Gelibolu’da Düşük Kalan Kira Bedelini Nasıl Yükseltirsiniz?

Gelibolu’nun hızla gelişen ticari hayatı, özellikle iskele çevresi, çarşı merkezi ve yeni yerleşim alanlarındaki işyerlerinin değerini her geçen gün artırmaktadır. Böylesine hareketli bir ticari zeminde, işyeri sahipleri ile kiracılar arasında genellikle güvene dayalı olarak 5, 8 veya 10 yıl gibi oldukça uzun süreli kira sözleşmeleri imzalanabilmektedir. Ancak ilerleyen yıllarda bölgedeki emsal kira bedellerinin hızla yükselmesi, mülk sahiplerinin düşük kalan kira bedellerini güncel piyasa koşullarına çekmek istemesine neden olmaktadır.

Toplumda, "kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra emsal bedel üzerinden kira tespit davası açılabilir" şeklinde genel bir kanı vardır. Peki, başlangıçta 5 yıldan daha uzun süreli (örneğin 10 yıllık) imzalanmış bir sözleşmede, 6. yıla girildiğinde mülk sahibi güncel rayiç bedel (emsal) üzerinden kira tespit davası açabilir mi? Beyaz Hukuk Bürosu olarak, Gelibolu'daki mülk sahiplerinin en sık düştüğü bu hukuki yanılgıyı ve Yargıtay'ın bu konudaki güncel yaklaşımını www.vedatbeyazhukuk.com sitemizdeki bu yazımızda ele alıyoruz.

Kira Tespit davasına ilişkin diğer yazımız için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/post/gelibolu-da-m%C3%BClk-sahipleri-i-%C3%A7in-kira-tespit-davas%C4%B1-rehberi

1. Uzun Süreli Sözleşmelerde "5 Yıl Kuralı"nın Yanlış Bilinen Yüzü

Türk Borçlar Kanunu (TBK), konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak 1 yıllık uzama dönemlerini model alarak bir kira tespit sistemi kurgulamıştır. Yaygın olarak yapılan 1 yıllık sözleşmelerde, sözleşme kanun gereği uzadıkça 5. yılın sonunda mülk sahibinin "emsal kira bedellerine göre" yeni kiranın tespiti için dava açma hakkı doğar.

Ancak, sözleşme en başından örneğin 10 yıllık olarak imzalanmışsa hukuki tablo tamamen değişir. Taraflar, sözleşme özgürlüğü kapsamında 10 yıl boyunca birbirlerine bağlı kalmayı peşinen kabul etmiş demektir. Hukukun en temel kurallarından biri olan "sözleşmeyle bağlılık (ahde vefa)" ilkesi gereğince, uzun süreli bir sözleşme devam ederken yasanın 5 yıl için öngördüğü emsal tespit hakkı işletilemez. Yani Gelibolu'daki dükkanınızı veya evinizi 10 yıllığına kiraladıysanız, sözleşme süreniz dolmadan 6. veya 7. yılda "piyasa çok yükseldi, emsale göre kiranın yeniden belirlenmesini istiyorum" diyerek TBK 344/3 maddesine dayalı standart bir kira tespit davası açamazsınız.

2. Yargıtay'ın Uzun Süreli Sözleşmelere Yaklaşımı

Yargıtay’ın bu tür uyuşmazlıklardaki kökleşmiş kararları oldukça nettir. Eğer ortada 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi varsa ve bu süre içerisinde kiranın hangi oranda artırılacağı taraflarca baştan kararlaştırılmışsa, mahkemeler bu sözleşme maddesine itibar etmek zorundadır.

Mülk sahibi, 6. yıla gelindiğinde emsal araştırması yapılarak kiranın örneğin piyasadaki 40.000 TL bandına çekilmesini talep etse dahi; yargı makamları sözleşmenin 10 yıllık olduğuna dikkat çeker. Yargıtay uygulamasına göre, sözleşme süresi bitmeden emsal kira bedeli talep edilemez. Hakim, sadece sözleşmenizde yazan kira artış maddesini (örneğin TÜFE oranı) mevcut kiraya ekleyerek artışı hesaplar.

3. Sözleşmede "Kira Artış Kaydı" Varsa Ne Olur?

Uzun süreli kira sözleşmelerinin neredeyse tamamında yıllık kira artış oranını (TÜFE vb.) belirleyen bir madde bulunur. Mülk sahibi, 5 yıldan uzun süreli sözleşmesinin 6. yılında dava açtığında, mahkemenin yapacağı iş yeni ve serbest bir kira bedeli belirlemek değildir.

Böyle bir durumda açılan dava teknik anlamda yenilik doğuran bir "kira tespit davası" olmaktan çıkar. Mahkeme sadece sözleşmenizde yazan kuralı uygular ve olanı tespit eder. Mülk sahibi, sözleşme masasına otururken 10 yıl boyunca yapılacak artış sistemini müzakere edip kabul ettiği için, sonradan "emsal bedeller çok arttı" diyerek bu anlaşmanın dışına çıkamaz. Hukuken taraflar, uzun süreli sözleşme yaparak yasal yenileme sisteminin dışına çıkmış ve kendi belirledikleri şarta bilerek bağlanmış kabul edilirler.

4. Uzun Süreli Sözleşme Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Gelibolu'da işyeri kiralamalarında mülk sahipleri çoğu zaman "uzun vadeli, garantili bir gelirim olsun, sözleşmem 10 yıllık olsun" düşüncesiyle hareket etmektedir. Ancak uzun süreli sözleşmeler, mülk sahibini yıllar süren katı bir bağlayıcılığın içine sokar. 1 yıllık sözleşmelerde kiracının ya da yasal şartlar oluştuğunda kiralayanın tahliye yolları daha esnekken, 10 yıllık sözleşmelerde bu ihtimaller oldukça daralır. Üstelik yukarıda açıkladığımız üzere, aradan 5 yıl geçse bile emsal kira artışı talep etme hakkınız elinizden alınmış olur.

Profesyonel Hukuki Destek Şarttır

Mülkünüzün değerini enflasyon ve piyasa koşulları karşısında korumak, doğru stratejilerle sözleşme hazırlamaktan geçer. Gelibolu ve Çanakkale genelindeki gayrimenkulleriniz için kira sözleşmelerinin hazırlanması, mevcut kiracılarınızla ilgili kira artış oranlarının yönetimi ve hatalı sözleşmelerden kaynaklı mağduriyetlerin önüne geçmek için uzman bir hukuki destek almanız büyük önem taşır. Kira uyuşmazlıkları ve gayrimenkul hukuku alanındaki tüm soru ve sorunlarınız için www.vedatbeyazhukuk.com üzerinden Beyaz Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.