Gelibolu’da Mülk Sahipleri İçin Rehber: İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracı Tahliyesi

Çanakkale ve Gelibolu başta olmak üzere, ticari ve konutsal hareketliliğin yoğun olduğu bölgelerde ev ve işyeri sahiplerinin karşılaştığı en büyük sorunlardan biri, kiraların düzenli ödenmemesidir. Çoğu zaman mülk sahipleri, kirasını sürekli geciktiren kiracılardan yorularak tahliye yolları aramaktadır. Hukukumuz, mülk sahibini korumak amacıyla kira bedelini düzenli ödemeyen kiracılara karşı "İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye" hakkı tanımıştır.

Kira hukukuna dair fazla hukuki yazılarımız için lütfen tıklayınız:https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

1. Gelibolu'da İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye edilebilmesi için Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/2 hükmünde aranan şartların eksiksiz bir şekilde bir araya gelmesi gerekir:

Aynı Kira Yılı/Dönemi İçinde Olması: İki haklı ihtarın mutlak surette aynı kira yılı veya dönemi içerisindeki farklı aylara ait kira bedellerine ilişkin olması şarttır. Örneğin; birer yıllık uzama dönemlerinde, bir ihtarın geçmiş kira yılında, ikinci ihtarın ise yeni kira yılında çekilmesi durumunda iki haklı ihtar olgusu oluşmaz. Her bir kira yılı, iki haklı ihtar için bağımsız ve kapalı bir dönemdir.

Kira Bedelinin Bölünerek Ödenmesi: Eğer kira bedeli peşin veya yıllık olarak tek seferde ödeniyorsa teknik olarak iki haklı ihtar mümkün değildir. İhtarın olabilmesi için kiranın aylık veya belirli periyotlarla (örneğin 3’er veya 6’şar aylık) ödenmesi gerekir.

Kira Başlangıç Tarihinin İspatı: İhtarların aynı dönemde kalıp kalmadığının tespiti için sözleşmenin başlangıç tarihi hayati önem taşır. Yargıtay, başlangıç tarihini ispat yükünü mülk sahibine yüklemektedir. Sözleşmenin başlangıç tarihinin net olarak ispatlanamadığı ama süreli olduğunun inkar edilmediği durumlarda, hiç olmazsa ilk kira bedelinin ödendiği tarihin esas alınması gerektiği savunulmaktadır.

2. Gelibolu'da İhtarın "Haklı" Sayılması Ne Demektir?

Çekilen her ihtar hukuken "haklı" kabul edilmez. Bir ihtarın tahliyeye esas teşkil edebilmesi için şu kriterleri taşıması gerekir:

Muacceliyet (Vadenin Gelmiş Olması): Kira bedeli ödeme günü (vadesi) gelmeden çekilen ihtarlar tamamen geçersizdir. Sözleşmede belirli bir gün varsa (örn: her ayın 5’i), bu günün geçmesiyle kiracı ihtar edilmelidir. Ayın başında peşin ödeneceği belirtilen hallerde ise ayın birinci günü geçtikten sonra çekilecek ihtar haklı kabul edilmelidir.

Ödemenin İhtarın Tebliğinden Sonra Yapılması: Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre; ihtarın haklı sayılması için ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihte borcun halen ödenmemiş olması ve kiracının ancak ihtar tebliğ edildikten sonra ödeme yapmış olması aranır. İhtar henüz kiracının eline ulaşmadan (tebliğ edilmeden) önce kiracı ödeme yaparsa, o ihtar "haklı ihtar" vasfını kaybeder.

Kira Tespit Davalarında İnce Çizgi: Taşınmaz hakkında kira tespit davası sürüyorsa, mahkeme kararı kesinleşene kadar kiracı eski kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Ancak sözleşmede net bir artış oranı varsa veya yasal sınır biliniyorsa (TÜFE), kiracı bu artış oranına göre hesaplanan miktarı düzenli ödemekle yükümlüdür; aksi takdirde eksik kalan miktar için ihtar çekilmesi haklıdır.

Yan Giderler (Aidat vb.) İçin İhtar Çekilemez: Kanun metni sadece "kira bedeli" ödemesindeki gecikmelerden bahsettiği için aidat, yakıt veya yan giderlerin ödenmemesi sebebiyle çekilen ihtarlar iki haklı ihtar kapsamında tahliye hakkı vermez. ANCAK SON ZAMANLARDA YARGITAY KİRACILARIN YAN EDİMLERİNİ YERİNİ GETİRMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE KARARI VERMEYE BAŞLAMIŞTIR.

3. Gelibolu'da İhtarın Şekli ve Dijitalleşme: Güvenli Elektronik İmza (e-İmza) Geçerli mi?

Kanun koyucu ihtarların mutlak surette yazılı şekilde yapılmasını emretmiştir; sözlü ihtarlar geçersizdir. Ancak ihtarın noter kanalıyla çekilmesi zorunlu bir geçerlilik şartı olmayıp, adi yazılı bir mektup dahi şekil şartını karşılar.

Teknolojik gelişmeler ve Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde; kanunda resmi şekle veya özel bir merasime tabi tutulduğu açıkça belirtilmeyen hukuki işlemler güvenli elektronik imza ile yapılabilir. Dolayısıyla, mülk sahibinin güvenli elektronik imza ile imzalayarak kiracının e-posta adresine veya kayıtlı elektronik posta (KEP) sistemine ilettiği dijital metinler de yazılı şekil şartını ve dolayısıyla "ihtar" şartını hukuken tam olarak karşılamaktadır.

4. Gelibolu'da Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde İki Haklı İhtar Uygulanabilir mi?

Yargıtay ve doktrindeki baskın görüş, iki haklı ihtar hakkının yalnızca belirli süreli sözleşmelerde kullanılabileceğini, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde uygulanamayacağını savunmaktadır.

Ancak makalede sunulan ve bizim de katıldığımız güçlü azınlık görüşüne göre; kanunun ruhu ve lafzı, belirsiz süreli sözleşmeleri bu hakkın dışına itmemiştir. Belirsiz süreli sözleşmelerde de kira başlangıcı ve kira yılları bellidir. Kira bedelini geciktirmeyi alışkanlık haline getiren kötü niyetli kiracılara karşı mülk sahibine ek bir koruma sağlayan bu hükmün, belirsiz süreli sözleşmelerde de uygulanması sözleşme adaletinin bir gereğidir.

5. Gelibolu'da Zorunlu Arabuluculuk Döneminde Dava Açma Süresi ve Önemli BAM Kararı

İki haklı ihtar gerçekleştikten sonra mülk sahibi, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır. Kira hukuku uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmesiyle birlikte uygulamada çok kritik bir soru doğmuştur: İki haklı ihtar olgusu tamamlanan mülk sahibi, arabulucuya başvurmak için kira yılının bitmesini beklemeli midir, yoksa ihtarlar tamamlanır tamamlanmaz başvurabilir mi?

Bu konuda verilen ilk Bölge Adliye Mahkemesi (BAM) kararı uygulamaya net bir yön vermiştir : Tahliye davasının kira dönemi bitmeden açılması durumunda dava "vaktinden önce açıldığı" gerekçesiyle reddedilir. Ancak arabuluculuk süreci bir dava olmayıp barışçıl bir çözüm arayışıdır. Dolayısıyla, iki haklı ihtar gerçekleştikten sonra mülk sahibi kira yılının bitmesini beklemeden arabuluculuğa başvurabilir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, mülk sahibi yasal 1 aylık dava açma süresi başladığı an davasını ikame edebilir. Bu usul, yargı yükünü azaltmak ve uyuşmazlığı hızla çözmek amacıyla getirilen arabuluculuğun doğasına tam uyum sağlamaktadır.

Ancak bir yıl bitmeden arabuluculuk başvurularını reddeden BAM kararları da mevcuttur. İçtihatlar sıklıkla değişmektedir bu yüzden avukata danışmadan arabuluculuk başvurusu yapmayınız.

Gelibolu'da Hak Kaybına Uğramamak İçin Profesyonel Destek Alın

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye süreçlerinde; ihtarın içeriği, çekilme anı, kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmesi ve arabuluculuk başvuru sürelerinin takibi milimetrik hesaplar gerektirir. Gelibolu ve Çanakkale genelindeki taşınmazlarınızın tahliye ve kira süreçlerini sorunsuz, hızlı ve profesyonel bir stratejiyle yönetmek için www.vedatbeyazhukuk.com üzerinden Beyaz Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilir, hukuki danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.