GELİBOLU’DA MÜLKİYET HAKKI İHLALLERİ: KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR? BİR MÜLK MALİKİ NE YAPMALI?

Gelibolu'da İdare Tarafından Taşınmazlara Yapılan Hukuka Aykırı Müdahaleler: Fiili ve Hukuki Kamulaştırmasız El Atma Rehberi

Gerek tarihi dokusu gerekse son yıllarda hayata geçirilen vizyon projeleri (1915 Çanakkale Köprüsü, yeni çevre yolları, otoban bağlantıları ve genişleyen imar sahaları) ile Çanakkale ili ve özellikle stratejik öneme sahip Gelibolu ilçemiz, muazzam bir altyapı ve imar hareketliliği içerisindedir. Ancak bu hızlı gelişim, beraberinde mülkiyet hakkı ihlallerini ve halk arasında "Kamulaştırmasız El Atma" olarak bilinen çok ciddi hukuki mağduriyetleri de getirmektedir.

Çanakkale ve Gelibolu genelinde tarla, arsa, bağ veya bahçe sahibi olan birçok vatandaşımız; taşınmazının üzerinden rızası dışında yol geçirildiğini, arazisine elektrik direkleri dikildiğini ya da mülkünün imar planlarında yıllarca "yeşil alan, park, okul, resmi kurum" olarak ayrılıp çivi dahi çakılmasına izin verilmediğini görerek büyük mağduriyetler yaşamaktadır.

Gelibolu'da Kamulaştırma Hukukuna Dair Daha Fazla Bilgi için Tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

1. Gelibolu'da Kamulaştırmasız El Atma Kavramı ve Tanımı

Anayasamızın 35. maddesi mülkiyet hakkını kutsal ve mutlak bir hak olarak güvence altına almıştır. Kamu gücünü elinde bulunduran idare (Belediyeler, Karayolları, DSİ, Bakanlıklar vb.), ancak ve ancak Anayasa’nın 46. maddesinde öngörülen yasal usullere uyarak ve taşınmazın gerçek karşılığını nakden ve peşin ödemek şartıyla kamulaştırma yapabilir.Ancak idare, bazen bütçe yetersizliği, bazen ihmal, bazen de tamamen keyfi nedenlerle yasal usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın ve taşınmaz sahibinin rızasını almaksızın mülke el koymaktadır. İşte öğreti ve Yargıtay kararlarında "dolaylı kamulaştırma", "fiili kamulaştırma" ya da "de facto kamulaştırma" olarak da adlandırılan kamulaştırmasız el atma, idarenin anayasal sınırları aşarak mülkiyet hakkını ağır şekilde ihlal ettiği tamamen hukuka aykırı bir eylemdir.

Hukuk sistemimizde kamulaştırmasız el atma, idarenin müdahale biçimine göre iki ana türe ayrılmaktadır:

1. Fiili El Atmadan Doğan Kamulaştırmasız El Atma

2. Hukuki El Atmadan Doğan Kamulaştırmasız El Atma

2. Gelibolu'da Fiili El Atmadan Doğan Kamulaştırmasız El Atma ve Hukuki Niteliği

A. Kavram ve Tanım Fiili el atma; idarenin, mülk sahibinin rızası olmaksızın, usulüne uygun bir kamulaştırma kararı almadan ve hiçbir bedel ödemeden taşınmaza sahiplenmek amacıyla, kalıcı olarak fiziksel olarak müdahale etmesidir.

• Gelibolu ve Çanakkale Uygulama Örnekleri: Tapulu tarlanızın içinden Karayolları veya Belediye tarafından izinsiz yol geçirilmesi , arazinize DSİ tarafından sulama kanalı açılması , mülkünüzün üzerine haksız yere okul, belediye hizmet binası veya park inşa edilmesi , taşınmazınızın altından boru hatları (su, doğalgaz vb.) geçirilmesi fiili el atmanın en bariz örnekleridir.

B. Hukuki Niteliği: "Fiili Yol" (Voie de Fait) ve Haksız Fiil Fiili el atmanın en çarpıcı yönü hukuki niteliğidir. Bu eylem, şeklen idareden sadır olmuş gibi görünse de taşıdığı ağır ve açık hukuka aykırılık nedeniyle "idari bir işlem veya idari bir eylem" olma niteliğini tamamen kaybetmektedir.

İdare hukukunda buna "Fiili Yol" denir. İdare, yasal yetki sınırlarının tamamen dışına çıkarak alelade bir şahıs konumuna düşmekte ve mülkünüze karşı "Haksız Fiil" gerçekleştirmektedir. Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay’ın sarsılmaz içtihatlarında belirtildiği üzere, fiili el atma idarenin kanunsuz bir haksız fiilidir.

C. Sonuçları ve Görevli Mahkeme

• Görevli Yargı Yeri: Eylem idari nitelik taşımayıp özel hukuk anlamında bir haksız fiil sayıldığından, bu konudan doğan uyuşmazlıkları çözme görevi Adli Yargıya (Asliye Hukuk Mahkemelerine) aittir. Gelibolu ilçesindeki mülkünüz için açılacak dava Gelibolu Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülmelidir.• Malikin Seçimlik Hakları: 16.05.1956 tarihli tarihi Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşınmazı ihlal edilen vatandaşımız şu haklara sahiptir:1. Mülküne yapılan tecavüzün durdurulması için El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men'i) davası açabilir.2. Ya da bu fiili duruma razı olarak, taşınmazın mülkiyetini idareye devretme karşılığında Dava Tarihindeki Gerçek Değerinin (Bedelin Tahsili) davasını açabilir.• Zamanaşımı Yoktur: Yargıtay’ın 16.05.1956 tarihli ve E.1954/1, K.1956/7 sayılı kararı doğrultusunda, kamulaştırmasız fiili el atmalarda malikin mülkiyet hakkı devam ettiği için asla zamanaşımı veya hak düşürücü süre söz konusu olamaz. İdare mülkünüze 30 yıl önce de el atmış olsa, bugün dava açıp bedelini talep edebilirsiniz.

3. Gelibolu'da Hukuki El Atmadan Doğan Kamulaştırmasız El Atma ve Hukuki Niteliği

A. Kavram ve Tanım

Çanakkale ve Gelibolu’daki mülk sahiplerinin en çok karşılaştığı ama ne olduğunu tam olarak bilemediği gizli mağduriyet türü budur. Hukuki el atma; idarenin taşınmanıza fiziksel olarak ayak basmadığı, yani zilyetliğin sizde kaldığı ancak mülkünüzün imar planlarında (1/1000 veya 1/5000'lik planlarda) okul, hastane, çocuk bahçesi, yol, resmi kurum alanı veya park gibi kamusal alanlara ayrılmasıdır.

B. Mülkiyetin Özünün Boşaltılması

Bu durumda arsa sizin üzerinize kayıtlıdır, vergisini ödersiniz ancak mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin hiçbirini kullanamazsınız.• Belediyeye gittiğinizde "Burası imar planında yeşil alan/okul yeri, inşaat yapamazsınız, ruhsat vermeyiz" cevabını alırsınız.• Arsayı satmak istediğinizde kimse dönüp bakmaz, rayiç değeri sıfıra iner, kiralayamazsınız.• Böylece mülkiyet hakkının içi şeklen devam etse de hukuken tamamen boşaltılmış olur.

C. Hukuki Niteliği: İdari Eylemsizlik

İmar planları, idarenin tek taraflı olarak tesis ettiği düzenleyici idari işlemlerdir. Dolayısıyla mülkün plana alınması başlangıçta yasal dayanağı olan hukuka uygun bir kısıtlamadır. Ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca idare, bu planı hayata geçirmek için 5 yıl içinde kamulaştırma yapmak zorundadır.

Eğer idare, imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırma yapmamış, mülkü satın almamış ya da takasa tabi tutmamışsa, bu pasif ve suskun davranışı (hareketsizliği) artık hukuka aykırı bir "İdari Eylem" niteliğine bürünür. Mülkiyet hakkı, idarenin eylemsizliğiyle ağır bir şekilde ihlal edilmiş sayılır.

D. Sonuçları ve Görevli Mahkeme

• Görevli Yargı Yeri: Hukuki el atma, tamamen idarenin kamu gücünü kullanarak yaptığı planlardan ve yasal sürede işlem yapmamasından (eylemsizliğinden) kaynaklandığı için İdari Yargının (İdare Mahkemelerinin) görev alanına girer. Çanakkale ili sınırlarındaki hukuki el atmalarda görevli mahkeme Çanakkale İdare Mahkemesi'dir.

• Dava Şartı ve Usul (Ek Madde 1): Kamulaştırma Kanunu’na eklenen Ek Madde 1 uyarınca, 5 yıllık süre dolduktan sonra doğrudan dava açılamaz. Öncelikle idareye başvurularak uzlaşma sürecinin tüketilmesi ve idari başvuru işlemlerinin tamamlanması bir "dava şartı" olarak düzenlenmiştir. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde tam yargı (tazminat) davası açılarak, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerinin idareden tahsili ve mülkiyetin idareye devri talep edilir.

Özellik	Fiili El Atma (Haksız Fiil)	Hukuki El Atma (İdari Eylemsizlik)
Fiziksel Müdahale	İdare mülke fiziksel olarak girmiş, yol, bina, direk vb. yapmıştır.	İdare mülke fiziksel olarak girmemiştir, mülk imar planında kısıtlanmıştır.
İdarenin Kastı	İdarenin en başından beri kamulaştırma niyeti/bütçesi yoktur.	İdare plana alırken kamulaştırma niyetiyle hareket etmiştir.
Hukuka Aykırılık Zamanı	İdarenin mülke ilk adım attığı fiziksel müdahale anında başlar.	İmar planı kesinleştikten sonraki 5 yıllık sürenin dolmasıyla başlar.
Hukuki Niteliği	İdari niteliği olmayan bir "Haksız Fiil" ve "Fiili Yol"dur.	İdarenin planı uygulamamasından doğan bir "İdari Eylem"dir.
Görevli Mahkeme	Adli Yargı (Asliye Hukuk Mahkemesi).	İdari Yargı (İdare Mahkemesi).
Zorunlu Uzlaşma Şartı	04.11.1983 sonrası el atmalar için doğrudan dava açılabilir.	Davadan önce idareye başvurup uzlaşma sürecini yürütmek Zorunlu Dava Şartıdır.
Haciz Kabiliyeti	İdarenin mal ve hesapları cebri icra (haciz) yoluyla takibe alınabilir.	İdarenin haciz yasağı gibi bazı yasal korumaları ve bütçe barierleri mevcuttur.

Gelibolu'da Mülkünüz İdare Tarafından İşgal Edildiyse Ne Yapmalısınız?

Çanakkale ve Gelibolu’da mülkiyet hakları idarenin haksız el atmaları sebebiyle kısıtlanan ya da tamamen ellerinden alınan vatandaşlarımızın, kamu gücü karşısında yalnız olmadıklarını bilmeleri gerekir. Ancak gerek adli yargı gerekse idari yargı süreçlerinde süreler, idari başvuru şartları ve bilirkişi değerleme esasları son derece karmaşık yasal mevzuatlara bağlanmıştır. Yanlış mahkemede davanın açılması ya da zorunlu uzlaşma başvurusunun atlanması, yıllar süren hak kayıplarına ve ciddi mahkeme masraflarına yol açabilmektedir.Mülkünüzün gerçek değerini (rayiç bedelini) yasal faizleriyle birlikte tahsil etmek, haksız tecavüzleri sonlandırmak ve hak arama mücadelenizde profesyonel bir hukuki koruma kalkanına sahip olmak için alanında uzman bir kadroyla çalışmanız elzemdir.

Av. Vedat Hakan Beyaz Beyaz Hukuk Bürosu Kurucusu www.vedatbeyazhukuk.com Mülkiyet hakkınız idarenin eylemsizliğine ya da haksız işgallerine feda edilemeyecek kadar değerlidir. Çanakkale ve Gelibolu bölgesindeki tüm taşınmaz uyuşmazlıklarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.