Gelibolu’da Tapusuz Arazi Satışı ve Başkasının Arsasına İnşaat Yapmak (Haksız Yapı)

Çanakkale ve özellikle Gelibolu bölgesinde, artan gayrimenkul talebi ve tarımsal arazilerin el değiştirmesi süreçlerinde resmi işlemlere dayanmayan satışlara sıklıkla rastlıyoruz. Beyaz Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimizin en çok mağduriyet yaşadığı konulardan biri, halk arasında "sözleşmeli satış" olarak bilinen ancak hukuken geçerliliği olmayan devir işlemleridir. Peki, tapusuz bir araziyi kendi aranızda anlaşıp satın aldıktan sonra üzerine ev inşa ederseniz yasal haklarınız nelerdir? Tapuyu kendi adınıza tescil ettirebilir misiniz? Bu yazımızda, gayrimenkul hukukunun en karmaşık davalarından biri olan "Haksız Yapı" ve "Arazi Mülkiyetinin Devrini Talep Hakkı" (TMK m. 724) konularını detaylandıracağız.

GAYRİMENKUL HUKUKUNA DAİR TÜM BLOGLARIMIZ İÇİN TIKLAYINIZ:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Haricen Satış Nedir ve Hukuki Geçerliliği Var mıdır?

Hukuk sistemimizde taşınmaz (arsa, tarla, ev vb.) satışlarının mutlaka resmi şekilde, yani yetkili makamlar önünde yapılması emredici bir kuraldır. Tarafların kendi aralarında imzaladıkları veya resmi şekil şartına uyulmadan yapılan gayrimenkul satış sözleşmeleri Yargıtay uygulamalarında "haricen satış" olarak isimlendirilmektedir.Şekil şartlarına uyulmadan gerçekleştirilen bu tür sözleşmeler hukuken batıldır, yani geçersizdir. Dolayısıyla, harici bir sözleşme ile parasını ödeseniz dahi hukuken o arazinin maliki sayılmazsınız.

Başkasının Arsasına Ev Yapmak: "Haksız Yapı" Kavramı

Haricen satın aldığınızı düşündüğünüz ve size teslim edilen bir arazi üzerine kendi malzemenizle bir ev, depo veya benzeri kalıcı bir yapı inşa ettiğinizi varsayalım. Ortada kanunen geçerli bir satış veya hukuki ilişki bulunmadığı için, inşa ettiğiniz bu yapı hukuk literatüründe "haksız yapı" olarak nitelendirilir.Medeni Kanunumuzun benimsediği temel bir ilkeye göre, bir arazinin üzerine yapılan kalıcı yapılar o arazinin bütünleyici parçası (ayrılmaz bir parçası) haline gelir. Bu durumun en tehlikeli sonucu şudur: İnşa edilen yapı otomatik olarak arazi malikinin mülkiyetine geçer ve yapıyı yapan kişi kendi malzemesi üzerindeki hakkını kaybeder.

Türk Medeni Kanunu Madde 724 Sizi Nasıl Korur?

Gelibolu'da bir araziyi haricen alıp üzerine büyük masraflarla yapı inşa eden vatandaşlarımız için durum tamamen umutsuz değildir. Kanun koyucu, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 724. maddesi ile iyiniyetli kişileri koruyan çok önemli bir istisna getirmiştir. Bu maddeye göre, iyiniyetli malzeme sahibi (yapıyı inşa eden kişi), belirli şartların varlığı halinde arazinin mülkiyetinin kendisine devredilmesini mahkemeden talep edebilir.Haricen satışlarda, alıcı kişi ileride tapunun resmi olarak kendisine devredileceği inancıyla bu inşaatı yaptığı için hukukumuzda kural olarak "iyiniyetli" kabul edilmektedir. Hatta Yargıtay'ın emsal İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre, arazisini haricen satan malikin, o arazi üzerinde inşaat yapıldığını görmesine rağmen susması ve müdahale etmemesi "zımni (örtülü) rıza" sayılmakta ve arazi sahibinin yapının yıkılmasını isteme hakkını elinden almaktadır.

Tapunun Size Devredilmesi İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

Arazinin tapusunu üzerinize alabilmeniz için TMK m. 724 kapsamında açılacak "tescile zorlama (temliken tescil)" davasında şu şartların bir arada bulunması zorunludur:

• Açık Değer Fazlalığı: Mahkemenin tapu devrine karar verebilmesi için inşa edilen yapının değerinin, üzerinde bulunduğu arazinin değerinden tereddüde yer bırakmayacak derecede ve açıkça fazla olması yasal bir zorunluluktur.

  
  

• İyiniyet Unsuru: Yapıyı yapan tarafın, inşaata başladığı andan yapının tamamlandığı ana kadar iyiniyetli olması gerekmektedir.

  
  

• Uygun Bedelin Ödenmesi: Tapu devri karşılığında arazi malikine arazinin değerine denk gelen "uygun bir bedel" ödenmiş veya ödenmeye hazır olunmalıdır. Eğer taraflar arasında haricen satış yapılmış ve bir bedel ödenmişse, bu ödenen rakam güncel uygun bedelden mahsup edilir (düşülür) ve sadece eksik kalan kısım arazi sahibine ödenir.

  
  

• Yıkım ve Tazminat Talebi Olmaması: Taşınmaz maliki tarafından önceden yapının sökülüp kaldırılması talep edilmemiş veya bu talep hâkim tarafından aşırı zarar doğuracağı gerekçesiyle reddedilmiş olmalıdır. Aynı zamanda, yapıyı yapan kişinin malzeme bedeli için TMK m. 723 uyarınca bir tazminat davası açmamış olması şarttır.

  
  

• Sıfırdan İnşaat Şartı: Bu devir hakkı yalnızca yeni inşa edilen binalar için kullanılabilir. Arazide zaten var olan mevcut bir yapının üzerinde yapılan iyileştirmeler, onarımlar veya kat çıkılması gibi işlemler yapı değerini araziden fazla hale getirse bile arazi mülkiyetinin devri talep edilemez.

Haklarınızı Kaybetmemek İçin Ne Yapmalısınız?

Tescile zorlama (temliken tescil) davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılan, ispat yükünün ve teknik bilirkişi hesaplamalarının çok yoğun olduğu şahsi talep niteliğinde davalardır. Bu süreçte yapının ve arazinin değer tespiti dava tarihine göre yapılır ve hâkim, uygun tazminatın ödenmesine hükmettikten sonra mülkiyetin tarafınıza geçişini sağlayan o yenilik doğuran kararı verir.

Çanakkale ve Gelibolu'daki arsalarınızda yaşadığınız mülkiyet ihlallerinde, haricen satış mağduriyetlerinde veya haksız yapı uyuşmazlıklarında hak kaybına uğramamak için uzman bir gayrimenkul avukatından destek almanız kritik öneme sahiptir. Tüm hukuki süreçleriniz için www.vedatbeyazhukuk.com adresinden Beyaz Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.