GELİBOLU’DA RUHSATSIZ YAPILAR İÇİN HUKUKİ REHBER / İMAR MEVZUATINDA RUHSAT ARANMAYAN YAPILARDA YIKIM TEHLİKESİ

Çanakkale ili, özellikle de Gelibolu Yarımadası, hem zengin tarihi dokusu ve kırsal yerleşim alanlarıyla hem de her geçen gün gelişen tarım ve seracılık faaliyetleriyle öne çıkmaktadır. Gelibolu’nun köylerinde veya imar planı bulunmayan iskân dışı alanlarında mülk sahibi olan vatandaşlarımızın en çok karşılaştığı ve mağduriyet yaşadığı konuların başında ise "Ruhsat Aranmayan Yapılar" için idare tarafından uygulanan haksız yıkım ve para cezası işlemleri gelmektedir.

Birçok vatandaşımız, İmar Kanunu uyarınca köylerde veya tarımsal alanlarda ruhsat almadan yapı yapabileceğini bilmekte; ancak bu yapıların imar mevzuatına aykırı olduğu iddiasıyla belediyeler veya il özel idaresi tarafından mühürlenmesi ya da hakkında yıkım kararı alınması karşısında büyük bir hukuki belirsizlik yaşamaktadır.

Peki, imar hukukunda ruhsat aranmayan bir yapı mevzuata aykırı inşa edilirse gerçekten yıkılabilir mi? İdarenin bu konuda mutlak bir yıkım yetkisi var mıdır? Yargı kararları ışığında haklarınızı nasıl savunabilirsiniz? Gelibolu ve Çanakkale genelindeki tüm mülk sahipleri için bu kritik konuyu detaylarıyla ele aldık.

İmar hukukuna dair diğer yazılarımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

1. İmar Hukukunda "Ruhsat Aranmayan Yapı" Ne Demektir?

İmar Kanunu’na göre kural olarak istisnalar dışında tüm yapılar için ilgili idareden (Belediye veya Valilik/İl Özel İdaresi) yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ancak kanun koyucu, kırsal kalkınmayı desteklemek ve bürokrasiyi azaltmak amacıyla bazı yapı türlerinin yapı ruhsatı aranmadan yapılabilmesine olanak tanımıştır.

Çanakkale ve Gelibolu genelinde en çok karşılaşılan ruhsat aranmayan yapılar şunlardır:

Gelibolu'da Köy Yerleşik Alanlarındaki Yapılar

İmar Kanunu’nun 27. maddesinin 1. fıkrası uyarınca; belediye ve mücavir alanlar dışındaki köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak şu yapılar için yapı ruhsatı aranmaz:

• Konutlar (Evler),

• Entegre tesis niteliğinde olmayan, imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar (Ahır, samanlık, depo vb.),

• Köy halkının günlük ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası gibi yapılar.

Kritik Şart: Bu yapılar için ruhsat alınması gerekmediği açık olmakla birlikte; etüt ve projelerinin valilik (İl Özel İdaresi) onayını müteakip muhtarlığa bildirilmesi ve yapının fen, sanat, sağlık kuralları ile yöresel dokuya uygun olması zorunludur.

Gelibolu'da Tarımsal Amaçlı Seralar

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışındaki iskân dışı alanlarda yapılacak tarımsal amaçlı seralar, entegre tesis niteliğinde olmamak ve İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nden uygun görüş alınmak koşuluyla yapı ruhsatı aranmadan yapılabilir. Bu yapılarda da etüt ve projelerin yetkili idarece incelenmesi ve fen, sanat, sağlık kurallarına uygunluğu aranır.

Gelibolu'da İskân Dışı Alanlardaki Bağ Evleri

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 63. ve 64. maddeleri uyarınca, üst ölçekli planı bulunmayan iskân dışı alanlarda; taban alanı 75 metrekareyi, toplam inşaat alanı 150 metrekareyi, kat adedi bodrum dâhil 2’yi ve parselde 1 adedi geçmemek kaydıyla yapılacak bağ evleri de İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün uygun görüşü ve idarenin izniyle ruhsat aranmadan inşa edilebilmektedir.

2. Gelibolu'da Ruhsat Aranmayan Yapı Mevzuata Aykırı Yapılırsa Ne Olur?

Sıklıkla düşülen en büyük hata, "Nasılsa ruhsat aranmıyor" düşüncesiyle hiçbir kurula veya projeye bağlı kalmadan yapı inşa etmektir. Ruhsat aranmayan bir yapının projesiz yapılması, valilik onayının alınmaması, muhtarlığa bildirilmemesi veya imar yönetmeliklerindeki sınırların (örneğin Plansız Alanlar Yönetmeliği'ndeki 2 kat ve 7.5 metre yükseklik sınırı veya %40 taban alanı kat sayısı sınırı) ihlal edilmesi yapıyı imar mevzuatına aykırı hale getirir.

Bu durumda idare şu yaptırımları uygulayabilir:

• Mühürleme ve Durdurma: İdare (Belediye veya İl Özel İdaresi), yapının mevzuata aykırı olduğunu tespit ettiğinde inşaatı derhal mühürler ve durdurur. Yapı tatil tutanağı düzenlenerek aykırılıklar kayda geçirilir. 2018 yılında yapılan kanun değişikliği ile ruhsat aranmayan yapılarda da mühürleme yapılabileceği netleşmiştir

• İmar Para Cezası: İmar Kanunu’nun 42. maddesi uyarınca, projesine veya mevzuata aykırı hareket eden yapı sahibine imar para cezası uygulanır. Kanunun 42/5. maddesinde köy yerleşik alanında valilik onayı ve muhtarlık bildirimi olmadan yapılan konut ve tarımsal yapılar için özel maktu ve nispi para cezası usulleri öngörülmüştür.
  

3. En Büyük Hukuki Tartışma: Gelibolu'daki Ruhsat Aranmayan Yapılar Yıkılabilir mi?

Çanakkale ve Gelibolu’da vatandaşlarımızın mağduriyetine yol açan en temel hukuki sakatlık idarenin bu yapıları doğrudan yıkmaya çalışmasıdır. Belediye encümenleri veya il encümenleri, ruhsat aranmayan bir yapıda mevzuata aykırılık gördüklerinde İmar Kanunu’nun 32. maddesine dayanarak yıkım kararı almaktadırlar.

Oysaki bu işlem açıkça hukuka ve mülkiyet hakkına aykırıdır!

Kanunilik İlkesi ve Mülkiyet Hakkı

Mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altındadır ve ancak kamu yararıyla, kanunla sınırlanabilir. Yıkım kararı, mülkiyet hakkını kökten ortadan kaldıran en ağır idari yaptırımlardan biridir ve kanunda açıkça düzenlenmiş bir dayanağının bulunması şarttır.

İmar Kanunu 32. Maddesi Ruhsat Aranmayan Yapıları Kapsamaz

İmar Kanunu’nun yıkımı düzenleyen 32. maddesi incelendiğinde, bu yaptırımın yalnızca ruhsata tabi yapılar yönünden öngörüldüğü anlaşılmaktadır. Maddede, ilgilinin bir ay içinde yapısını "ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması" gerektiği, aksi halde "ruhsatın iptal edilerek yapının yıkılacağı" düzenlenmiştir.

Köy yerleşik alanında yapılan ve aslen ruhsata tabi olmayan bir yapının, mevzuata aykırı inşa edildi diye ruhsata tabi hale gelmesi hukuken mümkün değildir. Kanunda bu yönde açık bir hüküm yoktur. Kanun koyucu 2018 yılında İmar Kanunu 32. maddeye mühürleme yönünden ruhsat aranmayan yapıları eklerken, yıkım yönünden bilerek bir ekleme yapmamıştır. Bu da kanun koyucunun ruhsat aranmayan yapılarda yıkım yaptırımı uygulanmasını istemediğinin en açık göstergesidir.

Yargı Kararları Ne Diyor? (Samsun Bölge İdare Mahkemesi Emsali)

Çanakkale ve ilçelerinin bağlı bulunduğu yargı çevresinde de dikkatle takip ettiğimiz üzere, idari yargıda son dönemde çok önemli kararlar verilmektedir. Örneğin Samsun Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesi emsal kararlarında net bir şekilde şu sonuca varmıştır:

"Köy statüsündeki yerlerde bulunan ve İmar Kanunu'nun 27. maddesi kapsamında ruhsata tabi olmayan yapılar hakkında, yapı ruhsatı alınmadığından veya ruhsatsız olduğundan bahisle İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca yıkım kararı verilmesinde hukuka uyarlık bulunmamaktadır."

Dolayısıyla, Gelibolu köylerinde yaptığınız ev, ahır veya samanlık için projesizlik gerekçesiyle verilen yıkım kararları hukuki dayanaktan yoksundur ve iptal edilmesi gerekir.

4. Dikkat: Gelibolu'daki Seralar ve Bağ Evlerinde Durum Farklı!

Köy yerleşik alanındaki yapılar kural olarak ruhsata tabi değilken; iskân dışı alanlarda yapılan seralar ve bağ evleri kural olarak ruhsata tabidir, ancak kanunun öngördüğü ön şartlar (örneğin il tarım müdürlüğü uygun görüşü, metrekare sınırları) sağlandığında istisnai olarak ruhsattan muaf tutulurlar. Eğer bu ön şartlara uyulmadan bir sera veya bağ evi inşa edilmişse, bu yapılar doğrudan "ruhsatsız yapı" hükmüne girdiği için idare tarafından yıkım işlemine konu edilebilirler.

Ancak burada da mülk sahibinin seçimlik hakkı mevcuttur: Yapı mühürlendikten sonra yapı sahibi, ya doğrudan yapı ruhsatı alarak yapıyı yasallaştırabilir ya da mevzuattaki eksiklikleri (tarım müdürlüğü görüşü, metrekare sınırları vb.) gidererek yapıyı yeniden "ruhsat aranmayan yapı" statüsüne kavuşturup imar mevzuatına uygun hale getirebilir. Bu süre tanınmadan veya yapı sahibinin mevzuata uygun hale getirme çabası beklenmeden doğrudan verilen yıkım kararları da hukuka aykırılık teşkil edecektir.

5. Gelibolu’da İdari Mağduriyet Yaşayanlar Ne Yapmalı?

Eğer Çanakkale veya Gelibolu’nun Evreşe, Bolayır, Güneyli, Sütlüce, Karainebeyli, Tayfur, Yolağzı gibi köylerinde ve çevre bölgelerinde;

1. Köy yerleşik alanındaki eviniz veya tarımsal yapınız için,

2. İskân dışı alandaki tarımsal seranız veya bağ eviniz için,

Belediye encümeni veya İl Özel İdaresi (İl Encümeni) tarafından düzenlenmiş bir Yapı Tatil Tutanağı (Mühürleme), İmar Para Cezası veya Yıkım Kararı ile karşı karşıya kaldıysanız, yasal süreleri kaçırmadan hukuki süreci başlatmanız hayati önem taşır.

• Süre Sınırı: İdari işlemlere karşı (Encümen Kararlarının tebliğinden itibaren) İdare Mahkemesinde iptal davası açma süresi genel olarak 60 gündür. Bu sürenin geçirilmesi halinde haklı olsanız dahi karar kesinleşir ve yıkım tehlikesiyle karşı karşıya kalırsınız.

• Yürütmenin Durdurulması Talebi: Açılacak iptal davasında, yapının fiziken ortadan kaldırılması gibi telafisi imkânsız zararların doğmasını engellemek adına derhal "Yürütmenin Durdurulması" talep edilmelidir.

  
  

İmar hukuku; teknik ölçümler, yerleşik yargı içtihatları ve idari usul kuralları barındıran son derece uzmanlık gerektiren karmaşık bir alandır. Hak kaybına uğramamak, mülkünüzün haksız yere yıkılmasını engellemek ve fahiş imar para cezalarının iptalini sağlamak adına süreci alanında yetkin bir imar hukuku avukatı ile yürütmeniz menfaatinize olacaktır.

Detaylı Bilgi ve Hukuki Danışmanlık İçin İletişime Geçebilirsiniz.

Avukat Vedat Hakan BEYAZ

🌐 www.vedatbeyazhukuk.com