Çanakkale Gelibolu’da Gayrimenkul Rehberi: İmar Planı Nedir, Nasıl Yapılır?

Gelibolu’daki arsa veya tarlanız imar planı kurbanı olmasın! Gelibolu'da Arsa veya Tarlanız Varsa, İmar Planı Tuzaklarına Karşı Bu Rehberi Mutlaka Okuyun!

Çanakkale’nin tarihi ve doğal dokusuyla göz bebeği olan Gelibolu ilçemiz, son yıllarda gayrimenkul ve inşaat sektöründe ciddi bir büyüme ve değişim içerisindedir. Ancak bu hızlı kentsel gelişim; beraberinde mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen imar uyuşmazlıklarını, hatalı imar uygulamalarını ve karmaşık hukuki süreçleri de getirmektedir.

İmar hukuku hakkında daha fazla bilgi için diğer yazılarımızı okuyabilirsiniz:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Gelibolu ve Çanakkale genelinde imar ve gayrimenkul hukuku alanında faaliyet gösteren bir hukuk bürosu olarak, mülk sahiplerinin, müteahhitlerin ve yatırımcıların en çok karşılaştığı konuların başında "İmar Planları ve Planlar Arası Hiyerarşi" gelmektedir. Bu yazımızda, mülkünüzün değerini ve yapılaşma şartlarını belirleyen imar planlarının ne anlama geldiğini, türlerini ve bu planlar arasındaki "as-üst" ilişkisini hukuki boyutlarıyla ele alacağız.

Çanakkale ve Gelibolu İlçesindeki İmar Uyuşmazlıklarınız için bize danışabilirsiniz.

1. İmar ve İmar Planı Kavramı Nedir?

Hukuki kökeni incelendiğinde "imar" sözcüğü, Arapça "ümran" kelimesinden türetilmiş olup; bayındır hale getirme, şenlendirme ve düzenlilik anlamına gelmektedir. Somut bir arazi parçası üzerinden düşünüldüğünde imar; bir arazinin yapılaşmaya açılması, imar parsellerinin oluşturulması, altyapı ve üstyapının planlanması, inşaat izinlerinin (ruhsat) verilmesi ve denetlenmesi gibi çok geniş bir kamusal faaliyetler bütününü kapsar.İmar planı ise; mevzuatta doğrudan tanımlanmasa da ilgili yönetmeliklerde belde halkının sosyal ve kültürel gereksinimlerini karşılamayı, sağlıklı ve güvenli bir çevre oluşturarak yaşam kalitesini artırmayı hedefleyen; arazi kullanımı, koruma ve kısıtlama kararlarını içeren pafta, rapor ve notlardan oluşan bir hukuki belgedir.

Gelibolu İçin Neden Önemli?

Gelibolu'da sahip olduğunuz bir arsanın üzerine kaç katlı bina yapabileceğiniz, yola terk miktarınız veya arsanızın "yeşil alan/park" olarak ayrılıp ayrılmayacağı tamamen bu plan kararlarıyla belirlenir.

İmar planlarına karşı iptal davaları için diğer yazılarımızı okuyabilirsiniz:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/i-mar-hukuku

2. İmar Planlarında Amaç ve Kamu Yararı

İmar planlarının temel dayanağı kamu yararıdır. Planlar; belediye ve mücavir alan sınırları içinde düzenli yerleşmeyi sağlamak, konut ve gecekondu sorunlarını önlemek, çevre şartlarına uygun yapılaşmayı tesis etmek amacıyla hazırlanır.Danıştay kararlarında da vurgulandığı üzere imar planları; insan, toplum ve çevre ilişkilerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya kavuşturmak amacıyla yapılır. Burada gözetilen kamu yararı, o şehirde yaşayan mülk sahiplerinin kişisel çıkarlarının toplamından ibaret değildir; kentin bütününün geleceğini kapsar. Ancak idareler plan yaparken kamu yararı ile bireylerin mülkiyet hakkı arasındaki rasyonel dengeyi korumak zorundadır.

3. Çanakkale'de Belediyelerin İmar Planı Yaptırma Zorunluluğu

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 7. maddesine göre, son nüfus sayımında nüfusu 10.000’i aşan yerleşmelerde imar planı yaptırılması hukuki bir mecburiyettir. Nüfusu 10.000’in altında kalan yerleşim yerlerinde ise imar planı yapılmasının gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir.Çanakkale il merkezi ve Gelibolu gibi gelişmiş ilçelerimizde imar planlarının yapılması, revize edilmesi ve güncel ihtiyaçlara göre uyarlanması yasal bir zorunluluk olarak karşımıza çıkmaktadır.

4. İmar Hukuku Mevzuatında Plan Türleri ve "Plan Hiyerarşisi"

İmar hukukunda planlar rastgele yapılamaz. Üst ölçekli bir plan, alt ölçekli plan için bağlayıcıdır. Buna hukutta "Planların Kademeli Birlikteliği" veya "Plan Hiyerarşisi" denir. Alt ölçekli bir plan (örneğin Gelibolu Belediyesi'nin yaptığı Uygulama İmar Planı), üst ölçekli planlardaki ana stratejilere ve koruma kararlarına aykırı olamaz.

A. Üst Ölçekli Planlar

1. Ülke Planı: Ulusal sınırlarda sosyal ve ekonomik kararların mekana yansımasını sağlayan en üst düzey yönlendirici plandır.

2. Bölge Planı: Sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini ve sektörel hedefleri belirlemek üzere Devlet Planlama Teşkilatı (günümüzde ilgili Bakanlık/kalkınma ajansları) tarafından yapılan plandır.

3. Metropoliten İmar Planı: Birden fazla belediyeyi ilgilendiren, makro düzeyde ana gelişme kararlarını gösteren genel ve soyut planlardır.

4. Çevre Düzeni Planı: Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak; konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi arazi kullanım kararlarını belirleyen ve imar planlarına yol gösteren hukuki belgelerdir.

   
   

   ◦ Yerel Not: Çanakkale ve Gelibolu Yarımadası bölgesinde yapılan planlamalarda, bölgenin tarihi sit, doğal sit ve milli park alanlarını barındırması nedeniyle Çevre Düzeni Planları hayati bir öneme sahiptir ve alt ölçekli tüm planları doğrudan bağlar.

   
   

B. İmar Planları (Asıl ve Birincil Planlar)

1. Nazım İmar Planı (Genellikle 1/5000 Ölçekli): Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine çizilen; arazinin genel kullanış biçimlerini (konut, ticaret, sanayi vb.), bölge tiplerini, gelecekteki nüfus ve yapı yoğunluklarını, ulaşım sistemlerini gösteren ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas teşkil eden plandır.

2. Uygulama İmar Planı (1/1000 Ölçekli): Plan hiyerarşisinin en alt kademesinde yer alır. Nazım imar planı esaslarına göre çizilir. Yapı adalarını, bunların yoğunluğunu ve düzenini, yolları ve inşaat yapılması için gerekli olan tüm detayları ayrıntılarıyla gösteren plandır.

   
   

Kritik Hukuki Bilgi: Nazım imar planına aykırı olarak hazırlanan bir uygulama imar planı veya plan değişikliği hukuka aykırıdır ve idari yargıda (İdare Mahkemesinde) açılacak bir dava ile iptal edilmesi gerekir.

İmar planlarına karşı dava açmak için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/

5. Gelibolu'da İmar Planlarının Hukuki Niteliği Nedir?

Hukuk doktrininde ve Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında imar planları, idarenin "Genel Düzenleyici İşlemleri" olarak kabul edilir. Tıpkı yönetmelikler gibi genel, soyut, sürekli ve objektif niteliktedirler ; bir defa uygulanmakla tükenmezler. Anayasa’da ismi doğrudan zikredilmediği için hukuken "adsız genel düzenleyici işlem" sınıfına girerler.

İmar planlarının düzenleyici işlem olması şu anlama gelir: İdare (Belediye veya Valilik), değişen kentsel şartlar ve kamu yararı gerektirdiğinde imar planlarında değişiklik yapma veya planı tamamen revize etme yetkisine sahiptir. Ancak idare bu yetkiyi kullanırken keyfi davranamaz; yapılan her değişiklik nesnel, teknik gerekçelere dayanmalı ve plan bütünlüğünü bozmamalıdır.

Gelibolu ve Çanakkale’de İmar Sorunları Yaşıyorsanız Ne Yapmalısınız?

Arsanızın imar durumu haksız şekilde değiştirildiyse, parseliniz "yeşil alan", "resmi kurum alanı" veya "yol" olarak ayrılıp kamulaştırılmadan yıllarca mağdur edildiyse (hukuki el atma), ya da komşu parselde plan hiyerarşisine aykırı şekilde haksız bir kat artışı yapıldıysa, bu duruma karşı yasal süresi içinde itiraz etme ve dava açma hakkınız bulunmaktadır.

İmar planları askıya çıktığı andan itibaren 1 aylık ilan süresi içinde ilgili belediyeye yazılı itirazda bulunulabilir. İtirazın reddedilmesi veya zımnen reddedilmiş sayılması halinde, Çanakkale İdare Mahkemelerinde imar planının iptali davası açılmalıdır.

İmar hukuku; teknik bilgi, harita okuma becerisi ve karmaşık mevzuat takibi gerektiren son derece uzmanlaşmış bir alandır. Mülkiyet hakkınızın korunması ve telafisi güç zararların doğmaması adına süreçlerin bir avukat rehberliğinde yürütülmesi önem arz etmektedir.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak Gelibolu ve Çanakkale bölgesinde; imar planı iptalleri, imar planı değişikliklerine itirazlar, parselasyon işlemlerinden doğan uyuşmazlıklar ve gayrimenkul hukuku davalarında müvekkillerimize profesyonel hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız. Detaylı bilgi ve danışmanlık için iletişim kanallarımız üzerinden bizimle irtibata geçebilirsiniz.