Gelibolu'da Muhdesat aidiyetinin tespiti davaları / Güncel rehber

Çanakkale ve Gelibolu bölgesinde gayrimenkul ve miras hukuku uyuşmazlıklarında sıklıkla karşılaştığımız kavramların başında "muhdesat" gelmektedir. İzaleyi şuyu davalarında taşınmazlar üzerinde muhdesatınız, barakanız, eviniz, damınız veya ağaçlarınız varsa ortaklığın giderilmesi davasında mutlaka muhdesatın aidiyeti tespiti davası açmanız lazım. Aksi halde ortaklığın giderilmesi davalarında satış konusu taşınmazlardaki inşa ettiğiniz veya diktiğiniz ağaçların parası size değil tüm paydaşlara gidecek.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak, kendi arazisi olmayan bir yere ev yapan, bina inşa eden veya kalıcı zeytinlik/meyve bahçesi kuran müvekkillerimizin, ya da kendi arsasına haksız yere yapı inşa edilen maliklerin sıklıkla hak kaybı endişesi yaşadığını görüyoruz. Yargıtay'ın güncel içtihatları ışığında muhdesatın hukuki niteliğini ve doğurduğu sonuçları sizler için derledik.

Gayrimenkul hukuku alanında daha fazla hukuki yazılar için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Muhdesat Nedir ve Hukuki Niteliği Nasıldır?

Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde kalıcı olmak üzere bulunan yapı veya bitkilerdir. Bu yapı veya bitkilerin, taşınmazın malikinden başka bir kimseye veya müşterek paydaşlardan birine ait olması gerekir.Bir yapının veya bitkinin muhdesat sayılabilmesi için sürekli kalmak amacıyla meydana getirilmiş olması şarttır. Kalıcı olması amaçlanmaksızın inşa edilen büfe, çardak veya baraka gibi hafif yapılar taşınır yapı sayılır ve muhdesat olarak değerlendirilmez. Benzer şekilde, satılmak üzere yetiştirilen veya geçici olarak dikilen fidanlar da taşınır bitki statüsündedir ve muhdesat kapsamına girmez.Hukuki açıdan muhdesat, üzerinde bulunduğu arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) konumundadır. Bunun en önemli hukuki sonucu şudur: Yapıyı yapan veya bitkiyi diken kişinin, bu muhdesat üzerinde arazi mülkiyetinden bağımsız ayrı bir mülkiyet hakkı bulunmaz. Taşınmaz üzerindeki mevcut aynî haklar, bütünleyici parça haline gelen muhdesatı da doğrudan kapsar. Bu yapılar çoğunlukla, geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaksızın paydaşlardan birinin yetkisiz inşası gibi durumlarda, haksız yapı şeklinde ortaya çıkmaktadır.

Muhdesatın Tapu Siciline İşlenmesi

Taşınmaz üzerinde malikten başkasına ait bir muhdesat varsa, bu durum kadastro işlemleri neticesinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılabilir. Bu haneye muhdesat sahibinin bilgileri, yapının cinsi, kuruluş tarihi ve kazanma sebebi kaydedilir. Muhdesatın beyanlar hanesinde gösterilmesi yeni bir kişisel veya aynî hak yaratmaz; ancak fiilî duruma açıklık getirerek hak sahibine ciddi bir ispat kolaylığı sağlar. Eğer muhdesat kadastro tutanağında belirtilmemişse, hak sahibi mahkemede bir eda davası açarak bu durumun tapunun beyanlar hanesine yazılmasını talep edebilir.

Muhdesatın Tespiti Davası Hangi Hallerde Açılır?

Kendi malzemesiyle yapı inşa eden veya bitki diken kişi, muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespit edilmesi amacıyla mahkemeye başvurabilir. Ancak Yargıtay uygulamalarına göre, muhdesatın tespiti davası istisnai bir davadır ve davacının mutlaka güncel bir hukuki yararının bulunması gerekir. Uygulamada tespit davasının ancak şu spesifik durumlarda açılabileceği kabul edilmektedir:

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Taşınmaz hakkında derdest (görülmekte olan) bir ortaklığın giderilmesi davası varsa tespit davası açılabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı verilirse, taşınmaz muhdesatla birlikte satılır. Satış bedeli paylaştırılırken, muhdesatın taşınmaz değerinde yarattığı artış dikkate alınarak oransal bir hesaplama yapılır ve muhdesatı yapan kişinin alacağı bu bedel üzerinden ödenir.

Kentsel Dönüşüm Uygulamaları: Taşınmaz üzerinde 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen bir kentsel dönüşüm süreci söz konusuysa dava açılmasında hukuki yarar bulunduğu kabul edilir.

Kamulaştırma İşlemleri: Taşınmazın kamulaştırılması durumunda tespit davası açılabilir. Başkasına ait arazi üzerindeki muhdesatın kamulaştırılması halinde, söz konusu bedelin zilyede ödenmesi yasa gereğidir.

Sebepsiz Zenginleşme ve Muhdesat Bedelinin Alınması

Muhdesat sahibinin araziden ayrı bir mülkiyet hakkı olmasa da, muhdesatın varlığı sebebiyle taşınmaz malikine karşı şahsî bir alacak hakkı elde eder. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, bu alacak isteminin hukuki dayanağı sebepsiz zenginleşme hükümleridir. Zira haklı bir sebep olmaksızın, arsa malikinin malvarlığı başkasının emeği ve malzemesiyle çoğalmış olur.Muhdesatın sökülerek aynen iadesi fiziken veya hukuken mümkün olmadığından, zenginleşmenin değer karşılığı olan bedel nakden iade edilir. Bu bedel, muhdesatı inşa eden kişi veya mirasçıları tarafından, yapının inşa edildiği tarihteki taşınmaz malikinden ya da onun mirasçılarından talep edilebilir. Fakat taşınmaz daha sonra üçüncü bir kişiye satılarak devredilmişse, bu sebepsiz zenginleşme davası söz konusu yeni alıcıya karşı kural olarak yöneltilemez.

Arsa Malikinin Hakları Nelerdir?

Muhdesat çoğunlukla geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmayan haksız bir yapı niteliği taşıdığından, arazi sahibinin de kullanabileceği güçlü yasal yollar bulunmaktadır.Taşınmaz maliki, haksız yapıya ilişkin yasal hükümler çerçevesinde, muhdesatı inşa edenden haksız yapı sebebiyle oluşan zararlarının tazminini isteyebilir. Ayrıca malik, haksız yapının sökülüp kaldırılmasını (kal/yıkım) talep edebilir. Hatta uygulamada, yapıya yönelik kal istemiyle birlikte haksız elatmanın önlenmesi davası da sıklıkla birlikte ileri sürülmektedir. Şartları sağlandığı takdirde, arazinin mülkiyetinin muhdesat sahibine geçirilmesi ve karşılığında uygun bir bedel alınması da malikin kullanabileceği haklar arasındadır.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak Gelibolu ve Çanakkale genelinde tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, haksız işgal ve muhdesat tespit davalarında hukuki danışmanlık ve dava takip hizmetleri sunmaktayız. Taşınmazınızdaki sorunların tespiti ve hak kaybı yaşamadan en doğru yol haritasının belirlenmesi için uzman bir avukattan destek almanız büyük önem taşır.