Başkasının Arazisine Yapı Yapanın, İnşa Edenin Hakları Nelerdir? Çanakkale & Gelibolu Muhdesat Davaları

Eğer siz de Gelibolu'da veya Çanakkale'nin herhangi bir ilçesinde başkasına ait bir araziye ev inşa ettiyseniz, ağaç diktiyseniz veya tarlanızda başkası tarafından izinsiz inşa edilmiş bir yapı bulunuyorsa, gayrimenkul hukukunda "muhdesat" olarak adlandırılan oldukça karmaşık bir hukuki durumla karşı karşıyasınız demektir. Beyaz Hukuk Bürosu olarak www.vedatbeyazhukuk.com üzerinden okurlarımız için hazırladığımız bu makalede, haksız yapı (muhdesat) süreçlerinde haklarınızın neler olduğunu detaylarıyla ele alıyoruz.

Gayrimenkul hukukuna dair daha fazla yazı okumak için tıklayınız:

https://www.vedatbeyazhukuk.com/blog

Gelibolu'da Muhdesat Nedir ve Hangi Yapılar Bu Kapsama Girer?

Hukuki terim olarak muhdesat; başkasının taşınmazı üzerinde sürekli kalmak maksadıyla meydana getirilen yapı veya dikilen bitkilerdir. Bir yapının veya bitkinin hukuken muhdesat olarak kabul edilebilmesi ve dava konusu olabilmesi için belirli unsurları taşıması gerekir:

• Yapı veya bitki biçiminde olmalıdır.

• Taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilmiş olmalıdır.

• Özel mülkiyete tabi olan bir taşınmaz üzerinde meydana getirilmiş olmalıdır (mera veya yaylak gibi kamu malları üzerinde bulunan yapılar muhdesat sayılamaz).

• Toprakla sıkı bir bağlantı içerisinde olmalı ve az çok sürekli, temelli olarak taşınmaz üzerinde kalması amaçlanarak yapılmış olmalıdır.

  
  

Önemli Uyarı: Geçici olarak yapılan ve her zaman zarar vermeksizin sökülüp alınabilen ağıl, çardak, kulübe, baraka veya sera gibi tesisler geçici nitelik taşıdığından muhdesat olarak değerlendirilmemektedir.

Gelibolu'da Başkasının Arazisine Yaptığınız Evin veya Diktiğiniz Ağacın Sahibi Kimdir?

Gayrimenkul hukukumuzda geçerli olan "bütünleyici parça (ayrılmaz parça) ilkesi" gereğince, taşınmazın bir kişiye, üzerindeki yapıların veya bitkilerin (muhdesatın) başka bir kişiye ait olması kural olarak mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu'na göre muhdesat, üzerinde bulunduğu taşınmazın bütünleyici parçasıdır.Bunun en çarpıcı sonucu şudur: Başkasının taşınmazında muhdesat meydana getiren kişi, bu yapı veya bitkiler üzerinde mülkiyet hakkı elde edememektedir. Muhdesatın mülkiyeti, meydana getirilmesiyle birlikte doğrudan taşınmaz malikine geçmektedir.

Yaptığınız Masrafı Geri Alabilir Misiniz?

Kendi malzemenizle veya emeğinizle bir yapı inşa ettiniz ancak hukuken arsa sahibi bu yapının da sahibi oldu. Bu noktada malvarlığı olumsuz etkilenen ve mağdur olan tarafın (muhdesatı meydana getiren kişinin), taşınmaz malikinden "muhdesat bedelini" talep etmesi mümkündür. Bu talebin yasal dayanağını Türk Medeni Kanunu'nun 723. maddesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleri oluşturmaktadır.

Gelibolu Muhdesat Davasında Bedel Talep Edebilmenin Şartları Nelerdir?

Hukuka Aykırılık: Başkasının taşınmazında hukuka aykırı olarak (geçerli bir sözleşmeye veya hakka dayanmaksızın) muhdesat meydana getirilmiş olmalıdır.

Sökülme Talebinin Olmaması: Arazi malikinin muhdesatın sökülüp kaldırılmasını talep etmemiş olması veya bu yöndeki talebinin mahkemece reddedilmiş olması gerekmektedir. Eğer yapı sökülüp kaldırılırsa, bedel talebinde bulunmaya gerek kalmaz.

Ne Kadar Tazminat Alabilirsiniz?

İyiniyetin Rolü Eğer şartlar oluşmuşsa açılacak davada taşınmaz malikinin muhdesatı meydana getiren kişiye bir bedel ödemesine hükmedilmektedir. Ancak ödenecek bu bedelin miktarında, yapıyı inşa eden veya bitkiyi diken kişinin iyiniyetli olup olmaması belirleyici bir rol oynamaktadır.

İyiniyetliyseniz: Arazi üzerinde muhdesatı meydana getirme yetkiniz olmadığını bilmiyor ve somut olayın özelliklerine göre bilmeniz gerekmiyorsa iyiniyetli sayılırsınız. Muhdesatı meydana getiren kişi iyiniyetli ise, arazi malikinin uygun bir bedel ödemesi gerekir.

Kötüniyetliyseniz: Eğer başkasının arazisi olduğunu bile bile bu yapıyı inşa ettiyseniz kötüniyetli kabul edilirsiniz. Bu durumda size ödenmesi gereken bedel, muhdesatın arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.

Her iki durumda da ödenecek bedelin miktarı ve hakkaniyete uygunluğu konusunda hakimin takdir yetkisi bulunmaktadır.

Gelibolu'da Muhdesat Bedelinin Tahsili Davası Nasıl Açılır?

Çanakkale ve Gelibolu adliyelerinde sıklıkla takip ettiğimiz bu uyuşmazlıklarda hukuki süreç şu şekilde işler:

• Davacılar: Dava, muhdesatı bizzat meydana getiren kişi veya onun mirasçıları tarafından açılır.

• Davalılar: Bu davada davalı, muhdesat meydana getirilirken taşınmazın maliki olan kişi veya onun külli halefleridir (mirasçılarıdır). Taşınmazı sonradan satın alan üçüncü kişiden bu talepte bulunulamaz.

• Görevli ve Yetkili Mahkeme: Davanın konusu malvarlığı hukuku olduğu için görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Dava, davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılmalıdır.

• Zamanaşımı Süresi: Bu talep sebepsiz zenginleşme kurallarına tabi olduğu için, hak sahibinin hakkını öğrendiği tarihten itibaren iki yılın ve her halde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.

Çanakkale ve Gelibolu'da arazinizle ilgili yaşadığınız muhdesat sorunlarında hak kaybına uğramamak, iyiniyetli/kötüniyetli ayrımı gibi hassas hukuki süreçleri doğru yönetmek için profesyonel destek almanız büyük önem taşır. Daha detaylı bilgi ve hukuki danışmanlık için Beyaz Hukuk Bürosu ile www.vedatbeyazhukuk.com adresi üzerinden iletişime geçebilirsiniz.