alınması gerekir. Kanuna göre, orman sayılan alanlarda zorunlu ve kamu yararı içeren haller dışında yapı izni verilmez; ancak orman alanlarında turizm amaçlı kiralama/tahsis işlemleri belirli koşullarla yapılabilmektedir (örn. 49 yıla kadar kiralama mümkündür.) Bu durumda proje, orman ekosistemine zarar vermeyecek şekilde planlanmalı ve Orman Genel Müdürlüğü’nün şartlarına uygun olmalıdır. Orman içinde veya bitişiğinde seçilecek alanlar için ayrıca ÇED zorunluluğu doğabilir (özellikle büyük ölçekli tesislerde)
Sit Alanları ve Korunan Alanlar: Seçilecek arazinin kültürel veya doğal sit statüsü taşıyıp taşımadığı araştırılmalıdır. Eğer arazi doğal sit alanı (örn. kesin korunacak hassas alan, nitelikli doğal koruma alanı, sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanı gibi kategoriler) ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın ilgili birimleri ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulları devreye girer. Kesin korunan alanlarda hiçbir yapılaşmaya izin verilmezken, sürdürülebilir kullanım alanlarında ancak ilgili kurulların belirlediği ölçüde ve şartlarda ekoturizm amaçlı düşük yoğunluklu yapılara izin verilebilir. Eğer arazi bir arkeolojik veya kentsel sit alanı ise 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında Kültür Varlıkları Koruma Kurulu’ndan izin alınması gerekecektir. Birinci derece arkeolojik sit alanlarında yeni yapılaşma yasak, ikinci derece sit alanlarında ise ancak koruma kurullarının onayıyla ve çok kısıtlı ölçekte uygulamalar yapılabilir. Korunan alan statüsü taşıyan bir arazi söz konusuysa, proje henüz planlama aşamasındayken ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değ. İl Müdürlüğü’ne başvurulmalı ve özel düzenlemelere uyulmalıdır.
İmar Planı Durumu: Seçilecek arazinin mevcut imar planlarındaki lejantı (arazi kullanım türü) büyük önem taşır. Onaylı imar planlarında “turizm” kullanımına ayrılmamış bir alanda turizm tesisi yapılamaz. Bu nedenle arazi, tercihen halihazırda turizm/tatil köyü/kırsal turizm alanı olarak planlanmış olmalıdır. Aksi halde, projeye başlamadan önce o arazi için ilgili ölçekli imar planı değişikliği veya yeni imar planı yapılması zorunludur. (Planlama süreci Bölüm 4’te açıklanmıştır.) Ayrıca arazi herhangi bir onaylı plan sınırı dışında (plansız alanda) kalıyorsa, yatırımcı önce arazinin bağlı bulunduğu belediye veya il özel idaresinden imar durumunu öğrenmeli ve turizm amaçlı planlamayı başlatmalıdır.
Coğrafi ve Ekolojik Kriterler: Eko turizm alanı seçiminde coğrafi koşullar da göz önünde bulundurulmalıdır. Arazi heyelan, taşkın gibi doğal afet risklerinden arınmış olmalıdır. Eğim çok yüksek olmamalı (örneğin %30 üzeri eğimler inşaat ve ulaşım zorluğu getirir), toprak yapısı temel için uygun olmalıdır. Ulaşılabilirlik önemli bir kriterdir: Araziye kamu yolundan erişim bulunması avantaj kabul edilir aksi takdirde yeni yol inşası hem maliyetli hem çevresel etki yaratacaktır). Su ve enerji temini imkanları da değerlendirilmelidir (yakınında temiz su kaynağı olması, elektrik şebekesine makul bağlantı mesafesi gibi). Doğal peyzaj değeri yüksek, biyolojik çeşitliliğe sahip ancak insan baskısının düşük olduğu alanlar eko turizm için idealdir. Ancak aynı zamanda, seçilen coğrafi alanın çevresel taşıma kapasitesi dikkate alınmalı; yani ziyaretçilerin doğaya vereceği etki düşük tutulabilecekse tercih edilmelidir. Bu dengeyi sağlamak için proje başlamadan bir çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) veya ekolojik inceleme yapmak faydalı olacaktır (gerektiğinde zorunlu, Bölüm 4’te detaylı değinilmiştir).
Arazi Büyüklüğü ve Yapılaşma Yoğunluğu: 2025 yılında alınan yeni ilke kararları ile eko-turizm yatırımları için bazı asgari koşullar belirlenmiştir. Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değerlendirme Kurulu’nun 21 Ocak 2025 tarihli kararına göre, ekoturizm ve kırsal turizm projelerinin uygulanacağı arazinin en az 25.000 m² büyüklükte olması zorunludur. Ayrıca aynı ilke kararı kapsamında, bu projelerde toplam inşaat alanı parselin en fazla 1.500 m²si ile sınırlandırılmıştır ve yapı yüksekliği en çok 2 kat olacaktır imar parselinde ifraz (parselleme) uygulanmayacak, tek parsel üzerinde bütüncül planlama yapılacaktır.Ekoturizm alanının en az %50’si yeşil alan ve tarımsal kullanım için ayrılmalı, yani yarısı mutlaka açık alan (tarım, bahçe, doğal peyzaj) kalmalıdır. Bu koşullar, seçilecek arazinin hem yeterli büyüklükte olmasını hem de yapılaşma oranının düşük tutulmasını gerektirmektedir. Dolayısıyla Çanakkale’de proje için arazi bakarken bu kriterlere uygun parseller öncelikle değerlendirilmelidir.
2. Çanakkale Kırsalında Ekoturizm İçin Uygun Arazi Türleri
Çanakkale ili kırsalında eko turizm faaliyetleri için genellikle aşağıdaki tür araziler uygunluk göstermektedir:
Marjinal Tarım Arazileri: Verimlilik bakımından düşük, tarım dışı amaçla kullanıma nispeten uygun tarla veya bağ/bahçe niteliğindeki araziler. Çanakkale’de özellikle tarıma elverişsiz kıraç tepeler, fundalık alanlar veya uzun süredir ekilmeyen nadasa bırakılmış topraklar ekoturizm için değerlendirilebilir. Bu tip araziler, hem köy yerleşimlerine yakın olabilir hem de tarım dışı izinler daha kolay alınabilir. Örneğin Kaz Dağları eteklerindeki veya Gelibolu yarımadasındaki zeytinlik dışı makilik araziler, tarım baskısının az olduğu alanlardır (yalnız 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Kanunu kapsamında zeytinlik vasfına dikkat edilmelidir; zeytinlik alanlara tesis kurmak yasalarla kısıtlanmıştır). Marjinal arazilerde proje yapmak, tarım bütünlüğüne zarar vermeme ilkesine de uygundur.
Mera ve Otlak Arazileri: Eğer proje alanı olarak düşünülüyorsa, mera vasfındaki araziler özel bir duruma sahiptir. 4342 sayılı Mera Kanunu’na göre meraların tahsis amacı değişikliği Tarım ve Orman Bakanlığı’nın iznine ve mera komisyonu kararına bağlıdır. Genel olarak, aktif kullanılan meralar korunduğu için, mera statüsündeki bir alanı ekoturizme çevirmek zorlu bir bürokratik süreçtir ve mera vasfının kaldırılması ile ancak mümkün olabilir (kaldırılan mera için eşdeğer yeni mera tesisi veya bedel ödenmesi gerekebilir). Bu nedenle mera alanları tercih sıralamasında düşüktür; ancak kullanım dışı kalmış, etrafı çevrili ve tarım arazisine dönüştürülmeye uygun eski meralar, resmi izinle Hazine arazisine çevrilip projeye dahil edilebilir.
Orman Kenarı veya Bozuk Orman Alanları: Çanakkale, ormanlık alanlar bakımından zengindir (Kaz Dağları Milli Parkı, Gelibolu Yarımadası vb.). Bozuk orman arazisi olarak tanımlanan, ağaç örtüsü seyrek veya verimsiz orman alanları Orman Bakanlığı’ndan izin alınarak ekoturizm tesislerine kiralanabilir. Özellikle orman köylerine yakın bölgelerde, Orman Genel Müdürlüğü zaman zaman kırsal kalkınma amaçlı ekoturizm projelerine izin vermektedir. Bu arazilerde doğayla iç içe bungalov, kamp alanı, doğa yürüyüş parkurları gibi faaliyetler cazip olabilir. Örneğin Kaz Dağları eteklerinde kontrollü bir şekilde yürütülen kamping alanları bulunmaktadır. Ancak orman arazisi kullanımında çevresel dengeyi korumak ve izin sürelerine uymak esastır; inşa edilecek yapıların sökülebilir, doğal malzemeli olması istenebilir.
Hazine Arazileri: Çanakkale kırsalında mülkiyeti Hazine’ye (devlete) ait, atıl durumdaki araziler de ekoturizm için değerlendirilebilir. Özellikle köy yerleşik alanı dışında kalan kullanılmayan devlet arazileri, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın tahsis programları kapsamında turizm yatırımcılarına kiralanabilmektedir. Kamu Taşınmazlarının Turizm Yatırımlarına Tahsisi Hakkında Yönetmelik uyarınca, bakanlık belirli bölgelerdeki Hazine arazilerini turizm projelerine 49 yıla kadar tahsis edebilir. Çanakkale’de kıyı kesimlerinde veya orman kenarlarında uygun Hazine arazileri bulunması halinde, yatırımcılar Bakanlığa tahsis talebinde bulunabilir. Bu arazilerde mülkiyet satın alma gereği olmadan, kira karşılığı proje gerçekleştirilebilir ki bu da başlangıç maliyetini düşürür. Ancak tahsis için Bakanlığın o bölgeyi turizm amaçlı olarak ilana çıkarmış olması ve yatırımcının da gerekli yeterlilikleri sağlaması gerekir (örn. teminat, yatırımın büyüklüğü, turizm belgesi şartları).
Köy Yerleşik Alanı ve Civarı: Kırsal turizm projeleri için bir diğer uygun yer, köy yerleşim alanlarının bitişiğindeki arazilerdir. Köy yerleşik alanı içinde veya hemen civarında bulunan arsalar, imar planı açısından köy yerleşimine dahil olabildiği için küçük ölçekli pansiyon, bungalov, çiftlik turizmi tesisleri daha kolay hayata geçirilebilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre köy ve mezraların yerleşik alanlarında, köy nüfusunun tarım ve hayvancılık dışında gelir getirecek faaliyetleri için bazı istisnalar tanınmıştır. Çanakkale’de özellikle Bayramiç, Ayvacık gibi ilçelerin köylerinde yöresel mimariye uygun pansiyonlar ve köy evi tarzı konaklama yerleri yapılabilmektedir. Bu alanlarda belediye yerine İl Özel İdaresi ruhsat mercidir ve köy muhtarlığının da görüşü önem taşır. Köy çevresindeki araziler, hem köy altyapısından (yol, su) yararlanır hem de turistlere otantik bir deneyim sunar.
Kıyı Yakınlarındaki Araziler: Çanakkale, Ege ve Marmara Denizi’ne kıyısı olan bir il olduğu için, kıyı bölgeleri de ekoturizm açısından değerlidir. Ancak 3621 sayılı Kıyı Kanunu gereği, kıyı kenar çizgisinden itibaren ilk 100 metrede yapılaşma çok kısıtlıdır (ilk 50 metrede hiçbir yapı yapılamaz, sonraki 50 metrede de ancak günübirlik tesisler yapılabilir). Dolayısıyla denize sıfır noktalar yerine, kıyıdan biraz içeride kalan ve manzara avantajı olan araziler seçilebilir. Örneğin Gökçeada ve Bozcaada gibi adalarda tarım alanı gerisindeki bölgelerde bağ evi turizmi, glamping (lüks kamp) gibi faaliyetler görülmektedir. Kıyı alanlarında arazi seçerken, kıyı koruma kuşağı sınırlarına ve özel çevre koruma bölgesi olup olmadığına dikkat edilmelidir.
Özetle, Çanakkale kırsalında ekoturizm projesi için tercihen özel mülkiyetli marjinal tarım arazileri veya uygun Hazine arazileri idealdir. Bu araziler ne tamamen bakir orman içinde ne de verimli tarım ovasında olmalı; insan kullanımına minimal mevcut değeri olan ancak doğal güzelliği bulunan arazi parçaları hedeflenmelidir. Yol erişimi olan, hukuki durumu temiz (tapuda sorun olmayan), çevresinde doğal ve kültürel çekicilikler barındıran arazi türleri projeyi başarıya ulaştırmada uygun zemin sağlayacaktır.
3. Gerekli İzinler, Belgeler ve Mevzuat Şartları
Ekoturizm projesinin hayata geçirilebilmesi için çeşitli kurum ve kuruluşlardan alınması gereken izinler ve karşılanması gereken yasal şartlar vardır. Proje; Tarım ve Orman Bakanlığı, Kültür ve Turizm Bakanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yerel idarelerin yetki alanına giren çok yönlü bir konudur. Aşağıda başlıca izin ve belge gereklilikleri listelenmiştir:
Tarım ve Orman Bakanlığı İzinleri: Proje arazisi tarım arazisi statüsünde ise, öncelikle Tarım ve Orman Bakanlığı’nın il müdürlüğünden “tarım dışı kullanım izni” alınmalıdır. Bu izin, Toprak Koruma Kurulu değerlendirmesi sonucunda verilir ve araziyi imara açmadan önce tarım vasfının resmi olarak kaldırılması anlamına gelir. Özellikle mutlak, sulu veya dikili tarım arazilerinde bu izni almak zordur; ancak marjinal tarım arazilerinde toprak kurulu uygun bulursa izin.Tarım arazisi izni genellikle, hazırlanan imar planının Tarım İl Müdürlüğü’ne sunulması ve arazinin sınıfının belirlenmesiyle eşzamanlı ilerler. Bakanlığın onayı olmadan tarım arazisine çivi çakılamaz.
Eğer proje arazisi mera ise, Mera Kanunu gereği tahsis amacı değişikliği izni alınarak meranın Hazine’ye devri ve imara açılması gerekir (zira mera, tarım arazisi dışında ayrı bir kategoridir). Bu, Tarım ve Orman Bakanlığı’na bağlı Mera Komisyonu kararıyla olur ve proje bedelinin bir kısmı mera ıslah fonuna aktarılabilir.
Proje alanı orman arazisi ise, Orman Genel Müdürlüğü’nden orman tahsis izni alınmalıdır. Orman tahsis izni, belirli bir bedel karşılığı (tahsis bedeli ve yıllık kullanım bedeli) orman sayılan arazinin turizm amaçlı kullanımına izin veren bir belgedir. 6831 sayılı kanunun 16. ve 17. maddeleri uyarınca orman alanında konaklama tesisi, kamp alanı vb. kurulabilir ancak proje dosyasının bakanlığa sunulması, çevresel etki açısından orman teşkilatının uygun görmesi şarttır. Bu izin, genellikle 49 yıllığına irtifak hakkı kurulması şeklinde verilir. Ayrıca inşaat öncesi ağaç kesimi gerekiyorsa bunun için de ayrı izin ve Orman’a bedel ödenmesi söz konusu olacaktır.
Not: Tarım/orman izinlerine ilişkin işlemler sırasında ilgili bakanlıkların il müdürlüklerinden “uygunluk görüşü” alınması gerekir. Örneğin Çanakkale İl Tarım ve Orman Müdürlüğü, proje planlarına bakarak “ekoturizm yapılmasında sakınca yoktur” yönünde görüş vermelidir. Nitekim bir örnekte İl Tarım Müdürlüğü, ekoturizm izni için arazinin planlanmasını ve projelerin onaylanmasını şart koşmuş.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İzin ve Onayları: Bu bakanlığın sorumluluğu öncelikle imar planı onay süreci ve çevresel etki değerlendirmesi üzerinedir. Projenin gerçekleştirilmesi için yapılacak nazım ve uygulama imar planları, yetkili idare (belediye veya il özel idaresi) tarafından onandıktan sonra, mevzuat gereği Çevre, Şehircilik ve İklim Değ. Bakanlığı’na (İl Müdürlüğü aracılığıyla) iletilir ve gerekli kontroller yapılır. Eğer proje alanı bir doğal sit veya özel çevre koruma bölgesi içinde ise, bakanlığın ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu’nun izni gerekir. Plan onayında, bakanlığın bölge planlarıyla uyum ve çevresel sürdürülebilirlik kriterleri aranır.
Ayrıca bu bakanlık, projenin ölçeğine göre Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) sürecini yürütür (Bölüm 4’te ayrıntılı). Kısaca, yatırımın büyüklüğüne göre İl Müdürlüğü’ne bir Proje Tanıtım Dosyası sunulur; bakanlık yapılan inceleme sonucunda “ÇED Gerekli Değildir” kararı veya “ÇED Olumlu” kararı verir. ÇED yönetmeliğine göre belli büyüklükteki konaklama tesisleri için tam ÇED Raporu zorunludur – örneğin 250 oda ve üzeri konaklama kapasitesine sahip turizm tesislerinde artık ÇED raporu hazırlanması şarttır (önceki eşik 500 odaydı, 2022’de güncellenmiştir) Daha küçük ölçekli projelerde ise genelde ÇED gerekli değildir kararı verilir ancak bu kararın alınması resmi bir gerekliliktir. Bakanlık, projenin çevreye olası etkilerini (atık yönetimi, su temini, ekosistem etkisi vb.) değerlendirerek şartlar koyabilir. Atık su arıtma sistemi kurulması, doğal dokuya uygun mimari kullanılması gibi çevresel koşullar ÇED sürecinde dile getirilebilir.
Son olarak, inşaat aşamasında çevre izni, işletme aşamasında atık yönetimi/atıksu deşarj izinleri gibi konularda da Çevre İl Müdürlüğü denetleyici olacaktır. Proje, yürütülürken Çevre Kanunu ve ilgili yönetmeliklere uygun olmalıdır. Örneğin gürültü kontrolü, atık bertarafı için lisanslı firmalarla çalışma vb. yasal yükümlülükler bulunmaktadır.
Kültür ve Turizm Bakanlığı İzin ve Belgeleri: Ekoturizm projesi her ne kadar yerelde izinlere tabi olsa da, bir turizm yatırımı olarak Kültür ve Turizm Bakanlığı ile ilişkili süreçleri de vardır. Öncelikle, yatırımcı istemese bile 2025 itibarıyla çıkarılan ilke kararları gereği Turizm Yatırım Belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir. Yani ekoturizm veya agro turizm kapsamındaki tüm yatırımlar, proje aşamasında Bakanlığa başvurarak bir Turizm Yatırım Belgesi edinmelidir. Bu belge, yatırımın turizm sektörü standartlarına uygun olduğunu gösterir ve yatırım tamamlama süresi için verilir. Ardından tesis faaliyete geçmeden önce Turizm İşletme Belgesi alınması gerekecektir. Bakanlık, yatırım tamamlandıktan sonra en geç altı ay içinde işletme belgesine başvurulmasını şart koşmuştur; bu belgeyi alamayan tesislere yerel idarelerce işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmeyeceği kararlaştırılmıştır. Dolayısıyla otel+kamp alanı işletmesi mutlaka Turizm Bakanlığı’nın sınıflandırmasına girmek durumundadır.
Turizm Yatırım/İşletme Belgeleri, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında önem taşır. Bu belgelere sahip olmak, yatırımcıya çeşitli avantajlar sağlayabilir: Örneğin turizm kredilerinde kolaylık, enerji desteği, kamu arazisi tahsisinde öncelik, KDV muafiyeti gibi teşviklerden yararlanma imkanı doğar. Belgelerin alınabilmesi için tesisin asgari nitelikleri sağlaması gerekir (oda sayısı, hijyen, güvenlik, vb. Bakanlığın yönetmeliklerinde belirtilen kriterler).
Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın bir diğer rolü, planlama aşamasında devreye girebilir. Eğer proje arazisi, Bakanlık tarafından ilan edilmiş bir “Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi” veya “Turizm Merkezi” içinde kalıyorsa, imar planlarının hazırlanması ve onaylanması Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın ilgili yönetmeliği çerçevesinde yürütülür. Bu durumda yatırımcının, araziyi harita üzerinde işaretleyerek Bakanlığa başvurması ve planlama çalışmalarının Bakanlık koordinasyonunda başlatılması gerekir. Çanakkale’de örneğin Assos – Kazdağları Turizm Bölgesi gibi ilan edilmiş alanlar mevcuttur; eğer proje bunlardan birindeyse, plan onayı doğrudan Ankara’daki Turizm Bakanlığı tarafından yapılacaktır. Bakanlık bu süreçte, ilgili diğer kurumlardan (Çevre Bakanlığı, Tarım Bakanlığı vb.) görüş alarak ilerler.
Son olarak, proje alanında eğer korunması gereken kültür varlıkları (tarihi eser, sit kalıntısı) varsa Kültür Bakanlığı’nın Kültür Varlıkları Koruma birimleri devreye girer. Herhangi bir kazı veya inşaat öncesi arazi üzerinde eski eser bulunmadığına dair müze müdürlüklerinden görüş alınmalıdır. Aksi halde, bulunacak bir kalıntı projeyi durma noktasına getirebilir. Bu kapsamda, gerekiyorsa Kültür Varlığı Envanteri kontrol edilmeli, sit alanı içinde ise Kültür Varlıkları Koruma Kurulu’ndan izin çıkarılmalıdır.
Yerel Yönetim İzinleri (Belediye/İl Özel İdaresi): Projenin fiilen inşa edilip işletilmesi için en önemli mercilerden biri de yerel yönetimlerdir. Çanakkale ilinde, eğer arazi bir belediye sınırı içinde veya mücavir alanda ise yetkili makam ilgili ilçe belediyesi olacaktır. Eğer arazi belediye sınırları dışında köy alanında kalıyorsa, Çanakkale İl Özel İdaresi (İl Genel Meclisi ve Yatırım İzleme Müdürlüğü) yetkili olur. Yerel idarenin onaylayacağı başlıca izinler şunlardır:
İmar Planı Onayı: Uygulama imar planı veya plan değişikliği, ilgili belediye meclisi veya il genel meclisince onaylanır. (Detaylı süreç için bkz. Bölüm 4.) Plan onaylanmadan inşaata başlanamaz. Bakanlıklardan alınan görüşler doğrultusunda yerel meclis planı uygun görürse, askı süreci sonrası kesinleşir.
Yapı Ruhsatı (İnşaat İzni): Projenin otel, bungalov, restoran gibi yapılarını inşa etmek için 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapı ruhsatı alınması şarttır. Yapı ruhsatını belediyelerin imar birimleri (ya da kırsalda İl Özel İdaresi teknik birimleri) verir. Ruhsat alabilmek için mimari proje, statik proje, elektrik-mekanik tesisat projeleri, zemin etüdü gibi teknik belgeler hazırlanıp ilgili idareye sunulur. İdare, bu projelerin imar planına, yapı güvenliği yönetmeliklerine (örn. Deprem Yönetmeliği) uygunluğunu denetler. Gerekli harçlar yatırıldıktan sonra ruhsat düzenlenir. Yapı ruhsatı olmadan yapılan inşaatlar kaçak sayılır ve 3194 sayılı Kanun gereği yıkım ve para cezası riskiyle karşılaşır.
Yapı Kullanma İzni (İskân): İnşaat tamamlandıktan sonra, belediyeden yapı kullanma izni belgesi alınmalıdır. Bu belge, binanın projesine uygun şekilde bitirildiğini ve kullanılmasında sakınca olmadığını tasdik eder. İskân alabilmek için yapı denetim raporları, su/elektrik abonelik evrakları, itfaiye raporu (yangın güvenliği için) gibi belgeler sunulur. İskân alındıktan sonra tesis yasal olarak kullanıma ve işletmeye açılabilir.
İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı: Konaklama tesisi (otel, kamping vb.) fiilen faaliyete geçmeden önce, işletme için yerel idareden (belediye veya özel idare) işletme ruhsatı alınmalıdır. 3572 sayılı yasa ve ilgili yönetmeliğe göre, konaklama ve yeme-içme işletmeleri için bu ruhsat zorunludur. Belediye, Turizm İşletme Belgesi olan tesislere bu ruhsatı vermeden önce yangın, hijyen, güvenlik gibi kontrolleri yapar. Turizm İşletme Belgesi bulunmayan bir ekoturizm tesisi ise mevzuata göre normal bir pansiyon/otel gibi ruhsatlandırılır ki yeni düzenlemeler bu durumda ruhsat verilmemesini öngörmektedir. Dolayısıyla Turizm Bakanlığı belgeleri tamamlandıktan sonra işyeri ruhsatı alınması en sorunsuz yoldur.
Diğer İzinler ve Belgeler: Bunların dışında, projeye özel durumlara bağlı olarak ek izinler gerekebilir. Örneğin:
Altyapı İzinleri: Su kuyusu açılacaksa DSİ’den kuyu izni, dereden su alınacaksa su kullanım izni; denize deşarj varsa Çevre Bakanlığı’ndan deşarj izni; elektrik hat çekimi için TEDAŞ/TEİAŞ’tan izin vb.
Sağlık ve Güvenlik: Gıda üretimi/servisi olacaksa İl Tarım Müdürlüğü’nden gıda üretim izni veya kayıt belgesi; yüzme havuzu varsa sağlık müdürlüğünden hijyen denetimi; COVID-19 gibi durumlarda Halk Sağlığı gereklilikleri vb.
Tabela/Reklam İzni: Yola cephe tabela konulacaksa belediyeden reklam/tabela izni.
İtfaiye Raporu: Özellikle otel ruhsatı için itfaiyeden yangın emniyet raporu istenir.
SGK/İş Kuralları: İnşaat sırasında ve işletmede işçi çalışacağı için Sosyal Güvenlik Kurumu kayıtları, iş sağlığı güvenliği tedbirlerinin alındığını gösterir belgeler de yasal zorunluluktur.
Mevzuat Şartları özetle şunu gerektirir: Seçilen arazinin imar planı turizm kullanımına uygun olacak; tarım/orman/mera statü değişiklikleri yapılacak; çevresel etki mevzuatına uyulacak; inşaatlar ruhsatlı ve projeye uygun olacak; tesis, turizm tesisi olarak sınıflandırılıp belgelendirilecek ve yerel işletme ruhsatları alınacaktır. Bu süreçte yatırımcı, ilgili kanun ve yönetmelik maddelerine hakim olmalı veya bu konuda uzman müşavirlerden destek almalıdır. Özellikle resmi yazışmalar ve izin başvuruları, gerekli belgelerle ve doğru mercilere yapılmalıdır (örneğin imar planı başvurusu için önce ilgili belediye veya İl Özel İdaresi’ne gitmek, turizm belgesi için Bakanlığın Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü’ne başvurmak gibi).
4. ÇED, İmar Planı ve Yapı Ruhsatı Süreçlerinin İşleyişi
Ekoturizm projesinin hayata geçirilmesinde kritik öneme sahip süreçler sırasıyla planlama, çevresel değerlendirme, inşaat izni ve benzeri bürokratik adımlardır. Bu süreçlerin işleyişi aşağıda adım adım açıklanmıştır:
4.1 Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Süreci
ÇED süreci, çevre mevzuatı gereği, planlanan projenin çevre üzerindeki potansiyel etkilerini en baştan değerlendirmeyi amaçlar. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve ilgili ÇED Yönetmeliği uyarınca, belirli büyüklükteki projeler için bu süreç zorunludur.
Başlangıç: Yatırımcı veya proje danışmanı, Çanakkale Çevre, Şehircilik ve İklim Değ. İl Müdürlüğü’ne projenin niteliğini bildirir. Eğer tesis kapasitesi yönetmelikteki Ek-2 listesi eşiklerini aşıyorsa, bir Proje Tanıtım Dosyası (PTD) hazırlanarak başvuru yapılır. (Ek-1 listesinde yer alan daha büyük projeler için doğrudan ÇED raporu gereklidir.) Örneğin, eko turizm projesi 100 odalı bir otel ve geniş bir alanı içeriyorsa PTD hazırlanması istenir; 250 oda ve üzeri ise doğrudan kapsamlı ÇED’e tabidir.
Değerlendirme: İl Müdürlüğü, PTD’ye dayanarak projenin “ÇED Gereklidir” mi yoksa “ÇED Gerekli Değildir” mi olduğuna karar verir. Küçük ve orta ölçekli kırsal turizm projeleri çoğunlukla “ÇED gerekli değildir” kararı alır, bu da projenin önemli çevresel etki yaratmayacağı anlamında bir onaydır. Bu karar genellikle birkaç ay içinde çıkar ve proje sahibi bu süre zarfında halkın görüşüne açılan duyuruları da takip eder.
ÇED Raporu: Şayet “ÇED Gereklidir” kararı verilirse, o halde kapsamlı bir ÇED Raporu hazırlanması gerekir. Bu rapor, bakanlıkça yeterlik almış danışman firmalar tarafından hazırlanır ve projenin inşaat ve işletme aşamasında çevreye olası etkilerini (hava, su, toprak, gürültü, biyolojik çevre, sosyo-ekonomik durum vb.) inceler. Raporda olumsuz etkileri önleyecek veya en aza indirecek önlemler planlanır. Örneğin inşaat süresince toz kontrolü, gürültü sınırlaması, atıkların yönetimi; işletme süresince atık su arıtma tesisi kurulması, doğal hayatı rahatsız etmeyecek aydınlatma kullanılması gibi tedbirler belirtilir.
Halkın Katılımı: ÇED raporu aşamasında, yöre halkının bilgilendirilmesi ve görüşlerinin alınması için Halkın Katılım Toplantısı düzenlenir. Bu toplantı, kaymakamlık işbirliği ile köy veya ilçede halka açık yapılır. Proje hakkında yerel paydaşların soruları yanıtlanır, endişeler kayıt altına alınır ve rapora eklenir.
Karar ve Sonrası: Hazırlanan ÇED raporu, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü koordinasyonunda oluşturulan İnceleme Değerlendirme Komisyonu tarafından değerlendirilir. Uygun bulunursa Bakanlık “ÇED Olumlu” kararı verir; eğer ciddi sorunlar görülürse “ÇED Olumsuz” verip projenin gerçekleştirilmemesini isteyebilir. ÇED Olumlu kararı genellikle çeşitli şartlar içerir (örneğin belirli aralıklarla su kalitesi izlemesi yapmak gibi). Bu karar verildikten sonra proje inşaatına yasal olarak başlanabilir. Not: “ÇED Olumlu” veya “Gerekli Değildir” kararı alınmadan inşaata başlamak idari para cezası ve durdurma sebebidir.
Özetle, ÇED süreci ekoturizm projesinin çevresel sürdürülebilirlik yönünü güvence altına alır. Çanakkale gibi doğal değerleri yüksek bir ilde, projenin çevreye duyarlı biçimde planlandığını göstermek, hem yasal zorunluluk hem de toplumsal kabul açısından kritiktir.
4.2 İmar Planı Değişikliği veya Yeni Plan Yapılması
Eko turizm projesinin gerçekleştirilebilmesi için arazinin imar durumu uygun olmalıdır. Bölüm 1’de de vurgulandığı üzere, turizm tesisi yapabilmek için arazinin imar planlarında turizm alanı olarak tanımlanmış olması gerekir. Çoğu kırsal arazi, mevcutta ya plansız alandır ya da planlı ise bile tarım alanı, orman alanı, köy yerleşik alanı gibi kullanımlara sahiptir. Bu nedenle genellikle bir imar planı değişikliği süreci kaçınılmazdır.
Planlama süreci şu şekilde işler:
Mevcut Durum Analizi: Önce arazinin yürürlükteki planlardaki konumu belirlenir. Belediye veya il özel idaresinden arazinin 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planındaki ve varsa 1/25.000-1/5.000 Nazım Plan ile 1/1.000 Uygulama Planındaki durumu öğrenilir. Eğer hiçbir plan sınırında değilse, plansız alanda olduğu tespit edilir. Planlı ise mevcut lejantı not edilir (örn. “tarım alanı” veya “kırsal yerleşme” vs.). Mevcut planlarda turizm lejantı yoksa yeni plan gerekir.
Plan Teklifi Hazırlanması: Yatırımcı, şehir plancısı meslek disiplinine sahip yetkili bir proje müellifiyle anlaşarak araziye yönelik imar planı teklifini hazırlatır. Bu genelde 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı çizimini içerir. Planda arazinin sınırları, önerilen kullanım türü (ör. “Ekoturizm ve Kırsal Konaklama Alanı”), yapılaşma koşulları (emsal (KAKS), yapı yüksekliği, yapı yaklaşma mesafeleri vb.) belirtilir. Plan notları eklenir (örn. “Bu alanda en fazla 2 katlı, toplam 1500 m²’yi aşmayan konaklama üniteleri yapılabilir; parsel ifrazı yapılamaz; alanın %50’si açık alan kalacaktır” gibi, Bakanlık ilke kararlarına uygun notlar düşülür. ayrıca ulaşım bağlantıları, altyapı çözümleri plan kararlarına yansıtılır.
Kurum Görüşleri Toplanması: Plan teklifi onaya sunulmadan önce çeşitli kurumların görüşüne başvurulur. Örneğin İl Tarım ve Orman Müdürlüğü (tarım dışı izin için)Orman Bölge Müdürlüğü (orman alanı ise), DSİ (yakınından dere geçiyorsa), Karayolları (yakınından devlet yolu geçiyorsa), Kültür Varlıkları Koruma Kurulu (yakın çevrede tescilli eser varsa) gibi kurumlardan yazılı görüş istenir. Bu görüşler, plan paftası üzerinde “uygundur” ya da “şu şartla uygundur” şeklinde gelir. Özellikle Tarım Müdürlüğü onayı kritik olup, genelde “kamu yararı kararı alınması” veya “tarım dışı iznin tamamlanması” şartıyla olumlu görüş verir. Kurumlardan birisi olumsuz görüş bildirirse, plan o haliyle onaylanamaz; önce plan revize edilir veya izin almaya çalışılır.
Plan Onayı: Yetkili idare (belediye meclisi veya il genel meclisi) toplanarak imar planı teklifini müzakere eder. Belediye sınırları içindeyse ilgili belediyenin meclisi ve ardından büyükşehir statüsü olmadığından Çanakkale İl Belediye’sinin onayı gerekir (Çanakkale ili büyükşehir olmadığı için ilçe belediyesi onayı genelde yeterli, ancak il genel meclisi değil de belediye meclisi düzeyinde kalır). Kırsal alanda (belediye dışında) ise Çanakkale İl Genel Meclisi planı onama yetkilisidir. Meclis onayıyla plan kesinleşmez; askı süreci başlar. Onaylanan plan, belediye/valilik ilan panosunda ve internet sitesinde 15 gün süreyle askıya çıkarılır. Bu sürede vatandaşlar plana itiraz edebilir. İtiraz gelmezse, süre bitiminde plan yürürlüğe girer. İtiraz olursa, meclis itirazları değerlendirir; uygun görülmeyen itirazlar reddedilir ve plan tadilen veya aynen tekrar onaylanır.
Onaylanan imar planı sonucu, arazi artık resmi olarak turizm tesis alanı kimliği kazanır. Bu aşamadan sonra Tapu ve Kadastro’da da gerekli şerhler (örneğin sit alanı ise korunma durumu gibi) düşülebilir. Artık yatırımcı bu plana uygun mimari projelerini hazırlatabilir.
Kültür ve Turizm Bakanlığı Onayı (Eğer Gerekirse): Eğer arazi, bir Turizm Merkezi sınırında ise veya Bakanlıkça özel olarak planlama yetkisi devralınmış bir bölgedeyse, yukarıdaki süreç biraz farklı işler. Bu durumda imar planı bizzat Kültür ve Turizm Bakanlığı Plan İnceleme ve Değ. Kurulu tarafından incelenip onaylanır. İlgili yönetmeliğe göre, bakanlık planı onayladıktan sonra yerel idareye bildirir ve askı süreci yine yerel idare tarafından yapılır. Turizm Bakanlığı onaylı planlarda son sözü Bakanlık söylediği için, kurum görüşleri vs. bakanlık üzerinden toplanır. Proje sahibi için bu süreçte bakanlıkla yakın iletişim önemlidir. Yatırımcı, Bakanlıktan plan hazırlama aşamasında görüş alabilir ve yönlendirme talep edebilir.
İmar Uygulaması: Plan onaylandıktan sonra eğer gerekli ise parselasyon ve uygulama işlemleri yapılır. Örneğin birden fazla parseli kapsayan bir proje ise, imar planına uygun olarak parseller tevhit (birleştirme) edilebilir veya yollar terk edilir. Yukarıda belirtildiği gibi ekoturizm projelerinde genellikle parsel ifrazına izin verilmeyeceği kararı bulunmaktadır, dolayısıyla tek bir müstakil parsel üzerinde çalışmak tercih edilir. Her halükarda kadastro yönünden imar uygulaması tamamlanır ve tapuya yeni durum tescil edilir.
İmar planı süreci tamamlandığında, proje “kağıt üzerinde” yasal zemine kavuşur. Yani artık tapuda tarla görünen bir yer, örneğin “Turizm+Tarımsal Nitellikli Alan” olarak planlandığı için yapı ruhsatı verilebilir hale gelir. Bu süreç sabır ve teknik uzmanlık gerektirir; çoğu zaman 6 ay ile 1,5 yıl arasında bir zaman alabilir. Ancak plan olmadan turizm yatırımının mümkün olmadığı unutulmamalıdır.
4.3 Yapı Ruhsatı ve İnşaat Süreci
İmar planı işlerliği kazandıktan ve gerekli bakanlık izinleri alındıktan sonra, inşaat izni (yapı ruhsatı) aşamasına geçilir:
Projelendirme: Yatırımcı, mimarlar ve mühendislerden oluşan bir ekip ile anlaşarak yapılacak tesislerin uygulama projelerini hazırlar. Bu kapsamda mimari proje (tesislerin planları, kesit, görünüşleri, kullanım alanları), statik proje (betonarme veya çelik taşıyıcı sistem hesapları), mekanik proje (sıhhi tesisat, ısıtma/soğutma, havalandırma), elektrik projesi (aydınlatma, enerji, jeneratör, yangın alarm vs.), altyapı projesi (atıksu arıtma, fosseptik, yol bağlantısı) gibi teknik çizimler hazırlanır. Ayrıca zemin etüd raporu ve gerekirse jeolojik etüd raporu alınır (deprem bölgesi olan Çanakkale’de zemin etüdü şarttır). Projeler, imar planındaki koşullara uygun olmalıdır: Örneğin planda emsal KAKS=0.06 ise (25 dönümde 1500 m² inşaat), projelerin toplam inşaat alanı 1500 m²’yi aşmamalıdır; yükseklik 2 kat ise projede 2 kattan fazla yapı olmamalıdır.
Ruhsat Başvurusu: Hazırlanan projeler, ilgili idareye (belediye/il özel idaresi) yapı ruhsatı müracaatı olarak sunulur. Başvuru dosyasında projelerin yanı sıra, tapu senedi, arazi aplikasyon krokisi, imar durum belgesi, ilgili mühendis ve mimarların oda kayıt belgeleri, müellifler tarafından imzalanmış formlar, yapı denetim firması ile yapılan sözleşme (eğer ilde yapı denetim uygulaması varsa, Çanakkale’de 2011’den bu yana yapı denetim firması zorunludur) gibi evraklar bulunur. İdare, dosyayı inceleyerek projelerde imar planına aykırılık, yönetmeliklere (Yangın Yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği vb.) aykırı hususlar olup olmadığına bakar. Eksikler teknik olarak tamamlanır.
Ruhsatın Verilmesi: Tüm şartlar sağlandığında, idare tarafından Yapı Ruhsatı düzenlenir. Bu resmi belgede parsel bilgileri, müteahhit ve şantiye şefi bilgileri, onaylanan toplam inşaat alanı, bağımsız bölüm sayıları, kat adetleri gibi bilgiler yer alır. Ruhsatın geçerlilik süresi 5 yıldır; bu süre içinde inşaat bitmezse yenilemek gerekebilir. Yapı ruhsatı alındıktan sonra şantiye kurulup inşaata başlanabilir. İnşaat süresince yapı denetim firması periyodik kontroller yapar ve raporlarını idareye sunar. İdare (belediye) de zaman zaman şantiyeyi denetleyebilir. Proje kapsamında birden fazla yapı varsa (otel binası, bungalovlar, restoran vs.), hepsi tek ruhsatta veya ayrı ruhsatlarda gösterilebilir ancak genelde tek bir proje olarak ruhsatlandırmak tercih edilir.
Geçici Kabul ve İskân: İnşaat tamamlanınca, yapı denetim firması İş Bitirme Tutanağı düzenler. Akabinde yatırımcı belediyeye başvurarak Yapı Kullanma İzni (iskan) talep eder. Belediye teknik elemanları yerinde inceleme yaparak projeye uygunluk kontrolü yapar. Tesisin proje ile uyumlu yapıldığını, asansör, elektrik, yangın tertibatı gibi unsurların çalışır halde olduğunu, çevre düzenlemesinin asgari düzeyde tamamlandığını tespit ettikten sonra Yapı Kullanma İzni belgesini verir. Bu belgeyle birlikte tesis resmi olarak kullanılabilir hale gelir. İskân alındıktan sonra artık su, elektrik abonelikleri inşaat statüsünden çıkıp normal tarife döner, ziyaretçi kabul edilebilir.
İşletme Ruhsatı ve Son Kontroller: Konaklama tesisi, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı almak için belediyeye başvurur. Belediyenin zabıta ve sağlık birimleri tesisi kontrol eder; mutfak, odalar, hijyen, otopark, güvenlik tedbirleri vb. uygun ise ruhsat verilir. Bu noktada Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm İşletme Belgesi de alınmış olmalıdır (Bakanlık yetkilileri de kendi denetimini yaparak yıldız sınıfı veya belge onayı yapar). Tesis artık tamamen yasal ve işletmeye hazır durumdadır.
İnşaat ve ruhsat süreçlerinde dikkat edilmesi gereken husus, her adımda mevzuata uygun davranmaktır. Kaçak yapılaşma veya ruhsata aykırı imalat yapmamaya özen gösterilmelidir; aksi takdirde ileride telafisi zor yıkım cezaları gündeme gelebilir. Özellikle kırsal alanda bazı yatırımcıların “nasıl olsa denetim az” diyerek ruhsatsız veya izinsiz yapı yapma hatasına düştüğü görülmektedir. Ancak ekoturizm projesi doğası gereği resmi destek ve tanıtım da alacağından, tüm izinlerinin tam olması şarttır.
4.4 Örnek Süreç Zamanlaması
Bir özet yapmak gerekirse: Ortalama bir ekoturizm projesinde ilk 6-12 ay izin ve planlama işlemleriyle geçer (arazi alımı, ön etütler, kurum görüşleri, ÇED süreci, imar planı onayı). Sonraki 3-6 ay proje ve ruhsat işlemleri alınır. 12-18 ay civarı inşaat sürer. Toplamda 2-3 yıllık bir hazırlık ve inşaat döneminden sonra tesis faaliyete geçer. Bu süre zarfında tabii ki finansman ve bürokratik işlemler iyi yönetilmelidir. Resmi süreçlerin aksamaması için her adım ilgili uzmanlara danışılarak atılmalıdır.
5. Destek ve Hibe İmkanları
Ekoturizm projeleri, kırsal kalkınmaya katkı sağladıkları için çeşitli hibe ve teşvik programlarınca desteklenebilmektedir. Çanakkale’de planlanan bir kamp ve otel içeren eko turizm projesi için aşağıdaki destek/hibe imkanları araştırılmalıdır:
TKDK – IPARD Programı Destekleri: Tarım ve Orman Bakanlığı’na bağlı Tarım ve Kırsal Kalkınmayı Destekleme Kurumu (TKDK), Avrupa Birliği kırsal kalkınma fonları (IPARD) kapsamında kırsal turizm yatırımlarına hibe desteği sağlamaktadır. IPARD Programı 302 Tedbiri “Kırsal Ekonomik Faaliyetlerin Çeşitlendirilmesi” alt başlığında Kırsal Turizm destekleri mevcuttur. Çanakkale ili, IPARD kapsamındaki illerden biridir. Bu destekten yararlanmak için projenin kırsal alanda olması (nüfusu 20.000’den az bir yerleşimde) şarttır. IPARD kapsamında konaklama tesisi yatırımları en fazla 25 oda kapasiteli olmalıdır. (yani küçük ölçekli butik otel, pansiyon, bungalov tarzı tesisler desteklenir; büyük oteller desteklenmez). Hibe oranı %55 civarındadır (bazı öncelikli durumlarda %65’e çıkabilir). TKDK, uygun harcamaların (inşaat, makine-ekipman, mobilya, tanıtım gibi giderlerin) %55’ini hibe olarak verir, kalan %45’i yatırımcı kendi kaynaklarından karşılar. Bir proje başına verilen hibe tutarı minimum 5.000 avro, maksimum 500.000 avro . Örneğin 8-10 bungalovluk bir eko-tesis veya 20 odalı bir kırsal butik otel IPARD desteğine başvurabilir. Başvuru yapabilmek için TKDK’nın yayınladığı Başvuru Çağrı Dönemlerini takip etmek gerekir. Proje dosyası (iş planı, teknik proje, mali plan vs.) hazırlanıp TKDK Çanakkale İl Koordinatörlüğü’ne sunulur. Değerlendirmede yüksek puan alan projeler hibe almaya hak kazanır. Destek almaya hak kazanan yatırımcılar, TKDK ile sözleşme imzaladıktan sonra yatırımı gerçekleştirir ve harcamaları belli oranlarda taksitler halinde geri ödenir. Önemli şartlar: Başvuru sahibinin temiz bir sicili olması, proje tamamlandığında 5 yıl işletme zorunluluğunu taahhüt etmesi, yatırımın turizm belgesi ve işletme ruhsatı alabilecek yapıda olması gibi koşullar mevcuttur. IPARD desteği, ekoturizm projeleri için en kayda değer hibe kaynağıdır ve Çanakkale özelinde de birçok örneği bulunmaktadır (TKDK aracılığıyla kırsal butik oteller kurulmuştur.
Kalkınma Ajansları Mali Destekleri: Çanakkale ve Balıkesir illerini kapsayan Güney Marmara Kalkınma Ajansı (GMKA), dönemsel olarak turizm ve kırsal kalkınma temalı mali destek programları açabilmektedir. Örneğin GMKA, 2022 yılında “Alternatif Turizm Destinasyonlarının Geliştirilmesi Mali Destek Programı” ile bölgedeki turizm projelerine hibe vermiştir. Bu tür programlarda ajans, proje bazlı olarak %50-%75 oranında hibe sağlayabilir. Destek miktarları genelde 200.000 TL – 1.000.000 TL aralığındadır ve başvuru sahipleri belediyeler, dernekler olabildiği gibi KOBİ statüsündeki işletmeler de olabilmektedir. Bir ekoturizm tesisi, eğer çağrı kriterlerine uyuyorsa, GMKA’ya proje sunarak hibe alabilir. Kalkınma ajanslarının destekleri daha çok teknik destek, fizibilite desteği veya küçük ölçekli altyapı şeklinde de olabilir. Örneğin GMKA’nın 2024 Yenilikçi Turizm Teknik Destek Programı gibi çağrıları olmuştur. Bu yolla işletme sahibi eğitim, danışmanlık gibi destekler de alabilir. Ajans destekleri için GMKA’nın resmi sitesindeki duyurular takip edilmelidir.
Bakanlık Teşvikleri ve Kredi Kolaylıkları: Kültür ve Turizm Bakanlığı, turizm yatırımlarını teşvik amacıyla bazı kolaylıklar sunar. Turizm Yatırım Teşvik Belgesi (Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı yatırım teşvik sistemi kapsamında alınabilir) ile KDV istisnası, gümrük vergisi muafiyeti, faiz desteği gibi imkanlar sağlanabilir. Çanakkale, teşvik sisteminde bölge 3 kapsamında olup turizm yatırımları belirli büyüklükteyse vergi indirimi, SGK primi işveren hissesi desteği gibi desteklerden yararlanabilir. Ayrıca kamu arazisi tahsis edildiyse, ilk yıllarda düşük kira uygulaması, altyapı getirilmesinde kamu yardımı gibi dolaylı destekler de olabilir. KOSGEB gibi kurumlar doğrudan turizm tesisi kurulumuna hibe vermese de, işletme aşamasında girişimcilik veya kapasite artırma destekleri sunabilir. Örneğin KOSGEB’in orta ölçekli işletmelere verdiği makine-teçhizat destekleri, ekoturizm işletmesindeki ekipman alımında kullanılabilir.
DOKAP, DAP, GAP Gibi Bölgesel Programlar: Her ne kadar Çanakkale ilini doğrudan kapsamasa da, Türkiye’nin farklı bölgelerinde uygulanan bölgesel kalkınma programları ekoturizm projelerine kaynak ayırmaktadır. Örneğin Doğu Karadeniz’de faaliyet gösteren DOKAP (Doğu Karadeniz Projesi) Bölge Kalkınma İdaresi, kırsal turizm altyapısını geliştirmek için projeler desteklemektedir. Rize’de bir köyde hayata geçirilen Ekoturizm Köyü Projesi DOKAP tarafından finanse edilmiştir. Benzer şekilde Güneydoğu’da GAP idaresi, Doğu Anadolu’da DAP idaresi ekoturizmle ilgili alt yapı yatırımlarını (dağ yürüyüş rotaları, konaklama noktaları vb.) destekleyebilmektedir. Çanakkale bu idarelerin alanı dışında kalsa da, Kalkınma Bakanlığı kaynaklı bu tür programlar ulusal düzeyde genişleyebilir veya Marmara Bölgesi’ne özgü programlar da oluşturulabilir. Bu nedenle, ulusal plan ve programlarda ekoturizm hibe çağrıları takip edilmelidir.
Avrupa Birliği ve Uluslararası Fonlar: Türkiye’de sivil toplum veya belediyeler aracılığıyla yürütülen AB projeleri de ekoturizmi destekleme potansiyeline sahiptir. Örneğin bir dernek veya belediye, LEADER Yaklaşımı kapsamında yerel eylem grubu kurup AB’den kırsal turizm yatırımları için hibe çekebilir. Erasmus+, UFUK (Horizon) Avrupa veya UNDP GEF Küçük Destek Programı gibi programlar, doğrudan tesis inşaatına değilse bile eğitim, tanıtım, planlama konusunda fon sağlayabilir. AB’nin çevre ve sürdürülebilir turizm temalı hibe çağrıları, eko turizm konseptli projelere öncelik verebilir. Bu tür fonlar genelde işletmeden ziyade proje bazlı verildiği için, örneğin “Kaz Dağları Ekoturizm Eğitim ve Ağ Kurma Projesi” gibi bir başlıkla, tesisinizle ilişkili yan bir proje yaparak hibe almak mümkün olabilir.
Bankalar ve Turizm Kredileri: Hibe değil ancak finansman kolaylığı olarak, bazı kamu bankaları (Türkiye Kalkınma Bankası, Vakıfbank, Halkbank vb.) turizm kredileri vermektedir. Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın yönlendirdiği krediler düşük faizli olabilmektedir. Özellikle Turizm İşletme Belgesi almış kırsal tesisler, Kalkınma Bankası’ndan uzun vadeli yatırım kredisi alabilir. Ayrıca illerde Kırsal Kalkınma İl Projeleri kapsamında düşük faizli kredi programları da olabilmektedir.
Desteklerin Şartları: Her destek programının kendine özgü şartları vardır. Örneğin TKDK-IPARD için başvuru sahibinin gerçek/tüzel kişi olması, kamu ortağı olmaması, mali kapasiteyi göstermesi gerekir. Kalkınma ajansı için proje süresinin 1-2 yıl ile sınırlı tutulması ve eş finansman konması istenir. Bakanlık teşvikleri için asgari sabit yatırım tutarının belli bir rakam üzerinde olması şartı olabilir. Bu nedenle, başvuru öncesi ilgili rehberler dikkatlice okunmalıdır. Başvuru Süreçleri: Genelde bu tip destekler için yoğun bir belge hazırlığı gerekir: İş planları, fizibilite raporları, proforma faturalar, izin belgeleri, mühendislik çizimleri, pazarlama planları gibi dokümanlar istenir. Başvurular belirli zaman pencerelerinde kabul edilir ve rekabet fazladır. Dolayısıyla profesyonel bir ekip ile müracaat, başarı şansını artırır.
Sonuç olarak, Çanakkale’de ekoturizm projesi düşünen bir yatırımcı, IPARD kırsal turizm hibesi başta olmak üzere, GMKA gibi kalkınma ajansı programlarını ve Turizm Bakanlığı teşviklerini yakından incelemelidir. Doğru destek mekanizması, projenin finansal yükünü ciddi oranda azaltabilir ve projeyi hızlandırabilir. Örneğin IPARD’dan %55 hibe alan bir girişimci, yatırım bütçesinin sadece yarısını finanse ederek tesisini kurabilir ve kırsalda istihdam sağlayabilir. Elde edilecek hibe ve teşvikler, aynı zamanda projenin kârlılık süresini kısaltacak, yatırımın geri dönüşünü hızlandıracaktır.
Son zamanlarda trend olan eko turizm projesi ile çoğu kişi Çanakkale ilinde tarla alarak eko turizm projelerini yapmak istemektedir. Eko turizm için yasal izinleri almayan kişiler kaçak yapı şikayetleri dolayısıyla yapmış olduğu yapılar yıkıma uğramaktadır. Bu sebeple imar hukukuna uygu olmayan yapılar hemen yıkılmaktadır. Eko turizm ile son zamanlarda insanlar aldıkları tarlayı arsa statüsüne çevirmeden eko turizm belgesi alarak tarlalarında yapı koymak istemektedir.
Ancak eko turizm için bir sürü prosedürü takip etmek gerekir. Yapılan hatalar sonucu emeğiniz yok olabilir. Tarla vasfındaki taşınmazlara ev yapmak imar hukukuna göre aykırıdır ancak eko turizm ruhsatı ile çoğu kişi tarlasına evler yaparak otel gibi kiralamaktadır bu durum yasalar çerçevesinde yasak olup şikayet üzerine yapılarınız yıkılabilir. Bu yazımızda Çanakkale ilinde özellikle ayvacık ilçesinde artan eko turizm projelerinin nasıl yapıldığı ve başlangıçta nelere ihtiyacınızın olduğuna dair basit bir giriş yapacağız. Eko turizm nedir? Ekoturizm, çevreye duyarlı ve yerel kültürü destekleyen bir turizm türüdür. Ekoturizm projesi oluşturmak, doğru adımları izleyerek hem sürdürülebilir hem de kârlı olabilir. Ekoturizm Projesi Nasıl Hazırlanır hadi hep beraber öğrenelim.
Ekoturizm Projesi Nasıl Hazırlanır İşte Adımlar:
Adım 1: Planlama ve Arazi Seçimi
Ekoturizm projesine başlamadan önce uygun arazi seçimi çok önemlidir. Arazi en az 15.000 m² olmalı ve %30’u yapılaşmadan muaf tutulmalıdır.
Adım 2: İmar ve İnşaat Koşulları
Maksimum Emsal: 0.10
Maksimum Bina Yüksekliği: 2 kat
Kat Yükseklikleri: Yöresel ve coğrafi koşullara uygun
Bodrum Kat: Sadece servis alanı olarak kullanılabilir
Adım 3: Proje Hazırlığı ve Hibe Desteği
Ekoturizm projeleri için IPARD III gibi programlardan 500 bin Euro’ya kadar hibe alınabilir. Proje hazırlığında coğrafi konum, parsel durumu ve imar planları göz önünde bulundurulmalıdır.
Adım 4: Uygulama ve Sürdürülebilirlik
Projelerin sürdürülebilirliğe uygun şekilde yapılması ve yerel halkın projeden faydalanmasının sağlanması önemlidir.
Ekoturizm Projesi Nasıl Hazırlanır?
Başvuru Yolları ve Şartları
Minimum İfraz Şartı: 15.000 m²
Minimum Parsel Cephesi: 20 m.
Yoldan Cephe Alma Durumu: Parselin taşıt yolundan cephe alması gereklidir.
İki Yapı Arası Mesafe: Minimum 10 m.
Yapı Yaklaşma Mesafesi:
Köy/Mahalle yolundan 25 m.
Kadastral yollardan 10 m.
Komşu parsellerden 5 m.
Yapılaşma Koşulları: Ayrık Nizam, Emsal 0.10, Yapı Yüksekliği 7.50 m.
Planlama Yapılacak Alanın Konumu ve Özellikleri
Planlanacak alanın ülke ve bölge konumundaki yeri, ulaşım bağlantıları, parselin mülkiyet durumu ve büyüklüğü, üst ölçekli planlarda durum tespiti ve jeolojik durum değerlendirilmelidir.
Profesyonel Danışmanlık
İmar hukukuna uygun ve yasaları çiğnemeden ekolojik turizm yapmak isterseniz her zaman bir avukata ve konusunda uzman kişilere danışmanız tavsiye edilir. Ekoturizm Projesi Nasıl Hazırlanır sorusunun cevabı için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
EKOTURİZM, AGRO TURİZM, TURİZM AMAÇLI PLANLAMA İÇİN BAŞVURU İÇİN GEREKLİ BELGELER;
1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇDP PLANI ÖRNEĞİ (6 DERECE ED50 DOM27)
1/25.000 ÖLÇEKLİ HARİTA (6 DERECE ED50 DOM27)
1/5000 ÖLÇEKLİ KADASTRO DURUMU (3 DERECE ED50 DOM27)
TAPU ÖRNEĞİ
SÖZLEŞME ÖRNEĞİ VE/VEYA VEKÂLETNAME (KİRA VB. HALLERDE)
TAPU KAYIT SURETİ (TAKYİDAT BELGESİ)
APLİKASYON KROKİSİ
MEVCUT/TEKLİF KAPASİTE BİLGİSİ
İLAVE İMAR PLANI BAŞVURULARINDA İSTENİLECEK
MEVCUT GSM RUHSATLARI VB EVRAKLAR (VARSA)
1/5000 NAZIM İMAR PLANI ÖRNEĞİ (VARSA)
1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI ÖRNEĞİ (VARSA)
ALINACAK KURUM GÖRÜŞLERİ;
GIDA TARIM VE HAYVANCILIK İL MÜDÜRLÜĞÜ
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ
DEVLET SU İŞLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ 25. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
ORMAN VE SU İŞLERİ BAKANLIĞI III. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
İL KÜLTÜR VE TURİZM MÜDÜRLÜĞÜ
BİLİM SANAYİ VE TEKNOLOJİ İL MÜDÜRLÜĞÜ
TEİAŞ
UEDAŞ
KARAYOLLARI BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
......................BELEDİYESİ İMAR VE ŞEHİRCİLİK DAİRE BAŞKANLIĞI
...................... BELEDİYESİ BASKİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ
TCDD BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
BOTAŞ BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ
KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARI KORUMA BÖLGE KURULU
SAĞLIK İL MÜDÜRLÜĞÜ
MİLLİ SAVUNMA BAKANLIĞI Çanakkale İNŞAAT EMLAK BÖLGE BAŞKANLIĞI
................ KÜLTÜR VE TABİAT VARLIKLARI KORUMA BÖLGE KURULU
Not: İllerin şartlarına göre kurum görüşleri azalma veya fazlalık göstermektedir.
Ekoturizm projesi hazırlamak, dikkatli planlama ve sürdürülebilir uygulamalar gerektirir. Doğru adımları izleyerek, çevreye duyarlı ve ekonomik fayda sağlayan bir proje oluşturabilirsiniz. Ekoturizm ruhsatı almak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.
Yorumlar