Haklı İki İhtara Dayalı Tahliye Davası: Koşullar ve Yargıtay Kararları

Kira sözleşmeleri, kira bedellerinin düzenli olarak ödenmesi karşılığında kiracıya belirli bir mülkü kullanma hakkı tanır. Ancak, kira bedellerinin ödenmemesi durumunda kiralayanın belirli hukuki yollarla kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Bu süreçte sıkça başvurulan yöntemlerden biri de haklı iki ihtara dayalı tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/2'de düzenlenen bu yöntem, kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya verene iki haklı ihtar gönderdikten sonra kira sözleşmesini feshetme ve kiracıyı tahliye etme imkanı tanır.

Haklı İki İhtara Dayalı Tahliye Davası

İlgili Yasa Maddesi

TBK m. 352/2 hükmüne göre, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

• Kiracı, bir kira yılı veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa,

• Kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.

Sürelerin kaçırılmaması adına iki haklı ihtar ile kiracısını çıkartmayan isteyen kişilerin ivedilikle avukata danışması tavsiye edilir.

Haklı İki İhtara Dayalı Tahliye Davası

İki Haklı İhtarın Koşulları

İki haklı ihtar isteminin koşulları şunlardır:

• Kiracıya gönderilmiş ve tebliğ edilmiş iki haklı ihtar bulunmalıdır.

• İki haklı ihtar bir kira yılı döneminde ve bir yıl içinde ayrı ayrı aylara ilişkin olmalıdır.

• İhtarlar, muaccel olan ödenmemiş kira bedellerini kapsamalıdır.

• İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel değildir. Bu nedenle, kira paralarının hangi tarihte ödendiği üzerinde durulmalıdır. İhtar tebliğinden sonra ödendiklerinin anlaşılması halinde, iki haklı ihtar koşulunun gerçekleştiği ve ihtarın haklı olduğu kabul edilmelidir.

• Dava, kira süresi bitiminden sonra bir ay içinde açılmalıdır.

İhtarların Özellikleri

İhtarların şekil ve içerik bakımından şu özelliklere sahip olması gereklidir:

• İki haklı ihtarın yazılı şekilde gönderilip tebliğ edilmesi gerekir.

• İhtar içeriğinde ödenmeyen kira bedeline ilişkin ayların açıkça belirtilmesi şarttır.

• İhtarların, kira dönemi içerisinde Tebligat Kanunu'na göre kiracıya tebliğ edilmelidir.

• İcra ödeme emirleri de haklı ihtar yerine geçer.

• İhtarda kira bedellerinin ödenmesi için bir süre vermeye gerek yoktur.

• İki haklı ihtarda mutlaka kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresinin belirtilmesi aranır. Aksi halde davanın sözleşmenin bitiş tarihine uygun olarak bir ay içinde açılıp açılmadığı anlaşılamaz.

İhtarın Haksızlığı

Aşağıdaki hallerde iki ihtarın haksız olduğu kabul edilmelidir:

• İhtarın tebliğinden önce kira bedelinin ödenmiş olması halinde ihtar haklı değildir.

• İhtarın kiracıya tebliği şart olup, kira bedeli bu tebliğden önce tevdi yerine yatırılmışsa, bu ihtar haklı sayılmaz.

• İki ihtarnamede muaccel olan aylık kira bedelinin aynı ayın kirası olduğu belirlenmiş ise ortada iki haklı ihtar yoktur.

• Kira alacağı muaccel olmadan gönderilen ihtarlar geçerli ve haklı ihtar sayılmaz.

• İhtarların farklı yıllar içinde gönderilmesi haklı sayılmaz.

• Mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan, iki haklı ihtarın tüm mirasçılar tarafından gönderilmesi gerekir. Aksi halde bu ihtarlar geçerli bir ihtar olarak kabul edilemez.

İki Haklı İhtar Koşulunun Oluşmadığı Haller

• Süresiz kira sözleşmelerinde,

• Kira parasının yıllık ödenmesi kararlaştırılan sözleşmelerde iki haklı ihtar koşulu oluşmaz.

Davada Taraflar

• İhtar çekme ve dava açma hakkı akit sıfatıyla kiralayana aittir. Kiralayan birden fazla ise, ihtarların hepsi tarafından çekilmesi ve davanın da hepsi tarafından birlikte açılması gerekir.

• Kiraya veren vefat etmişse, mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu için ihtarların mirasçıların hepsi tarafından gönderilmesi ve davanın da hepsi tarafından açılması gerekir.

Görev ve Yetki

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 4/1-a uyarınca, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira borcu ödenmediğinden bahisle icra hakimliğince İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269'a dayalı olarak tahliye kararı verilmesi doğru olmayıp, görevsizlik kararı verilerek dosyanın sulh hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekmektedir.

İspat Yükü

• Kira parasının ihtarların tebliğinden sonra ödendiğini ispatlama yükü kiralayana aittir.

• Kiralayanın kendi konutunda ödenmek istenen kira parası almadığına dair kiracının savunması tanıkla ispat edilebilir.

• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresini ispatlamak davacıya aittir. İspat yükü düşen davacıya mahkemece bu hususta imkan tanımak gerekir.

  
  

Sonuç

Haklı iki ihtara dayalı kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, kiraya verenin kiracıdan alacaklarını tahsil edememesi durumunda başvurabileceği etkili bir hukuki yoldur. Bu süreçte, ihtarların hukuka uygun şekilde yapılması ve sürelere riayet edilmesi büyük önem taşır. Yargıtay kararları da uygulamada yol gösterici olup, ihtarların haklılığı veya haksızlığı konusunda önemli ölçütler sunmaktadır. Kiraya veren ve kiracıların bu süreçte hak ve yükümlülüklerini doğru bir şekilde bilmesi, olası hukuki sorunların önüne geçilmesine yardımcı olacaktır. Haklı İki İhtara Dayalı Tahliye Davası Hakkında Daha Fazla Hukuki Destek İçin Çanakkale Gayrimenkul Avukatımız ile İletişime geçiniz.

Yasal Danışmanlık

Yer Ayırt