Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı 2024

Haksız İnşaat ve Taşkın Yapılar: Hukuki İnceleme

Haksız ve taşkın yapılar, Türk Medeni Kanunu (TMK) ve öğretide geniş bir yer kaplayan hukuki meselelerdendir. Haksız yapı, bir kişinin başka birine ait malzeme ile kendi arazisinde veya kendi malzemesi ile başkasının arazisinde yaptığı yapıyı ifade ederken, taşkın yapı ise bir arazide inşa edilen yapının komşu araziye taşması durumunu tanımlar. Bu blog yazısında, haksız ve taşkın yapıların hukuki boyutları, karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Yapı Kavramı ve Hukuki Çerçeve

Yapı Kavramı: Türk Medeni Kanunu'nun 718. maddesi, bir arazinin mülkiyetinin kapsamını üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarına kadar genişletir. Buna göre, arazide bulunan yapılar da arazi mülkiyetinin bir parçasıdır. Ancak taşınır yapılar, bu kapsamın dışında tutulur. Taşınır yapıların arazi ile kalıcı bir bağı olmadığı için, taşınmaz yapı statüsünde değerlendirilmezler.

Haksız Yapılar: TMK 722-724. maddeleri, haksız yapıların hukuki sonuçlarını düzenler. Haksız yapı, kişinin malzemesiyle başkasının arazisinde veya başkasının malzemesiyle kendi arazisinde inşa ettiği yapıyı ifade eder. Bu durumda malzeme sahibi, yapı malikinden malzemelerinin iadesini veya tazminat talep edebilir.

Taşkın Yapılar: TMK 725. maddesi, taşkın yapıları düzenler. Taşkın yapı, bir yapının sınırlarını aşarak komşu araziye taşması durumunu ifade eder. Yapıyı inşa eden malik, komşu arazinin malikine uygun bir bedel karşılığında taşan kısmın mülkiyetini devretme veya irtifak hakkı tesis etme taleplerinde bulunabilir.

Arazideki yapılar

Arazi ve yapı malzemesi

Mülkiyet ilişkisi Madde 722- Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.

Tazminat Madde 723- Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi Madde 724- Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.

Taşkın yapılar Madde 725- Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.

Dava Açma Süreçleri: Taşkın yapılarla ilgili dava açma sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı önemli adımlar vardır:

1. Tespit ve İtiraz: Taşan yapının tespiti ve bu taşmaya dair itirazın yapılması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu'na göre, taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz edilmelidir.

2. Uzlaşma: İtiraz edilmemesi durumunda, taşkın yapı maliki, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya taşan kısmın mülkiyetinin devredilmesini talep edebilir.

3. Dava Açma: İtiraz edilmesi halinde, dava açma süreci başlar. Bu davalar, genellikle Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.

Dava Açma Süresi: Taşkın yapılarla ilgili davaların süresi, Türk Medeni Kanunu'nda belirlenen 15 günlük itiraz süresi sonrasında başlar. İtiraz edilmezse, uzlaşma süreci devreye girer ve dava açma süresi uzar. İtiraz edilmesi durumunda, hemen dava açılmalıdır.

Yargıtay Kararları: Yargıtay'ın taşkın yapılarla ilgili birçok kararı bulunmaktadır. Bu kararlar, hukuki sürecin nasıl işleyeceği konusunda yol gösterici niteliktedir. İşte bazı örnekler:

1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 25.10.1985 Tarih ve E. 14/429, K. 850 Sayılı Karar: Bu kararda, taşkın yapının komşu araziye zarar verdiği ve bu nedenle komşu malikinin itiraz hakkının bulunduğu vurgulanmıştır.

   • Karar: "Taşkın yapı nedeniyle zarar gören malik, taşkın yapıyı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmezse, taşkın yapıyı yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini talep edebilir."

   
   

2. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 11.09.2000 Tarih ve E. 9332, K. 10055 Sayılı Karar: Bu kararda, taşkın yapılarla ilgili uzlaşma süreçlerinin önemine dikkat çekilmiş ve tarafların anlaşma sağladığı durumlarda, mahkeme sürecine gerek kalmayabileceği belirtilmiştir.

   • Karar: "Taşkın yapılar nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlıklarda tarafların uzlaşma yolunu denemesi, mahkeme sürecinden daha etkili ve hızlı sonuçlar doğurabilir."

   
   

3. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 22.12.2004 Tarih ve E. 10829, K. 14211 Sayılı Karar: Bu kararda, taşkın yapıların kamu arazilerine taşması durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesinin uygulanamayacağı belirtilmiştir.

   • Karar: "Taşkın yapılarla ilgili Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesi, sadece özel mülkiyet konusu olan araziler için uygulanabilir. Kamu arazilerine taşan yapılar hakkında bu madde uygulanamaz."

Hem Haksız Hem Taşkın Yapılar

Bir yapının hem haksız hem de taşkın yapı niteliği taşıması, karmaşık hukuki sorunlara yol açar. Bu durumda, yapıyı inşa eden kişi, başkasının malzemesi ile kendi arazisinde bir yapı inşa ederken, aynı zamanda bu yapının komşu araziye taşması durumu söz konusu olabilir.

Malzeme Sahibinin Hakları: Malzeme sahibi, malzemesinin sökülerek kendisine iade edilmesini veya tazminat verilmesini talep edebilir. Bu durumda, malzeme sahibi ile yapı maliki arasındaki hukuki ilişki, malzemenin mülkiyeti ve yapı üzerindeki haklar açısından önemlidir.

Komşu Arazi Malikinin Hakları: Komşu arazi maliki, taşkın yapı nedeniyle zarar görüyorsa, taşkın yapının kaldırılmasını veya uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir. Taşkın yapının mülkiyetinin devri ise, komşu arazi malikinin rızasına bağlıdır.

Taşkın Yapının Korunmasının Koşulları

1- İtirazın Zamanında Yapılmamış Olması

Taşkın yapının korunması için ilk koşul, zarar gören taşınmaz malikinin itirazını zamanında yapmamış olmasıdır. İtirazın hukuki niteliği, itiraz süresi ve yetkili kişiler konularında detaylı düzenlemeler bulunur.

İtirazın Hukuki Niteliği ve Süresi

İtiraz, taşkın yapı sahibine karşı yapılan bir bildirimdir. Bu bildirimde herhangi bir şekil şartı aranmaz; yazılı veya sözlü olabilir. Taşkın yapının öğrenilmesinden itibaren on beş gün içinde yapılması gereken bu itiraz, süresinde yapılmazsa taşkın yapı lehine bir durum oluşur.

2- Taşkın Yapıyı İnşa Edenin İyiniyetli Olması

Taşkın yapının korunmasının ikinci koşulu, yapı sahibinin iyiniyetli olmasıdır. İyiniyet, kişinin yaptığı eylemin hukuka aykırı olduğunu bilmemesi veya bilecek durumda olmaması anlamına gelir.

İyiniyetin Aranacağı An ve Kişi

İyiniyet, taşkın yapının inşası sırasında mevcut olmalıdır. Bu iyiniyet, tapu sicilinin aleniyeti ilkesi kapsamında değerlendirilir. Tapu sicilindeki kayıtların doğruluğuna güvenen yapı sahibinin iyiniyeti kabul edilir. Ayrıca, kadastro görmüş veya çap belgesi olan arazilerde de iyiniyet korunur.

3- Durum ve Koşulların Haklı Göstermesi

Taşkın yapının korunması için üçüncü ve son koşul, durum ve koşulların mülkiyetin devri veya irtifak hakkının tesisini haklı göstermesidir. Bu koşul, olayın tüm şartları dikkate alınarak değerlendirilir.

İmar Hukukuna Uygunluk ve Kamu Taşınmazları

İmar hukuku kurallarına uygunluk, taşkın yapının korunması için önemli bir koşuldur. Ayrıca, ihlal edilen taşınmazın kamu taşınmazı olmaması gerekir. Kamuya tahsis edilen alanlarda taşkın yapı hükümleri uygulanmaz.

İfraz ve Mülkiyetin Devri

İhlal edilen arazinin ifrazının mümkün olması, yani bölünebilir olması da önemlidir. Eğer ifraz mümkün değilse, taşkın yapı lehine irtifak hakkı tesis edilmesi değerlendirilebilir. İfraz ile arta kalan parçanın elverişsiz hale gelmemesi de göz önünde bulundurulur.

Yargıtay Kararları ve Uygulamalar

Yargıtay, taşkın yapılarla ilgili çeşitli kararlar vermiştir. Bu kararlar, taşkın yapının korunması için gerekli olan koşulların yorumlanmasında rehberlik eder. Örneğin, Yargıtay bir kararında, kamuya özgülenmiş taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkının kazanılamayacağını belirtmiştir.

HAKSIZ TAŞKIN YAPILAR NASIL OLUŞUR

1. Kasıtlı-Bilinçli Haksız Taşkın Yapı

Haksız taşkın yapı, taşınmaz sahibinin komşu taşınmazın zemin, toprak altı veya hava sahasına izinsiz olarak taşması durumudur. Kasıtlı ve bilinçli olarak gerçekleştirilen haksız taşkın yapı, yapı sahibinin komşu taşınmazın sınırlarını bilerek ihlal etmesi durumunu ifade eder. Bu tür durumlarda, komşu taşınmaz sahibi yapı sahibine karşı haksız işgalin kaldırılması ve zararın tazmini için dava açabilir. Yargıtay kararlarına göre, kasıtlı ve bilinçli yapılan taşkın yapıların yıkılması esastır ve yapı sahibinin iyi niyet savunması geçersiz sayılmaktadır.

2. İhmal ya da Ağır Kusur ile Haksız Taşkın Yapı

İhmal veya ağır kusur sonucu haksız taşkın yapı, yapı sahibinin gerekli dikkat ve özeni göstermeyerek komşu taşınmazın sınırlarını aşması durumudur. Bu durumda da komşu taşınmaz sahibi, haksız işgalin kaldırılması ve zararın tazmini için dava açabilir. Ancak, ihmal veya ağır kusur ile yapılan taşkın yapılar için yapı sahibinin iyi niyetli olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Yapı sahibi, iyi niyetli olduğunu kanıtlarsa, komşu taşınmaz sahibine uygun bir bedel karşılığında taşkın yapı lehine irtifak hakkı tesis edilebilir veya taşkın alanın mülkiyeti yapı sahibine devredilebilir.

3. İrtifak Hakkının Sona Ermesi ile Haksız Taşkın Yapı

İrtifak hakkının sona ermesi durumunda taşkın yapının hukuki durumu değişir ve yapı haksız duruma düşebilir. İrtifak hakkının sona erme sebepleri şunlardır:

a. Sürenin Dolması

İrtifak hakkı, belirli bir süre için tanınmışsa, sürenin dolmasıyla sona erer. Bu durumda, taşkın yapı irtifak hakkına dayanarak meşruiyetini kaybeder ve haksız hale gelir.

b. Mahkeme Kararı

Mahkeme kararı ile irtifak hakkının sona ermesi durumunda da taşkın yapı haksız hale gelir. Mahkeme, irtifak hakkının sona ermesine karar verdiğinde, yapı sahibinin komşu taşınmaz üzerindeki hakkı sona erer ve taşkın yapı haksız duruma düşer.

Taşkın Yapının Haksız İnşaat ile Karşılaştırılması

1. Oluşumları Açısından

Haksız taşkın yapı, komşu taşınmazın sınırlarının ihlali ile oluşur. Haksız inşaat ise, tamamen başkasının arazisi üzerine izinsiz olarak yapılan yapıdır. Taşkın yapı, genellikle yapı sahibinin kendi arazisi üzerindeki yapıdan bir bölümünün komşu araziye taşması ile oluşurken, haksız inşaat, başkasının arazisine tamamen izinsiz olarak inşa edilen yapıdır.

2. Hukuki Bağlılıkları Açısından

Taşkın yapılar, ana yapının bütünleyici parçası olarak kabul edilir. Haksız inşaatlar ise, başkasının arazisi üzerine inşa edildiği için mülkiyet hakkı sahibine devredilmez. Taşkın yapıların hukuki durumu, irtifak hakkı ile düzenlenebilirken, haksız inşaatlarda bu mümkün değildir.

3. Hükümleri Açısından

Haksız taşkın yapılar için, yapı sahibinin iyi niyetli olması durumunda irtifak hakkı tesis edilerek yapı korunabilir. Ancak haksız inşaatlarda, yapı sahibinin mülkiyet hakkı talep etmesi mümkün değildir ve genellikle yapının kaldırılması gerekmektedir.

4. Haleflere Etkileri Açısından (Eşyaya Bağlılık İlişkisi Meselesi)

Taşkın yapılar, ana yapının bütünleyici parçası olduğundan, mülkiyet hakkı devredildiğinde taşkın yapı da yeni malike geçer. Haksız inşaatlarda ise, yapı başkasının arazisinde izinsiz olarak yapıldığından, mülkiyet hakkı devredilmez ve yapı sahibinin hukuki sorumluluğu devam eder.

Sonuç

Haksız ve taşkın yapılar, Türk Medeni Kanunu ve öğretide geniş bir yer tutan hukuki meselelerdendir. Bu yapılarla ilgili hukuki ihtilafların çözümünde, tarafların hak ve yükümlülüklerinin doğru bir şekilde belirlenmesi büyük önem taşır. Mahkeme kararları ve öğretideki görüşler, bu ihtilafların çözümünde yol gösterici olabilir. Hem haksız hem de taşkın yapıların neden olduğu hukuki sorunların çözümü, tarafların karşılıklı hak ve taleplerinin dikkate alınması ile mümkün olacaktır. Bu kapsamda, haksız ve taşkın yapıların hukuki boyutları detaylı bir şekilde incelenmiş olup, olası ihtilafların çözümüne yönelik öneriler sunulmuştur. Hukuki süreçlerin etkin bir şekilde yürütülmesi, tarafların haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Hakkında Daha Fazla Hukuki Destek Almak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt