Gelibolu’da İmar Planı Değişikliği ve İptallerinde Kazanılmış Haklar Nasıl Korunur?

Gelibolu’daki arsa veya tarlanız imar planı kurbanı olmasın! Gelibolu'da Arsa veya Tarlanız Varsa, İmar Planı Tuzaklarına Karşı Bu Rehberi Mutlaka Okuyun!

Gayrimenkul ve inşaat sektörünün en büyük kabuslarından biri, yürürlükteki bir imar planına güvenerek başlanan projenin, plan değişikliği veya mahkemenin verdiği bir iptal kararı ile yarıda kalmasıdır. Bir sabah uyanıp belediyenin yeni bir plan revizyonu yaptığını ve arsanızın kat adetinin düşürüldüğünü ya da aldığınız ruhsatın dayanağı olan imar planının mahkemece iptal edildiğini öğrendiğinizde ne yapacaksınız? Hukuk sistemimiz bu durumda mülk sahiplerini ve yatırımcıları koruyor mu?

Gelibolu ve Çanakkale genelinde imar hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlıkları alanında faaliyet gösteren Beyaz Hukuk olarak bu yazımızda; imar hukukunun en karmaşık ve hayati konularından biri olan "Kazanılmış Hakların (Müktesep Hak) Korunması" ilkesini, mevzuattaki durumu ve Danıştay’ın güncel yaklaşımını mercek altına alacağız.

İmar planı iptali veya değişikliği ile ilgili sorularınız varsa hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz. https://www.vedatbeyazhukuk.com/

İmar hukuku hakkında daha fazla bilgi için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog/categories/i-mar-hukuku

1. Genel Olarak Kazanılmış Hak (Müktesep Hak) Kavramı Nedir?

Kazanılmış hak, bir hukuki kuralın yürürlükte olduğu dönemde, o kurala uygun olarak ve bütün yasal şartlar yerine getirilerek kişi lehine tamamlanmış, doğmuş ve hukuken korunması gereken menfaatleri ifade eder. Hukuk devleti ilkesinin ve hukuki güvenliğin bir gereği olarak, sonradan yürürlüğe giren kanunlar, yönetmelikler veya idari işlemler, kişilerin geçmişte hukuka uygun olarak elde ettikleri bu hakları ellerinden alamaz.

2. Türk İmar Hukukunda Kazanılmış Hak ve Mevzuat

Genel hukukta kazanılmış hak kavramı oldukça netken, imar hukukunda süreç çok daha dinamiktir. Çünkü imar planları sürekli değişebilir, revize edilebilir veya mahkemelerce iptal edilebilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nda "kazanılmış hak" terimi doğrudan ve açık bir biçimde tanımlanmamıştır. Ancak İmar Kanunu’nun 29. maddesi (Ruhsat müddeti) gibi bazı maddeler, kazanılmış hakkın oluşma anına dair dolaylı karineler sunar.

İmar hukukunda kazanılmış hakkın doğup doğmadığını belirleyen ana unsur, idari istikrar ve bireyin üzerine düşen tüm yasal yükümlülükleri kusursuz bir şekilde yerine getirmiş olmasıdır.

3. Danıştay’ın İmar Hukukunda Kazanılmış Hak Yaklaşımı

İmar hukukunda kazanılmış hakkın sınırlarını, kanun maddelerinden ziyade Danıştay’ın yerleşik içtihatları çizmiştir. Danıştay’a göre, sadece imar planında arsanızın konut veya yüksek katlı görünmesi size kazanılmış bir hak sağlamaz. Kazanılmış hakkın varlığından söz edebilmek için soyut plan kararlarından somut idari işlemlere geçilmiş olması gerekir.

Danıştay’ın kriterlerine göre imar hukukunda kazanılmış hak aşamaları şu şekildedir:

• Yalnızca İmar Planı Mevcudiyeti: Kazanılmış hak oluşturmaz. Belediye planı her zaman değiştirme yetkisine sahiptir.

• İmar Durum Belgesi / Çap Alınması: Kazanılmış hak oluşturmaz.

• Yapı Ruhsatı Alınması: Yürürlükteki plana uygun, hukuka aykırılığı bulunmayan geçerli bir yapı ruhsatı alınması, kazanılmış hakkın kapısını açan en önemli somut adımdır.

• Fiili İnşaat Aşaması: Ruhsat alındıktan sonra inşaata başlanmış, temeller atılmış veya inşaat belli bir seviyeye (özellikle kaba inşaat) gelmişse, artık korunması gereken mutlak bir kazanılmış haktan söz edilir.

4. İmar Planlarının Değiştirilmesinin Kazanılmış Haklara Etkisi

Diyelim ki Gelibolu’da yürürlükte olan plana göre 5 katlı bir bina yapmak için belediyeden yasal yapı ruhsatınızı aldınız ve inşaata başladınız. İnşaat devam ederken Gelibolu Belediyesi yeni bir Plan Revizyonu yaptı ve bölgedeki kat sınırını 3 kata düşürdü. Bu durumda ne olacak?

Danıştay’ın yerleşik kararlarına göre; usulüne uygun alınmış bir yapı ruhsatına dayanarak inşaatına başlanmış ve ruhsat süresi (5 yıl) içinde devam eden yapılarda, sonradan yapılan plan değişiklikleri kazanılmış hakkı zedeleyemez. Müteahhit veya mülk sahibi, inşaatını ruhsat aldığı tarihteki (eski plandaki) şartlara göre tamamlayabilir. Belediye, yeni planı gerekçe göstererek devam eden hukuka uygun inşaatı mühürleyemez veya yıkamaz.

5. İmar Planı Değişikliklerinin "İptalinin" Kazanılmış Haklara Etkisi

Buraya kadar anlattığımız senaryo, idadenin kendi isteğiyle planı değiştirmesi durumuydu. Peki, ruhsat aldığınız imar planı değişikliği, bir üçüncü kişi veya meslek odası tarafından açılan dava sonucu Çanakkale İdare Mahkemesi tarafından iptal edilirse ne olur?

İşte imar uyuşmazlıklarının en düğüm noktası burasıdır. Hukuken mahkemenin iptal kararları, iptal edilen işlemi yapıldığı tarihten itibaren geriye etkili olarak ortadan kaldırır. Yani plan hiç yapılmamış gibi olur. Bu durumda dayanağı kalmayan yapı ruhsatı da "sakat" hale gelir.

• Danıştay’ın Hassas Dengesi: Danıştay bu durumda mülk sahibinin kusurlu olup olmadığına bakar. Eğer mülk sahibi hile, yalan beyan veya idareyi yanıltıcı bir eylemle ruhsat almadıysa; planın iptal edildiği tarihe kadar yapılan inşaat kısmı kazanılmış hak (veya korunması gereken meşru beklenti) olarak kabul edilir. İptal kararından sonra inşaat durdurulur. Yeni yapılacak plana göre inşaatın kalan kısmı şekillendirilir. Ancak o güne kadar hukuka güvenerek yapılan ve tamamlanan katlar/kısımlar yıkılamaz; yıkılması durumunda idarenin ağır bir tazminat sorumluluğu doğar.

  
  

Çanakkale ve Gelibolu’da İmar Mağduriyeti Yaşıyorsanız Haklarınızı Nasıl Koruyacaksınız?

İmar planı değişiklikleri veya mahkeme iptalleri neticesinde;

• Yasal ruhsatlı inşaatınız belediye tarafından haksız yere mühürlendiyse,

• Kazanılmış hakkınız ihlal edilerek yapınız için yıkım veya para cezası kararı (3194 s.K. Madde 32 ve 42) verildiyse,

• Plan iptali nedeniyle uğradığınız milyonlarca liralık zararın (malzeme, işçilik, proje masrafları) tazmin edilmesini istiyorsanız;

  
  

Süresi içinde belediyenin encümen kararlarına karşı Çanakkale İdare Mahkemesinde yürütmenin durdurulması talepli iptal davaları ve idarenin kusursuz sorumluluğuna dayanarak Tam Yargı (Tazminat) davaları açılmalıdır. İmar hukukunda müktesep hak analizi, inşaatın fiziki seviyesinin tespiti (delil tespiti) ve doğru hukuki stratejinin kurulması telafisi imkansız zararları engellemenin tek yoludur.

Beyaz Hukuk olarak Gelibolu ve Çanakkale bölgelerinde; imar planı iptallerinden doğan müktesep hak uyuşmazlıkları, ruhsat iptali ve mühürleme işlemlerine karşı acil hukuki müdahaleler, idari yargıda tam yargı (tazminat) davalarının yürütülmesi konularında müvekkillerimize profesyonel avukatlık hizmeti sunmaktayız. Geleceğinizi ve yatırımlarınızı güvence altına almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.