Gelibolu’da İmar Planı Türleri Nelerdir?

Gayrimenkul mülkiyeti, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ile güvence altına alınmış temel bir hak olmakla birlikte, bu hakkın kullanımı kentsel düzen ve kamu yararı amacıyla imar planlarıyla sınırlandırılabilmektedir. Özellikle son yıllarda gerek tarihi dokusu gerekse jeopolitik önemiyle öne çıkan Çanakkale ili ve Gelibolu ilçesi genelinde arsası olan vatandaşlarımızın, müteahhitlerin ve yatırımcıların hak kaybına uğramaması için taşınmazlarının tabi olduğu imar planı türlerini ve bu planlardaki yetkili kurumları iyi bilmesi gerekir.

İmar hukukunda alt ölçekli bir plan, üst ölçekli bir plana aykırı olamaz. Bu durum imar hukukunda "Planların Kademeli Birlikteliği" veya "Plan Hiyerarşisi" olarak adlandırılır. Bir arsada yapılaşma hakkının yasal olarak doğabilmesi için, en üst ölçekli plandan en alt ölçekli plana kadar birbirini izler şekilde aynı fonksiyonun (örneğin konut, ticaret, sanayi) zincirleme olarak işlenmiş olması zorunludur.Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ve İmar Kanunu uyarınca, en üst kademeden en alt kademeye doğru imar planı türleri ve yetkili kurumlar şu şekildedir:

İmar hukukuna dair daha fazla bilgi için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

1. Mekânsal Strateji Planları (En Üst Ölçek)

Mekânsal Strateji Planları, ülke kalkınma politikaları ile bölgesel gelişme stratejilerini mekânsal düzeyde ilişkilendiren en üst ölçekli plandır. Genellikle 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçekli haritalar üzerinde şematik ve grafik bir dil kullanılarak hazırlanır. Ekonomik, sosyal ve çevre politikalarını mekanla ilişkilendirerek fiziki gelişmeyi yönlendirir.

• Yetkili Kurum: Mekânsal strateji planlarını hazırlama, hazırlatma ve onaylama yetkisi münhasıran Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndadır. Bölge planları bazında ise Cumhurbaşkanlığı Strateji ve Bütçe Başkanlığı da yetki sahibidir.

2. Çevre Düzeni Planları (1/50.000 - 1/100.000 Ölçek)

Çevre Düzeni Planları; varsa üst ölçekli mekânsal strateji planının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak hazırlanan; konut, sanayi, tarım, turizm ve ulaşım gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirleyen planlardır. Koruma-kullanma dengesini gözeterek bölge, havza veya il düzeyinde kurgulanır.

• Yetkili Kurum: Bölge ve havza bazındaki çevre düzeni planlarını yapmak ve onaylamak yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’ndadır.

• Yerel Yetki Karmaşası: Büyükşehir belediyesi sınırları içindeki il çevre düzeni planları büyükşehir belediye meclislerince onaylanırken, büyükşehir olmayan Çanakkale gibi illerde Bakanlık yetkilidir. Ancak belediye kanunları uyarınca il çevre düzeni planlarını kabul etme yetkisinin belediye meclislerinde de yer alması uygulamada hukuki çelişkilere neden olabilmektedir. Bu tür durumlarda idari işlemin yetki unsuru yönünden sakatlanıp sakatlanmadığı Çanakkale imar avukatı tarafından titizlikle incelenmelidir.

3. Nazım İmar Planları (Genellikle 1/5000 Ölçek)

Nazım İmar Planı; varsa çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine çizilen; arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, gelecekteki nüfus ve yapı yoğunluklarını, ulaşım sistemlerini gösteren ve uygulama imar planının hazırlanmasına esas teşkil eden, raporuyla bir bütün olan plandır.

• Yetkili Kurum: Büyükşehirlerde yetki büyükşehir belediyelerindeyken , büyükşehir olmayan illerde (örneğin Gelibolu merkez ve beldelerinde) nazım imar planı yapma ve onaylama yetkisi doğrudan ilgili Belediye Meclisindedir. Meclis onayı ve 1 aylık ilan/askı sürecinin ardından plan kesinleşir.

4. Uygulama İmar Planları (1/1000 Ölçek)

Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine, kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen plandır. Çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluğunu (TAKS/KAKS), bina yüksekliklerini (yençok), yolları ve yapı yaklaşma mesafelerini en ayrıntılı şekilde gösteren plandır. Arsasına bina inşa etmek isteyen bir vatandaşın yapı ruhsatı alabilmesi için taşınmazının bulunduğu alanda kesinleşmiş bir uygulama imar planı bulunması zorunludur.

• Yetkili Kurum: Uygulama imar planlarını hazırlama görevi genel olarak ilçe ve belde belediyelerine aittir. Planlar, belediye meclisinde kabul edildikten ve 1 aylık askı süresi itirazsız geçtikten veya itirazlar karara bağlandıktan sonra kesinleşir. Belediye sınırları dışındaki (mücavir alan dışı köy yerleşik alanları vb.) yerlerde ise bu yetki il özel idarelerindedir.

Bakanlığın Re'sen (Doğrudan) Plan Yapma İstisnası İmar hukukunda planlama yetkisi aslen yerel yönetimlerde (belediyelerde) olmakla birlikte, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bazı özel durumlarda re'sen (doğrudan) çevre düzeni, nazım ve uygulama imar planı yapma ve onaylama yetkisi verilmiştir.

Bakanlık; toplu konut alanlarında (TOKİ uygulamaları), kentsel dönüşüm alanlarında, şehirlerin marka değerini artıracak özel proje alanlarında veya yerel belediyenin kendisine sunulan bir imar planı/yatırım projesini 3 ay içinde onaylamaması durumunda valilik teklifi üzerine doğrudan plan yapıp onaylayabilir.

GELİBOLU İMAR PLANI İPTALİ DAVALARI

Gelibolu imar davası süreçlerinde en sık karşılaştığımız hukuka aykırılık gerekçesi, alt ölçekli planın üst ölçekli plana aykırı olmasıdır. Örneğin; 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında "Tarım Alanı" veya "Sit Alanı" olarak korunan bir bölgenin, alt ölçekli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile "Konut veya Ticaret Alanı" olarak yapılaşmaya açılması açıkça plan hiyerarşisine aykırıdır ve idari yargıda davanın iptali ile sonuçlanır.

Üst ölçekli bir plan mahkemece iptal edildiğinde, idarelerin bu iptal gerekçelerine göre alt ölçekli planları da revize etmesi veya yürürlükten kaldırması gerekmektedir. İmar planlarının mülkiyet hakkınızı haksız yere kısıtladığını, parselinizin değerini düşürdüğünü veya çevre düzenine aykırı kentsel yoğunluk yarattığını düşünüyorsanız, planların askıya çıktığı 1 aylık süre içinde itiraz etme veya ilan süresinin bitiminden itibaren yasal süreler içinde yürütmenin durdurulması talepli Çanakkale imar davası açma hakkınız mevcuttur.

Çanakkale ve Gelibolu bölgesindeki gayrimenkul yatırımlarınızın imar durumlarını analiz ettirmek, hukuka aykırı planlara karşı dava açmak ve mülkiyet haklarınızı korumak adına Gelibolu avukat ofisimizle iletişime geçerek profesyonel hukuki destek alabilirsiniz.