Gelibolu'da Hisseli Tapularda Önalım (Şufa) Davası Rehberi: Haklarınızı Nasıl Korursunuz?

KANUN DEĞİŞİKLİĞİ: Gayrimenkul hukukunda taşınmaz mülkiyetini ve ortaklık yapılarını doğrudan etkileyen çok önemli bir kanuni değişiklik yürürlüğe girmiştir. 25.12.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 11. Yargı Paketi kapsamında; Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 733 ve 734. maddelerinde değişikliğe gidilerek yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin yeni düzenlemeler yapılmıştır. Özellikle TMK m. 734/2 hükmünde yapılan revizyon ile önalım hakkına konu payın değerinin hâkim tarafından güncel rayiç değere göre gecikmeksizin tespit edileceği düzenlenmiş ve hak sahibine bu bedeli nemalandırılmak üzere depo etme yükümlülüğü getirilmiştir. Değişiklik tarihi olan 25.12.2025’ten önce açılmış olan davaları da kapsayacak şekilde geriye etkili uygulanacak olan bu yeni dönem, sürmekte olan tüm şufa uyuşmazlıklarının seyrini ve dava stratejilerini kökten değiştirecektir.

Çanakkale'nin göz bebeği Gelibolu'da, gerek tarımsal arazilerin miras yoluyla bölünmesi gerekse gayrimenkul yatırımlarının artması nedeniyle hisseli tapu uyuşmazlıkları sıklıkla karşımıza çıkmaktadır. Beyaz Hukuk Bürosu olarak, bölge halkımızın ve yatırımcıların en çok mağduriyet yaşadığı konulardan birinin hisseli mülkiyetlerdeki habersiz satışlar olduğunu görüyoruz. Hissedar olduğunuz veya sınırdaş olduğunuz bir tarlanın, arsanın ya da evin sizden habersiz üçüncü bir kişiye satıldığını öğrendiğinizde ne yapmalısınız? Hukuk sistemimiz size bu duruma müdahale etme şansı tanır: Önalım (Şufa) Davası.

Bu blog yazımızda, Gelibolu ve Çanakkale çevresinde hisseli gayrimenkulü bulunan vatandaşlarımızın hak kayıplarını önlemek amacıyla, önalım davasının hukuki şartlarını, sürelerini ve dikkat edilmesi gereken hayati detayları ele alacağız.

Önalım (Şufa) Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Yasal önalım hakkı, hissedarlara dışarıdan birine satılan payı öncelikli olarak satın alma hakkı verir. Ancak bu hakkın dava dışında (örneğin sadece bir ihtarname ile veya sözlü olarak) kullanılması mümkün değildir. Hakkınızı kullanabilmek için mahkemede "tescile zorlama davası" açmanız yasal bir zorunluluktur.Bu dava, payı satın alan üçüncü kişiye (alıcıya) karşı açılır. Ancak nadir de olsa, satış yapılmasına rağmen henüz tapuda alıcı adına tescil işlemi gerçekleşmemişse, dava satıcıya yöneltilmelidir.

Kimler Önalım Davası Açabilir?

Taşınmazda halihazırda hissesi bulunan kişiler davacı olabilir. Dava açan kişinin, dava süresince de hissedar kalması şarttır; hissesini devrederse dava hakkı da konusuz kalır.

Sınırdaş Arazi Sahipleri: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında, satılan yer bir tarım arazisi ise, komşu (sınırdaş) tarımsal arazi sahipleri de davacı olabilir. Eğer birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak için dava açarsa, Yargıtay içtihatlarına göre pay oranları ne olursa olsun her biri satılan payı eşit oranda satın almış sayılır.

Davayı Ne Zaman Açmalısınız?

Önalım davasında vatandaşların en sık hata yaptığı ve haklarını kalıcı olarak kaybettiği nokta sürelerdir. Kanunumuz bu konuda kesin "hak düşürücü süreler" öngörmüştür:

1. 3 Aylık Süre: Pay satışı, alıcı veya satıcı tarafından size noter aracılığıyla bildirilmişse, bu bildirimi izleyen günden itibaren tam üç (3) ay içinde davayı açmak zorundasınız.

2. 2 Yıllık Süre: Size noterden herhangi bir bildirim gelmediyse bile, her halükarda tapudaki satış tarihinin üzerinden iki (2) yıl geçmekle dava açma hakkınız tamamen düşer.

Mahkeme, bu sürelerin geçip geçmediğini kendiliğinden araştırır; süre kaçırılmışsa dava doğrudan reddedilir. Bu nedenle, satıştan haberdar olduğunuz an vakit kaybetmeden bir gayrimenkul avukatına danışmanız çok önemlidir.

Bedelin Depo Edilmesi (Yatırılması) Zorunluluğu

Davayı kazanabilmeniz için sadece haklı olmanız yetmez; finansal bir yükümlülüğü de yerine getirmeniz gerekir. Mahkeme, tapuyu sizin adınıza tescil etmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masraflarını belirler.Hakimin belirlediği bu bedelin, yine hakimin belirleyeceği süre içerisinde ve gösterdiği banka hesabına nakden yatırılması (depo edilmesi) şarttır. İstenen bedel süresi içinde yatırılmazsa dava reddedilir. (Sadece karşı taraf açıkça kabul ederse nakit yerine teminat mektubu verilebilir.)

Tapuda Bedel Yüksek veya Düşük Gösterilmişse Ne Olacak?

Uygulamada, alıcılar önalım hakkını engellemek için tapuda satış bedelini gerçekte ödediklerinden çok daha yüksek gösterebilmektedir. Sırf siz bu hakkı kullanamayın diye bedelin şişirildiğini (muvazaa yapıldığını) düşünüyorsanız, bu iddanızı mahkemede tanık ifadeleri dahil her türlü delille ispatlayabilir ve gerçek (düşük) bedel üzerinden taşınmazı alabilirsiniz.Tam tersi bir senaryoda; alıcı daha az tapu harcı ödemek için tapuda bedeli düşük göstermişse, sonradan mahkemede "ben aslında daha fazla ödemiştim" diyemez. Tapuda yazan o düşük bedeli yatırarak hisseyi alabilirsiniz.

Dava Devam Ederken Pay Başkasına Satılırsa?

lıcı, önalım davası açıldığını öğrenince hisseyi bir başkasına satarak süreci uzatmaya veya engellemeye çalışabilir. Endişe etmeyin; Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK m.125/1) uyarınca bu durumda iki seçeneğiniz vardır: Ya davanızı yeni alıcıya yönelterek tapuyu ondan istersiniz ya da tapudan vazgeçip eski alıcıdan tazminat talep edersiniz.

Gelibolu'da Önalım Davası Nerede Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, gayrimenkulün aynına (mülkiyetine) ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır (HMK m.12). Görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesidir (HMK m.2). Dolayısıyla Gelibolu sınırları içerisindeki bir taşınmaz için davanın Gelibolu Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılması gerekmektedir.

Sonuç olarak; mahkemenin vereceği karar "yenilik doğuran" bir karardır ve kesinleşmesiyle birlikte o payın mülkiyeti doğrudan size geçer. Ancak önalım (şufa) davası, süreleri, ispat kuralları ve usulü oldukça karmaşık, teknik bir davadır. Çanakkale ve Gelibolu bölgesindeki gayrimenkul işlemlerinizde telafisi imkansız zararlara uğramamak adına profesyonel bir avukatlık hizmeti almak için www.vedatbeyazhukuk.com üzerinden Beyaz Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.

Gayrimenkul hukuku alanında daha fazla bilgi almak için yazılarımızı okumaya devam edebilirsiniz:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog