Gelibolu ve Saros Bölgesinde Sit Alanları: Koruma Amaçlı İmar Planları ve İnşai Faaliyetlerin Hukuki Boyutu

Ülkemizin tarihi, kültürel ve doğal değerler açısından en zengin coğrafyalarından biri hiç şüphesiz Çanakkale ili ve özellikle Gelibolu ilçemizdir. Gelibolu Yarımadası’nın barındırdığı şanlı tarihi miras ve Saros Körfezi’nin eşsiz doğal güzellikleri, bu bölgelerin gelecek nesillere aktarılması için çok sıkı yasal koruma kalkanları altında tutulmasını zorunlu kılmaktadır.

Bu doğrultuda, genel imar planlarından farklı olarak, sit alanlarında taşınmazı bulunan arsa sahiplerini, müteahhitleri ve yatırımcıları doğrudan bağlayan en önemli hukuki düzenleme Koruma Amaçlı İmar Planlarıdır. Bu rehber yazımızda, Gelibolu Yarımadası Tarihi Alanı ve Saros bölgesindeki mülk sahiplerinin yasal haklarını, koruma amaçlı planların yapım yöntemlerini ve bu alanlardaki inşai faaliyetlerin sınırlarını mercek altına aldık.

Sit alanlarına dair daha fazla bilgi için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

1. Gelibolu'da Sit Alanları ve Geçiş Dönemi Yapılaşma Koşulları Nedir?

Bir alanın Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından "Sit Alanı" (tarihi, arkeolojik, doğal veya kentsel sit) ilan edilmesi durumunda, o alanda yürürlükte olan mevcut genel imar planlarının uygulaması derhal durur.

Sit kararının ilan edilmesinden, "Koruma Amaçlı İmar Planı" yürürlüğe girene kadar geçecek olan ara dönemde mülk sahiplerinin mağdur olmaması ve alanın korunması amacıyla Geçiş Dönemi Yapılaşma Koşulları belirlenir.

• Geçiş dönemi yapılaşma koşulları en geç 1 yıl içinde (zorunlu hallerde 6 ay uzatılarak) ilgili koruma kurulu tarafından belirlenmek zorundadır.

• Bu koşullar, koruma amaçlı plan yapılana kadar bölgede hangi şartlar altında, ne kadarlık bir ölçüde inşaat veya tadilat yapılabileceğini gösteren geçici ama bağlayıcı kurallardır.

  
  

2. Gelibolu'da Koruma Amaçlı Planlarda Yetki Kimdedir?

Normal imar planlarında yetki genellikle ilgili yerel belediyelerde veya il özel idarelerinde iken, konu koruma amaçlı planlar olduğunda yetki kuralları değişmekte ve karmaşıklaşmaktadır. Bu durum uygulamada çok sayıda Gelibolu imar davası sürecine zemin hazırlamaktadır.

• Genel Yetki: Koruma amaçlı imar planları, alanın niteliğine göre ilgili belediyeler veya il özel idareleri tarafından hazırlanır ancak Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun uygun görüşü alınarak belediye meclisince onaylandıktan sonra yürürlüğe girer. Doğal sit alanlarında ise onay makamı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'dır.

• Gelibolu Yarımadası İstisnası: Gelibolu Yarımadası, 6546 sayılı Kanun ile kurulmuş olan Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı yetki sınırları içerisindedir. Bu bölgedeki her türlü planlama, koruma amaçlı imar planı yapma, yaptırma ve onaylama yetkisi münhasıran Tarihi Alan Başkanlığı'na aittir.

• Saros Bölgesi: Saros Körfezi Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi ilan edildiğinden, bu alandaki planlama süreçlerinde Kültür ve Turizm Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı doğrudan yetki sahibidir.

  
  

3. Gelibolu'da Koruma Amaçlı Planlarda Yöntem ve İlkeler

Koruma amaçlı imar planları hazırlanırken sıradan bir imar planlama yöntemi izlenemez. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca bu planların yapımında şu ilkelere uyulması zorunludur:

• Sürdürülebilirlik ve Koruma Dengesi: Planlar; sit alanının tarihsel, arkeolojik veya ekolojik değerlerini bozmayacak, kentsel yoğunluk artışı yaratmayacak şekilde kurgulanmalıdır.

• Katılımcılık İlkesi: Plan hazırlık sürecinde yerel halkın, sivil toplum kuruluşlarının ve akademik çevrelerin görüşlerinin alınması, toplantılar düzenlenmesi yasal bir zorunluluktur.

• Plan Raporu ve Sentez: Koruma amaçlı planların raporunda, alandaki her bir kültür varlığının veya doğal değerin dökümü (envanteri) yapılmalı ve hangi yapıya ne tür bir müdahale (restorasyon, rekonstrüksiyon, aynen koruma vb.) yapılabileceği bilimsel olarak gerekçelendirilmelidir.

  
  

4. Koruma Amaçlı Planlara Göre İnşai Faaliyetler ve İzin Süreçleri

Gelibolu veya Saros bölgesinde koruma amaçlı imar planı sınırları içerisinde kalan bir taşınmazda çivi çakmak bile özel izin silsilesine tabidir. Bu alanlarda yapı ruhsatı veya yapı kullanma izni alınabilmesi için şu aşamalar takip edilir:

1. Kurul / Başkanlık İzni: Koruma amaçlı imar planı kesinleşmiş olsa dahi, yapılacak her türlü yeni inşaat, esaslı tadilat, yıkım veya restorasyon projesi için öncelikle yetkili yasal merciden (Tarihi Alan Başkanlığı veya Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu) "uygunluk kararı" alınması şarttır.

2. Belediye / İdare Ruhsatı: Kuruldan alınan olumlu karar sonrasında, projenin mevzuata uygun olarak ruhsatlandırılması için ilgili belediyeye veya yetkili idareye başvurulur.

3. Aykırı Faaliyetlerin Cezai Boyutu: Koruma kurulu veya Tarihi Alan Başkanlığı'nın izni olmaksızın ya da onaylanan projeye aykırı olarak yapılan inşai ve fiziki müdahaleler, imar kirliliğine neden olma suçunun ötesinde, 2863 sayılı Kanun kapsamında hapis cezası ile cezalandırılan ağır suçlar arasında yer almaktadır.

   
   

Gelibolu'da Mağduriyet Yaşamamak İçin Hukuki Destek Alın

Koruma amaçlı imar planları, kamu yararı ile mülkiyet hakkı arasındaki sınırın en keskin çizildiği yerlerdir. İdareler tarafından sit sınırlarının genişletilmesi, mülkünüzün yapılaşmaya tamamen kapatılması, sit derecesinin hatalı belirlenmesi veya haksız inşaat yasakları getirilmesi durumunda haklarınızı arayabileceğiniz yasal yollar mevcuttur.

Koruma amaçlı imar planlarının ilan edilmesinden (askıya çıkmasından) itibaren yasal süreler içerisinde yapılacak kurumsal itirazlar ve sonrasında açılacak Çanakkale imar davası süreçleri, mülkiyet haklarınızın geri kazanılmasında hayati önem taşır.

Gelibolu Yarımadası, Saros bölgesi ve Çanakkale genelindeki sit alanı uyuşmazlıklarınız, imar durum analizleriniz ve koruma planı iptali davalarınız ile ilgili profesyonel çözümler için Gelibolu avukat ofisimizle iletişime geçerek uzman kadromuzdan hukuki destek alabilirsiniz.