Gelibolu’da İmar Planı Değişikliğinde Yetki ve Usul: TOKİ, Özelleştirme ve Bakanlık Yetkileri

Gelibolu’daki arsa veya tarlanız imar planı kurbanı olmasın! Gelibolu'da Arsa veya Tarlanız Varsa, İmar Planı Tuzaklarına Karşı Bu Rehberi Mutlaka Okuyun!

Mevcut ve kesinleşmiş bir imar planında parsel bazında fonksiyon değişikliği yapmak, kat artırımı talep etmek veya haksız bir imar tadilatına karşı yasal haklarınızı aramak istiyorsanız, öncelikle başvuracağınız ya da dava edeceğiniz doğru idari mercii bilmeniz gerekir. İmar hukukunda "yetki" kamu düzenine ilişkindir; yetkisiz bir makamın veya meclis yerine belediye başkanının tek başına yaptığı imar planı değişiklikleri "yetki tecavüzü" nedeniyle hukuka aykırıdır ve İdare Mahkemesince doğrudan iptal edilir.

Gelibolu ve Çanakkale genelinde imar ve gayrimenkul hukukuna odaklanan Beyaz Hukuk olarak bu rehber yazımızda; imar planlarının değiştirilmesinde usul kurallarını, genel yetkili yerel kurumları ve yerel yönetimleri devre dışı bırakabilen TOKİ, Özelleştirme İdaresi ve Bakanlık gibi merkezi otoritelerin özel yetkilerini ele alacağız.

İmar hukuku alanında hukuki danışmanlık için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz!

İmar planları hakkında daha fazla hukuki yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/i-mar-hukuku

1. Gelibolu'da İmar Planlarının Değiştirilmesinde Usul ve "Paralellik" İlkesi

İmar hukukunun en temel kurallarından biri "Şekil ve Usulde Paralellik İlkesi"dir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca, onaylanmış bir imar planında yapılacak olan değişiklikler, ilaveler veya revizyonlar da tıpkı ilk planın yapımındaki katı usullere tabidir.

Bu doğrultuda, yapılan bir plan değişikliğinin de yasal olarak 1 ay süreyle askıya çıkarılarak ilan edilmesi, internet sitelerinde yayımlanması, askı süresi içinde vatandaşların itiraz haklarının tanınması ve yapılan itirazların meclis tarafından 15 gün içinde kesin karara bağlanması zorunludur. Bu usul adımları izlenmeden "ben yaptım oldu" mantığıyla uygulanan her türlü imar tadilatı sakattır.

2. Gelibolu'da İmar Değişikliklerinde Genel Yetkili İdareler: Gelibolu Belediyesi ve Çanakkale İl Özel İdaresi

"Yetkide paralellik ilkesi" uyarınca, bir imar planını yapmaya yetkili olan organ, o planda değişiklik yapmaya da yetkilidir. Coğrafi yetki sınırları Çanakkale ve Gelibolu mülki sınırlarında şu şekilde bölünmüştür:

• Gelibolu İlçe Merkezi ve Mücavir Alanlar: Sınırlar içindeki 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerini inceleme ve onaylama yetkisi münhasıran Gelibolu Belediye Meclisi’ne aittir. Belediye Başkanı veya encümen meclis yerine geçerek plan tadilatı onaylayamaz.

• Gelibolu ve Çanakkale’nin Köyleri (Belediye Sınırı Dışındaki Alanlar): Köy yerleşik alanlarında veya plansız alanlarda yapılacak imar planı değişikliklerinde yetki Çanakkale İl Özel İdaresi bünyesindeki Çanakkale İl Genel Meclisi’ne aittir. Çanakkale ve Büyükşehir Ayrımı: İstanbul veya Balıkesir gibi büyükşehirlerde ilçe belediyesinin imar değişiklikleri Büyükşehir Belediye Meclisi onayına tabi iken; Çanakkale büyükşehir statüsünde olmadığı için Gelibolu Belediyesi kendi sınırları içindeki plan değişikliklerinde nihai karar merciidir.

3. Gelibolu'da Merkezi İdarenin (Bakanlığın) "Re'sen" Plan Değişikliği Yetkisi

Yerel yönetimlerin bu yetkilerinin en büyük istisnası, merkezi idarenin doğrudan müdahale ettiği durumlardır. İmar Kanunu’nun 9. maddesi uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı; kamu yapıları, enerji tesisleri, afet bölgeleri veya içerisinden/civarından karayolu, demiryolu geçen stratejik alanlarda yerel belediyeleri devre dışı bırakarak doğrudan re'sen imar planı değişikliği yapma ve onaylama yetkisine sahiptir.

Usulde paralellik uyarınca, Bakanlığın re'sen yaptığı bir planı veya değişikliği yerel belediyelerin meclis kararıyla değiştirmesi yasal olarak mümkün değildir; bu planlara karşı açılacak iptal davalarında muhatap doğrudan Bakanlık olmalıdır.

4. Gelibolu'da Özelleştirme İdaresi Başkanlığı'nın (ÖİB) Özel Plan Yetkisi

3194 sayılı Kanun’un 9. maddesi ve Ek 3. maddesi uyarınca, özelleştirme programına alınan kuruluşlara ait arsa ve arazilerde imar planı değişikliği ve mevzi imar planı yapma yetkisi Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’na verilmiştir.

ÖİB tarafından hazırlanan ve Özelleştirme Yüksek Kurulu’nca onaylanan bu imar tadilatları Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girer. En önemlisi, ilgili belediyeler bu alanlardaki imar fonksiyonunu devir tarihinden itibaren 5 yıl boyunca değiştiremezler. Gelibolu sahillerinde veya Çanakkale genelinde özelleştirme kapsamında kalan kupon arazilerdeki mülk sahiplerinin bu özel süreci yakından takip etmesi gerekir.

5. Gelibolu'da Toplu Konut İdaresi (TOKİ)’nin İmar Planı Değiştirme Yetkisi

2985 sayılı Toplu Konut Kanunu’nun 4. maddesi, TOKİ’ye olağanüstü genişlikte bir planlama gücü tanımaktadır. TOKİ; mülkiyeti kendisine ait arazilerde, gecekondu dönüşüm alanlarında veya valilikçe toplu konut alanı ilan edilen yerlerde çevre imar bütünlüğünü bozmayacak her türlü imar planı değişikliğini yapmaya ve tadil etmeye yetkilidir.

TOKİ’nin hazırladığı plan değişiklikleri yerel belediye meclisine (veya büyükşehir olmayan yerlerde valiliğe) gönderilir. Eğer belediye meclisi bu planları 3 ay içinde aynen veya değiştirerek onaylamazsa, TOKİ bu plan değişikliklerini re'sen onaylayarak yürürlüğe koyar. Askı, ilan ve itiraz süreçleri de dahil olmak üzere tüm işlemler TOKİ tarafından doğrudan yürütülür.

Gelibolu ve Çanakkale’de Hukuka Aykırı Plan Değişikliklerine Karşı Ne Yapılmalıdır?

İster Gelibolu Belediyesi, ister Çanakkale İl Özel İdaresi, isterse Bakanlık veya TOKİ tarafından yapılmış olsun; mülkünüzün değerini düşüren, anayasal mülkiyet hakkınızı haksız yere kısıtlayan veya komşu parselde imar bütünlüğüne aykırı rant sağlayan her türlü plan değişikliğine karşı hukuki çareleriniz mevcuttur:

1. Yasal Sürede İtiraz: Değişiklik paftaları askıya çıktığı andan itibaren 1 aylık askı-ilan süresi içinde ilgili kuruma (planı onaylayan idareye) hukuki ve teknik gerekçelerle yazılı itiraz yapılmalıdır.

   
   

2. Çanakkale İdare Mahkemesinde İptal Davası: İtirazın reddi halinde, plan değişikliğinin; şehircilik ilkelerine, plan hiyerarşisine, kamu yararına veya hukuki gerekçe şartına aykırı olduğu ileri sürülerek yürütmenin durdurulması talepli iptal davası açılmalıdır.

   
   

İmar planı değişikliklerinde yetki karmaşasının çözülmesi, husumetin doğru kuruma yöneltilmesi ve teknik bilirkişi raporlarının lehinize yönlendirilmesi uzmanlık gerektirir. Beyaz Hukuk olarak Gelibolu ve Çanakkale bölgelerinde; parsel bazlı imar tadilatı analizleri, TOKİ ve Bakanlık re'sen plan değişikliklerine karşı itiraz ve idare mahkemelerinde imar davası takibi süreçlerinde müvekkillerimize profesyonel avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktayız. Hak kaybına uğramamak adına süreçlerinizi yürütmek için büromuzla iletişime geçebilirsini