Gelibolu’da Arazileri, evleri olanlar için Ecrimisil Tazminatı Nedir?

Çanakkale ve bilhassa Gelibolu bölgesi, hem tarımsal arazilerin (bağ, bahçe, zeytinlik) hem de yazlık ve konut amaçlı gayrimenkullerin yoğun olduğu, dolayısıyla mülkiyet uyuşmazlıklarının sıklıkla yaşandığı bir coğrafyadır. Sahibi olduğunuz gayrimenkulün izniniz ve bilginiz dışında başkaları tarafından kullanılması, mülkiyet hakkınızın açık bir ihlalidir. Kardeşleriniz ailenizden kalan tarla bağ ve bahçeleri zirai faaliyetleri kapsamında işleyip para kazanıyorsa ve size bir kuruş dahi vermiyorsa bu yazımız sizin içindir. Beyaz Hukuk Bürosu olarak, bu tür mağduriyetlerin giderilmesinde en önemli hukuki araçlardan biri olan "Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)" konusunu sizin için derledik.

Gayrimenkul hukukuna dair kütüphanemizi keşfetmek için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Gelibolu'da Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir?

Halk arasında haksız işgal veya kullanma tazminatı olarak da bilinen ecrimisil, genel olarak zilyet olmayan (malı elinde bulundurmayan) malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebildiği bir tazminattır.Eski Hukuk'tan (Mecelle'den) günümüze uzanan bu terim, bir malın sahibinin rızası dışında işgal edilmesi veya herhangi bir şekilde kullanılması durumunda doğar. Yargıtay uygulamalarına göre, kötüniyetli zilyedin ödemek durumunda olduğu bu tazminatın en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir kaybıdır. Yani gayrimenkulünüzü işgal eden kişi, en az o yeri kiraya verseydiniz elde edeceğiniz gelir kadar size tazminat ödemekle yükümlüdür.

Gelibolu'da Kötüniyetli İşgalci (Zilyet) Ne Demektir? Kimler Öder?

Bir kişinin ecrimisil ödemekle yükümlü tutulabilmesi için "kötüniyetli zilyet" olması şarttır. Hukuken kötüniyetli zilyet, o malı elinde bulundurmaya hakkı olmadığını bilen veya gerekli dikkat ve özeni gösterseydi bilebilecek durumda olan kişidir. Kötüniyetli işgalcinin sorumlulukları oldukça ağırdır:

• İade ve Tazmin: Kötüniyetli zilyet, malı asıl sahibine geri vermek zorundadır. Ayrıca, malı alıkoymuş olması yüzünden hak sahibinin uğradığı zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmekle yükümlüdür.

• Kusursuz Sorumluluk: Haksız olarak elinde bulundurduğu gayrimenkulde meydana gelen tüm hasar ve eksilmelerden veya eşyanın yok olmasından dolayı sorumludur. Bunun için kişinin kusuru dahi aranmaz.

• Kendi Kullansa Bile Öder: İşgalci, yeri başkasına kiralamayıp bizzat kendisi kullansa bile, ekonomik bir yarar sağladığı için hak sahibine tazminat ödemekle yükümlüdür.

Gelibolu'da İntifadan Men Şartı Nedir?

Gelibolu ve köylerinde miras yoluyla intikal eden müşterek tarlalar, zeytinlikler veya paylı mülkiyete konu binalarda en çok sorulan soru şudur: "Hissedarım yerimi kullanıyor, tazminat alabilir miyim?" Kural olarak, paylı veya elbirliği (miras) mülkiyetinde paydaşların birbirinden ecrimisil isteyebilmesi için "intifadan men" şartının gerçekleşmesi gerekir. Yani ecrimisil istenen süreden önce, hakkınızı kullanmak istediğinizi o yeri işgal eden hissedara bildirmiş olmanız zorunludur.Ancak Yargıtay, özellikle bölgemizdeki gayrimenkul yapısına çok uygun düşen istisnai durumlar öngörmüştür. Aşağıdaki durumlarda ihtara (intifadan men şartına) gerek kalmaksızın doğrudan ecrimisil talep edebilirsiniz:

• Doğal Ürün Veren Yerler: Taşınmaz; çaylık, zeytinlik, üzüm bağı veya fındık bahçesi gibi kendiliğinden doğal semere (ürün) veren bir yer ise intifadan men şartı aranmaz.

• Kira Getiren Yerler: İşgal edilen yer hali hazırda kira geliri getiren, hukuki semere üreten bir taşınmaz ise (örneğin dükkan veya kiradaki yazlık) yine ihtar şartı aranmaz.

• İşletmeler ve Ticarethaneler: Taşınmaz üzerinde kurulan mandıra, atölye, fabrika gibi işletmelerin kazancının talep edilmesi durumunda intifadan men şartı aranmamaktadır.

Diğer Durumlar: Taşımazı kullanan malik sizin hakkınızı baştan inkar etmişse veya aranızda daha önceden açılmış bir ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) veya el atmanın önlenmesi davası varsa, bu şart kendiliğinden sağlanmış sayılır.

İstisnanın istisnası kapsamında babadan kalan ev içerisinde kardeşlerinizden biri oturuyorsa intifadan men şartını yerine getirmeniz lazım.

Her somut olaydaki intifadan men şartı için mutlaka avukata danışınız aksi halde davayı kaybedebilirsiniz.

Zamanaşımı: Geriye Dönük Kaç Yıllık Tazminat İstenebilir?

Gayrimenkulünüz yıllardır işgal altında olabilir. Hukuk sistemimizde ecrimisil davası açarken süre sınırlarına dikkat edilmelidir. Yargıtay uygulamalarına göre ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir.Bu 5 yıllık süre, davayı açtığınız tarihten geriye doğru hesaplanır. Yani, taşınmazınız 10 yıldır haksız işgal altında olsa bile, kural olarak sadece son 5 yıla ait kullanım bedelini talep edebilirsiniz. Ancak unutulmamalıdır ki zamanaşımı bir def'i (savunma) aracıdır; davalı taraf bunu yasal süresi içinde ileri sürmezse, hâkim kendiliğinden dikkate alamaz ve geriye dönük tüm süre hesaplanabilir.

Faiz Uygulaması: Ecrimisil tazminatında faizin başlangıç tarihi, dava açtığınız tarih değil, işgalin başladığı tarihtir. Yargıtay içtihatları gereğince gayrimenkulün kullanıldığı süre dönemlere (örneğin yıllara) ayrılır ve her dönem için ayrı ayrı hesaplanan alacağa, o dönemin sonu itibariyle temerrüt faizi işletilir.Gayrimenkul mülkiyetiniz ihlal ediliyor, arazilerinizden veya konutlarınızdan haksız kazanç sağlanıyorsa süreci doğru ve hızlı bir hukuki müdahale ile yönetmek hak kaybınızı önleyecektir. Detaylı bilgi, danışmanlık ve yerel mevzuat pratiklerine uygun hukuki destek almak için www.vedatbeyazhukuk.com adresi üzerinden bizimle iletişime geçebilirsiniz. Beyaz Hukuk Bürosu