Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir ve Nasıl Kullanılır?

Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları arasında yer alan önemli bir konudur. Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen bu hak, genellikle taşınmazların satışı ile ilişkilidir. Hem yasal önalım hakkı hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı birbirine benzemekle birlikte, sözleşmeden doğan önalım hakkının kendine özgü özellikleri ve farklılıkları vardır. Bu yazıda, sözleşmeden kaynaklı önalım hakkının kavramsal çerçevesi, hukuki niteliği, türleri, kullanım süresi, şerhi ve uygulamada karşılaşılan sorunlar detaylı bir şekilde ele alınacaktır.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının

Kavramsal Çerçevesi ve Hukuki Niteliği

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları arasında düzenlenmiştir ve yenilik doğuran bir hak olarak tanımlanır. Bu hak, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile doğar ve sadece borç ilişkisinin tarafları arasında hüküm ifade eder. Ancak, tapu siciline şerh verilmesi halinde, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.

Önalım hakkı, taşınmaz malikinın malını bir üçüncü kişiye satması durumunda, hak sahibine bu malı aynı şartlarla satın alma yetkisi verir. Bu hak, borçlunun tek taraflı irade beyanıyla kullanılabilir ve kullanıldığı anda sonuç doğurur. Bu yönüyle, önalım hakkı yenilik doğuran (inşai) bir hak olarak kabul edilir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkının Türleri

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu siciline şerh verilmiş ve verilmemiş olarak ikiye ayrılabilir. Şerh verilmiş önalım hakkı, taşınmazın tüm sahiplerine karşı ileri sürülebilir ve tapu kütüğüne işlenir. Şerh verilmemiş önalım hakkı ise sadece taraflar arasında hüküm ifade eder ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Önalım Hakkının Kullanım Süresi ve Şerhi

TBK'ya göre, sözleşmeden doğan önalım hakkı en fazla on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve bu süre tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, taşınmazın mülkiyetinin devri durumunda bile önalım hakkının korunmasını sağlar. TMK'ya göre, önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer bir işlemin yapılması gerekir. Bu durumda, önalım hakkı sahibi, önalım olayının kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde önalım hakkını kullanmalıdır.

Önalım Hakkının Kullanımı ve Yargı Kararları

Önalım hakkının kullanılabilmesi için, önalım olayının gerçekleşmiş olması ve bu durumun önalım hakkı sahibine bildirilmiş olması gerekir. TBK'ya göre, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığı ile bildirmek, satıcı veya alıcının sorumluluğundadır. Bu bildirim yapılmazsa, önalım hakkı sahibi üç aylık ve iki yıllık sürelerin işlemeyeceğini ileri sürebilir.

Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir yargı kararı, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2013/494 E., 2014/153 K. sayılı kararıdır. Bu kararda, miras taksim sözleşmesinde düzenlenen önalım hakkının geçerliliği ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği ele alınmıştır. Karar, önalım hakkının tapu siciline beyan olarak değil, şerh olarak kaydedilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Sonuç

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz mülkiyetinin devri süreçlerinde önemli bir rol oynar ve hak sahibine, taşınmazın satışında öncelikli satın alma yetkisi verir. Bu hak, hukuki niteliği gereği sadece taraflar arasında hüküm ifade etse de, tapu siciline şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Ön alım hakkının kullanım süresi, şerhi ve hukuki niteliği konusunda dikkatli olunmalı ve ilgili yasal düzenlemeler doğrultusunda hareket edilmelidir. Uygulamada karşılaşılan sorunların çözümünde yargı kararları önemli bir rehber niteliği taşımaktadır. Sözleşmeden kaynaklı önalım hakkınızı kullanmak için Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile iletişime geçebilirsiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt