Gelibolu’da Hisseli Tapu Satışlarında Önalım (Şufa) Hakkı Ne Zaman Kullanılamaz?

Çanakkale ve bilhassa Gelibolu bölgesinde gayrimenkul hareketliliği ve tarımsal faaliyetlerin yoğunluğu, hisseli taşınmaz alım satımlarını sıklıkla gündeme getirmektedir. Beyaz Hukuk Bürosu olarak gayrimenkul hukuku alanında en çok karşılaştığımız uyuşmazlıkların başında önalım (şufa) hakkı davaları gelmektedir. Hisseli tapularda hak kaybı yaşamamak adına, önalım hakkının sınırlarını ve özellikle hangi durumlarda kullanılamayacağını bilmek hayati önem taşır. Bu yazımızda, yasal önalım hakkının işlemediği istisnai durumları ve süreçleri hukuki detaylarıyla ele alıyoruz.

Gayrimenkul hukuku alanında diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Yasal Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Paylı mülkiyette (hisseli tapularda), hissedarlardan birinin kendi payını dışarıdan üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarların aynı şartlarla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına yasal önalım hakkı denir. Sadece paydaşlar değil, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarımsal arazilerin satılması durumunda, sınırdaş tarımsal arazi sahipleri de önalım hakkına sahip olabilmektedir.Ancak bu hak mutlak değildir. Hukuk sistemimiz, belirli hukuki işlemlerde ve durumlarda önalım hakkının kullanılmasını engellemiştir.

Önalım Hakkının KULLANILAMAYACAĞI Haller Nelerdir?

Aşağıdaki durumlarda paydaşların veya sınırdaş arazi sahiplerinin önalım davası açarak tapuyu talep etme hakkı bulunmamaktadır:

• Cebri İcra (İcra Yoluyla) Satışlar: Taşınmaz hissesinin icra müdürlükleri veya mahkemeler aracılığıyla zorla (cebri artırmayla) satılması halinde önalım hakkı kullanılamaz.

• Bağışlama (Hibe) İşlemleri: Payın bir bedel karşılığı olmaksızın bağışlanması durumunda önalım hakkı doğmaz. Ancak, tapuda bağışlama gibi gösterilen işlemin arkasında aslında gizli bir satış (muvazaa) varsa, bu durum ispatlandığında önalım hakkı kullanılabilir.

• Miras ve Akrabaya Devir Durumları: Bir paydaş, hissesini karısına, kocasına, çocuğuna veya akrabalarına devrederken şeklen "satış" yapmış gibi görünse de, asıl amaç miras hukukundan doğan bir beklenti veya bağışlama ise bu durumlarda önalım hakkı ileri sürülemez. Miras paylaşımları ve özgülemeler de bu kapsama girer.

• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmeleri: Taşınmaz payının, ölünceye kadar bakma vaadi karşılığında devredildiği işlemlerde önalım hakkı kullanılamaz.

• Hissedarlar Arası Satışlar: Taşınmazdaki bir payın, dışarıdan üçüncü bir kişiye değil de halihazırda o taşınmazda payı bulunan başka bir hissedara satılması durumunda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz.

• Kamulaştırma ve Şirket Sermayesi: Bir payın idare tarafından kamulaştırılması veya bir anonim/limited şirkete ayni sermaye olarak konulması halinde de önalım hakkı işletilemez.

• Haktan Feragat Edilmesi: Önalım hakkından resmi şekilde feragat edilmiş ve bu durum tapu kütüğüne şerh düşülmüşse veya belirli bir satış işlemi için yazılı olarak haktan vazgeçilmişse, artık bu hak talep edilemez.

Fiili Taksim (Arazinin Kendi Arasında Bölüşülmesi) ve Dürüstlük Kuralı

Bölgemizde, özellikle zeytinlikler veya büyük tarla vasıflı arazilerde hissedarlar tapuda paylı malik görünseler dahi, arazinin neresini kimin kullanacağı kendi aralarında yıllar öncesinden belirlenmiş (tel örgü, duvar vb. ile ayrılmış) olabilmektedir. Eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında eylemli olarak (fiilen) bölüşmüş ve herkes kendi yerini kullanıyorsa, bir paydaşın kendi kullandığı alanı üçüncü bir kişiye satması sonrasında diğer paydaşların önalım davası açması, Medeni Kanun'un emrettiği dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Ortada böyle bir fiili taksim varsa ve bu durum tanık dahil her türlü delille ispatlanırsa önalım hakkı kullanılamaz

Süreler ve Dava Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Önalım hakkının kullanımı sıkı sürelere ve kurallara tabidir:

1. Hak Düşürücü Süreler: Pay satışının, alıcı veya satıcı tarafından hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesini izleyen günden itibaren üç ay içerisinde dava açılması şarttır. Eğer noter bildirimi hiç yapılmamışsa, her halükarda satışın üzerinden iki yıl geçmekle bu hak tamamen düşer.

2. Dava Yolu Zorunluluğu: Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı ancak mahkemede dava açılarak (tescile zorlama davası) kullanılabilir; dava dışı yollarla bu hakkın talebi mümkün değildir.

3. Bedelin Depo Edilmesi: Önalım hakkını kullanmak isteyen kişi, davanın sonlanmasından önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harç ve masraflarını hâkim tarafından belirlenen süre içerisinde ve belirlenen yere nakden yatırmak (depo etmek) zorundadır. Aksi takdirde dava reddedilir.

Çanakkale ve Gelibolu gibi gayrimenkul değerinin sürekli arttığı lokasyonlarda, tapu iptal ve tescil niteliğindeki şufa davaları yüksek maliyetli ve karmaşık hukuki ihtilaflar doğurabilmektedir. Haklarınızı doğru zamanda ve doğru yollarla aramak, telafisi imkansız maddi kayıpların önüne geçer. Gayrimenkul işlemlerinizde veya karşılaştığınız hisseli tapu uyuşmazlıklarında profesyonel bir hukuki destek almak için sitemiz üzerinden iletişime geçebilirsiniz.