Gelibolu'da Apartman ve Site Sakinleri İçin Ortak Giderler (Aidat) ve Sorumluluklar

Giderek artan yapılaşma ve toplu yaşam alanlarının çoğalmasıyla birlikte, apartman ve sitelerde yaşanan en temel hukuki uyuşmazlıkların başında "ortak giderler", halk arasındaki adıyla "aidat" uyuşmazlıkları gelmektedir. Özellikle Çanakkale ve Gelibolu gibi gayrimenkul yatırımlarının ve yazlık-kışlık ikametgâhların yoğun olduğu bölgelerde, ortak alanların bakımı, onarımı ve işletme giderlerinin kim tarafından, ne oranda karşılanacağı sıkça sorulan bir sorudur.

Beyaz Hukuk Bürosu olarak, toplu yapı ve apartman yönetimlerinde kat malikleri ile kiracıların hak ve yükümlülüklerini netleştirmek amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde ortak giderlere ilişkin bilinmesi gereken tüm hukuki detayları bu yazımızda derledik.

Aidatlar ile ilgili daha fazla yazı okumak için tıklayınız: https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

1. Ortak Gider (Aidat) Kapsamına Neler Girer?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve yönetimi için yapılan harcamalar ortak gider olarak adlandırılır. Bir apartman veya sitedeki temel ortak gider kalemleri şunlardır:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve güvenlik personeli giderleri (maaş, sigorta primi, kıdem tazminatı vb.).

• Ortak alanların elektrik, su ve doğalgaz faturaları.

• Asansör bakım, onarım ve periyodik muayene ücretleri.

• Çatı onarımı, dış cephe boyası ve yalıtım masrafları.

• Ortak kullanım alanlarındaki (havuz, otopark, bahçe) bakım ve temizlik masrafları.

2. Ortak Giderler Kat Malikleri Arasında Nasıl Paylaştırılır?

Ortak giderlerin ödenme şekli ve oranları, kanunda aksine bir anlaşma (örneğin yönetim planında özel bir madde) yoksa KMK Madde 20'de belirlenen kurallara göre paylaştırılır:

• Eşit Olarak Paylaşılan Giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avanslara kat malikleri kural olarak eşit oranda katılırlar.

• Arsa Payı Oranında Paylaşılan Giderler: Ana gayrimenkulün sigorta primleri ile bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere kat malikleri arsa payları oranında katılırlar.

3. "Kullanmıyorum" Bahanesi Geçerli midir?

Ortak gider uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan itirazlardan biri tesis veya alanın kullanılmadığı iddiasıdır. Örneğin; zemin katta oturan bir malikin "Asansörü kullanmıyorum, asansör bakım masrafını ödemem" veya kışın boş kalan bir yazlık sahibinin "Havuzu ve bahçeyi kullanmadım, aidat vermem" şeklindeki itirazları hukuken geçersizdir.

Kanun koyucu bu durumu çok net bir şekilde hükme bağlamıştır: Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle ortak gideri ödemekten kaçınamazlar.

4. Kiracının Ortak Giderlerden Sorumluluğu Nedir?

Aidat ve ortak gider borcunun asıl sorumlusu mülk sahibi (kat maliki) olsa da, hukuken kiracılar da bu borçtan müteselsilen (zincirleme) sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir; kiracının ortak gider borcundan doğan sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli kadardır.

Kiracı tarafından apartman yönetimine yapılan aidat veya ortak gider ödemeleri, kira borcundan mahsup edilir (düşülür). Eğer yapılan masraf, binanın demirbaşına ilişkin esaslı bir onarım masrafıysa (çatı tamiri, dış cephe yalıtımı vb.), bu masraf doğrudan mülk sahibine aittir. Yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça kiracının olağan kullanım dışındaki demirbaş giderlerini ödeme yükümlülüğü yoktur.

5. Ortak Giderini Ödemeyenleri Hangi Yaptırımlar Bekler?

Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri tarafından yasal yollara başvurulabilir:

• İcra Takibi ve Dava: Ödenmeyen aidatlar için doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir veya alacak davası açılabilir.

• Gecikme Tazminatı: Gider veya avans payını zamanında ödemeyen taraf, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran, yasal faizin oldukça üzerindedir ve caydırıcı bir nitelik taşır.

• Kanuni İpotek Hakkı: Aidat borcunu ödememekte ısrar eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin talebiyle mahkeme kararıyla kanuni ipotek konulabilir.

Hukuki Süreçlerinizde Yanınızdayız

Toplu yaşam alanlarında aidatların düzenli toplanmaması, binanın veya sitenin bakımının aksamasına ve huzursuzluklara yol açar. Gerek site yönetimlerinin aidat tahsilat süreçlerinin yasal zeminde yürütülmesi, gerekse kat maliki ve kiracıların haksız taleplere karşı korunması profesyonel bir hukuki yaklaşım gerektirir. Çanakkale ve Gelibolu'daki gayrimenkullerinizle ilgili her türlü kat mülkiyeti uyuşmazlığında www.vedatbeyazhukuk.com üzerinden Beyaz Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek uzman kadromuzdan destek alabilirsiniz.